Stan faktyczny

W 2005 r. podatniczka zawarła umowę deweloperską, na podstawie której nabyła lokal mieszkalny. Zgodnie z umową lokal ten został jej udostępniony już w 2005 r., ale umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego zawarto dopiero w grudniu 2009 r. Także w 2005 r. podatniczka wzięła kredyt hipoteczny, który umożliwił jej wykończenie tego lokalu.

W 2013 r. podatniczka sprzedała to mieszkanie, a potem wzięła nowy kredyt hipoteczny, by w sumie z tych dwóch źródeł pokryć wydatek na kupno nowego mieszkania, które nabyła na podstawie umowy notarialnej w 2014 r.

Organ podatkowy wydał decyzję podatkową określającą podatniczce podatek od zbycia mieszkania w 2013 r., którą podatniczka zaskarżyła do sądu, podnosząc następujące zarzuty:

  1. zbycie nastąpiło po upływie 5 lat od nabycia, wobec czego w ogóle nie powinno podlegać opodatkowaniu;
  2. nawet jeżeli uznałoby się, że 5-letni okres wyłączający opodatkowanie jeszcze nie minął, to do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia mieszkania należałoby zaliczyć odsetki od kredytu zaciągniętego w 2005 r.;
  3. dochód ze zbycia powinien korzystać ze zwolnienia z PIT do wysokości odsetek od kredytu zaciągniętego w 2013 r., które należy uznać za wydatek na cele mieszkaniowe i zastosować ulgę mieszkaniową.
Deklaracje podatkowe z wyjaśnieniami. Skonfiguruj Twój System Legalis! Sprawdź

Stan prawny

Ad. 1. Zbycie nieruchomości nie jest opodatkowane, jeśli nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1128; dalej: PDOFizU)).

Ad. 2. Kosztami uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości są koszty jej nabycia lub wytworzenia, a także nakłady poczynione na nieruchomość (art. 22 ust. 6c-6e PDOFizU).

Ad. 3. Ulga mieszkaniowa polega na zwolnieniu z PIT dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości pod warunkiem, że dochód ten zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe podatnika (art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU). Wydatkiem na własne cele mieszkaniowe może być m.in. spłata kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia (art. 21 ust. 25 pkt 2).

Stanowisko WSA w Warszawie

Sąd uchylił zaskarżoną decyzję, ale uwzględnił tylko drugi z trzech zarzutów podniesionych przez podatniczkę.

Ad. 1. Za datę nabycia mieszkania można uznać dopiero datę podpisania aktu notarialnego, na mocy którego ustanowiona zostaje odrębna własność lokalu mieszkalnego. Zawarcie umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, uregulowanie w całości należności za lokal, przekazanie mieszkania oraz fizyczny odbiór lokalu nie są więc równoznaczne z nabyciem, bowiem czynności te nie wywarły skutku w postaci uzyskania własności mieszkania. Tak więc podatniczka nabyła lokal w 2009 r., a zbyła go w 2013 r., co oznacza, że 5-letni okres jeszcze nie minął.

Ad. 2. Odsetki od kredytu zaciągniętego w 2005 r. jak najbardziej stanowią koszt nabycia mieszkania, bo nie ma tu znaczenia to, że środki z kredytu podatniczka wykorzystała na wykończenie mieszkania (na co przedłożyła faktury), zanim stała się jego właścicielką. Przepis art. 22 ust. 6c PDOFizU wyraźnie mówi o kosztach poniesionych w czasie „posiadania” mieszkania, a nie bycia jego właścicielem. Nie powinno być wątpliwości, że skoro podatniczka zmuszona była zaciągnąć kredyt, by urządzić mieszkanie, to płacone od niego odsetki zostały poniesione w celu mieszkaniowym.

Ad. 3. Przepis art. 21 ust. 25 pkt 2 PDOFizU wyraźnie wskazuje, że wydatki na spłatę kredytu, w tym na odsetki, korzystają ze zwolnienia, gdy kredyt został zaciągnięty przed zbyciem nieruchomości, a w 2013 r. podatniczka najpierw sprzedała mieszkanie, a potem zaciągnęła kredyt. Nie widać powodu, dla którego miałoby się odstępować od literalnej wykładni tego przepisu.

Stanowisko NSA

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł tylko Dyrektor KIS i dotyczyła ona pkt 2. NSA podzielił pogląd sądu I instancji, dodając, co następuje. W 2005 r. podatniczka nie posiadała odpowiednich środków własnych na nabycie i urządzenie lokalu mieszkalnego. Można zatem przyjąć, że bez poniesienia kosztów związanych z kredytem (odsetek) nie doszłoby do nabycia mieszkania. Jest to argument za tym, że odsetki od kredytu stanowią udokumentowane koszty nabycia (wytworzenia), o których mowa w art. 22 ust. 6c PDOFizU. W przypadku finansowania zakupu mieszkania z kredytu faktyczny koszt jest niewątpliwie wyższy niż w przypadku finansowania ze środków własnych. Opodatkowaniu podlega dochód ze zbycie nieruchomości, a nie przychód. W sytuacji zaś, gdy podatnik finansuje nabycie nieruchomości z kredytu i w związku z tym uiszcza odsetki, jego faktyczny dochód ze sprzedaży nieruchomości jest niższy niż podatnika, który nabycie finansował ze środków własnych.

Niniejszy kazus jest znakomitym kazusem szkoleniowym w zakresie ulgi mieszkaniowej, bo porusza trzy kluczowe dla stosowania tej instytucji kwestie:

  1. 5-letni termin wyłączający opodatkowanie;
  2. koszty uzyskania przychodu i
  3. ulgę mieszkaniową.

Rozstrzygnięcia przyjęte w pkt 1 i 3 są przyjmowane bezdyskusyjnie w orzecznictwie sądów. Dodajmy, że przyjmowanie, iż nabycie nieruchomości następuje w dniu zawarcia umowy notarialnej, a nie np. we wcześniejszym momencie wejścia w posiadanie nieruchomości (pkt 1) jest ważne też na gruncie ulgi mieszkaniowej, gdzie podatnik musi nabyć(a więc zawrzeć umowę notarialną) własność nieruchomości, na którą ponosi wydatki objęte tą ulgą, w ciągu trzech lat od zbycia poprzedniej.

Natomiast korzystne dla podatników rozstrzygnięcie przyjęte w pkt 2 jest sporne, gdyż istnieją także orzeczenia przyjmujące, że odsetki od kredytu hipotecznego nie mogą być kosztem uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości (zob. np. wyrok NSA z 14.3.2014 r., II FSK 848/12, Legalis).

Wszystkie aktualności n.ius® po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Wypróbuj! Sprawdź

Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →