Dobry kontrakt zamiast służebności

Przesłanki służebności

We wrześniu 2011 r. dwie spółki zawarły na 25 lat umowę dzierżawy nieruchomości pod stację (GPO) dla farmy wiatrowej, z czynszem 30 tys. zł rocznie. Po dwóch latach pojawiły się spory i firma przesyłowa zaoferowała właścicielce działki ustanowienie służebności przesyłu. Ta oferty nie przyjęła i sprawa trafiła do sądu. Jeżeli bowiem właściciel nieruchomości odmawia ustanowienia służebności przesyłu koniecznej do korzystania z urządzeń, przedsiębiorca może żądać w sądzie jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

Sąd rejonowy uznał, że są przesłanki ustanowienia służebności i określił jednorazowe wynagrodzenie na 77 tys. zł, ale Sąd Okręgowy w Legnicy wniosek sieci oddalił. Wskazał, że strony łączy już długoterminowa umowa dzierżawy, zawarta zresztą już po wprowadzeniu do kodeksu służebności przesyłu, kontrahenci uznali więc, że należycie chroni ich interesy. A trwałość umów też jest wartością.

Skarga do NSA

Firma nie dała za wygraną i w skardze kasacyjnej wskazywała, że umowa dzierżawy nie zapewnia jej trwałego korzystania z urządzeń, a toczyła się egzekucja z tej nieruchomości, więc ewentualny nabywca działki mógłby wypowiedzieć umowę dzierżawy.

SN nie uwzględnił skargi, wskazując, że wprowadzenie służebności przesyłu (w 2008 r.) nie wykluczyło uregulowania praw przedsiębiorcy przesyłowego do korzystania z nieruchomości na podstawie umowy z właścicielem gruntu o charakterze obligacyjnym. Taka umowa uprawnia właściciela działki do sprzeciwu przeciw sądowemu ustanowieniu służebności, chyba że umowa nie gwarantuje stabilnego prawa do utrzymywania tam sieci albo też właściciel nie wyraża zgody na je przedłużenie.

– Przyznanie przedsiębiorcy prawa żądania ustanowienia służebności prowadziłoby do unicestwienia umowy i stanowiło nieuzasadnioną ingerencję sądu w prawo właściciela, który wyraził już w umowie zgodę na korzystanie z jego nieruchomości na warunkach wynegocjowanych, a nie narzuconych mu orzeczeniem sądowym – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Władysław Pawlak.

– Właściciel sieci nie może żądać zmiany podstawy posadowienia sieci, gdy już ją ma, tyle że mniej korzystną dla niego finansowo. To by było nadużycie ingerencji w prawo własności gruntu – ocenia mec. Jacek Siński z Kancelarii SK&S.

Inaczej na tę kwestię patrzy prof. Bartosz Rakoczy z Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu: – Jak regulować status instalacji na cudzej działce, rozstrzygnięto w 2008 r., wprowadzając przepisy o służebności przesyłu, którą można uzyskać umownie, zasiedzieć albo na skutek orzeczenia sądowego. Służebność daje większą stabilność właścicielowi instalacji niż umowa dzierżawy czy podobne, wiążące tylko strony i łatwiejsze do rozwiązania. Rozumiem troskę SN o prawa właściciela gruntu, w tym do wynagrodzenia, ale nic nie stało na przeszkodzie, by sąd ustanowił służebność, a wynagrodzenie ustalił w wysokości przyjętej w zawartej wcześniej umowie dzierżawy.

Sygnatura akt: V CSKP 13/21