Wniosek o wydanie zaświadczenia
D.L. wystąpił o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie 1.1.2019 r. prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntu w części dotyczącej jednego lokalu mieszkalnego. Nie podważając faktu, że do przekształcenia doszło, organ I instancji odmówił wydania zaświadczenia z uwagi na skomplikowany stan prawny nieruchomości wskazując, że w księdze wieczystej nieruchomości wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym. Z ustaleń organu wynika rozbieżność liczby wyodrębnionych lokali ujawnionych w księdze wieczystej z liczbą wyodrębnionych lokali według ewidencji gruntów i budynków, co wiąże się z nieprawidłowym określeniem udziałów właścicieli lokali w użytkowaniu wieczystym. Organ II instancji utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie wyjaśniając, że podstawową przesłanką umożliwiającą zgłoszenie żądania o wydanie zaświadczenia jest to, aby przedmiotem żądania był fakt czy stan prawny niebudzący kontrowersji co do jego istnienia. W tej sprawie z uwagi na konieczność skorygowania wielkości udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu niemożliwe jest wydanie zaświadczenia o żądanej przez D.L. treści.
Zaświadczenie jako akt wiedzy organu
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę. Przekształcenie dokonane na mocy przepisów ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 2040; dalej: PrzekszUżytkWieczU), potwierdza się w zaświadczeniu wydawanym przez organ administracji publicznej, które stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków. Sąd wyjaśnił, że zaświadczenie jest aktem wiedzy organu, który poprzez nie potwierdza jedynie istnienie określonego obiektywnego stanu (faktycznego, prawnego) na podstawie posiadanych danych. W ocenie Sądu, występujące w sprawie okoliczności faktyczne uzasadniają odmowę wydania wnioskowanego przez skarżącego zaświadczenia. Choć wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej dotyczy lokalu stanowiącego własność innej osoby, to organ miał prawo odmówić skarżącemu wydania zaświadczenia żądanej treści. D.L. wystąpił bowiem o wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania w prawo własności w części dotyczącej określonego lokalu, a nie o wydanie zaświadczenia jakie prawo mu przysługuje według wpisu w księdze wieczystej.
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z mocy prawa
Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok oraz postanowienia organów obu instancji stwierdzając, że 1.1.2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe uległo przekształceniu w prawo własności tych gruntów z mocy samego prawa, zaś zaświadczenie ma charakter deklaratoryjny, bowiem potwierdza przekształcenie prawa i jest konieczne do ujawnienia w księdze wieczystej prawa własności w miejsce dotychczasowego użytkowania wieczystego. Organy nie kwestionowały, że do przekształcenia doszło, jednak twierdziły, że nie ma możliwości wydania zaświadczenia potwierdzającego ten fakt. W uzasadnieniu wyroku podkreślono, że postępowanie wyjaśniające przed wydaniem zaświadczenia nie może polegać na dokonywaniu przez organ jakichkolwiek ocen i ustaleń faktycznych, z wyjątkiem ustaleń w zakresie dysponowania lub nie danymi, których dotyczy wniosek o wydanie zaświadczenia. Organ nie może więc w tym postępowaniu kwestionować zgodności ze stanem faktycznym zapisów znajdujących się w posiadanych dokumentach, ewidencjach i rejestrach, zaś z księgi wieczystej urządzonej dla lokalu wyraźnie wynika wielkość udziału skarżącego w nieruchomości wspólnej oraz w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Zasada wiarygodności ksiąg wieczystych obejmuje także prawo użytkowania wieczystego, zaś rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych i domniemania wynikające z art. 3 ust. 1 i art. 4 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204; dalej: KWU), chronią także nieprawidłowe wpisy w księgach wieczystych.
Tym samym nawet w razie późniejszego potwierdzenia wadliwości wpisów dokonanych w księgach wieczystych, domniemania wynikające z przepisów art. 3 ust. 1, art. 4 i art. 5 KWU nie pozwalają organom administracji na weryfikowanie ich treści i podważanie ich prawidłowości. W ocenie NSA okoliczność, że w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej wpisane jest ostrzeżenie związane z innym lokalem, nie jest przeszkodą do wydania D.L. zaświadczenia. Ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ma charakter tymczasowy i nie jest równoznaczne z tym, że niezgodność taka rzeczywiście ma miejsce. Pełni ono funkcję ostrzegawczą, sygnalizując uczestnikom obrotu, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej uległ lub może ulec zmianie. Najistotniejsze jest to, że ostrzeżenie nie obala domniemania prawnego zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie wyłącza ani nie ogranicza rozporządzenia prawem, przeciwko któremu skierowane jest ostrzeżenie. W rezultacie organy administracji nadal pozostają związane wpisami w księdze wieczystej.
W uzasadnieniu podkreślono również, że w związku z zastosowaniem w przepisach PrzekszUżytkWieczU konstrukcji prawnej przekształcenia z mocy samego prawa należy uznać, że wolą ustawodawcy było przetransponowanie dotychczasowego użytkowania wieczystego, w kształcie aktualnym na 1.1.2019 r., w prawo własności. Skoro więc ustawodawca nie uzależnił wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie od oceny stanu prawnego nieruchomości, a jedynie od ustalenia charakteru budynków posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, to brak jest podstaw aby na gruncie PrzekszUżytkWieczU kwestionować prawidłowość wpisów w księgach wieczystych.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
