Deweloper nie ukryje już fetoru i hałasu

Bez wątpienia nowa ustawa uczy perfekcyjnego planowania – mówią eksperci rynku deweloperskiego. Dodają, że mocno namiesza tym, którzy do tej pory niespecjalnie przejmowali się ustawowymi ramami inwestycji. Prospekt, czyli zestaw danych o inwestycji, którą deweloper ma obowiązek doręczyć klientowi przed zawarciem umowy deweloperskiej, obowiązkowy był zawsze. Zazwyczaj był reklamą firmy.

Od 1.7.2022 r. poza opisem nieruchomości, jej uwarunkowaniami prawnymi oraz cechami przedsięwzięcia deweloper musi dokonać w treści prospektu swoistej „antyreklamy”. Czyli uczciwie wskazać wszystkie dające się zidentyfikować okoliczności faktyczne mogące utrudnić korzystanie z nieruchomości.

– Wzór prospektu załączony do ustawy wymienia np. stałe źródła nieprzyjemnych zapachów oraz ponadnormatywne zanieczyszczenie terenu światłem lub dźwiękiem, które jest stale obecne na nieruchomości lub w jej okolicy – wylicza adwokat Iwona Dobkowska-Puławska z kancelarii Marszałek & Partnerzy.

Nowa ustawa z 20.5.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177; dalej: OchrNabDFGU) rozszerza też przekazywane dane o szczegółowe informacje o ich sytuacji prawno-finansowej, czy działka jest obciążona hipoteką albo jakie jest przeznaczenie sąsiednich nieruchomości w promieniu kilometra.

– A ponieważ deweloper ma obowiązek posiadania prospektu w momencie rozpoczęcia sprzedaży, podobnie jak mieszkaniowego rachunku powierniczego, co wynika z art. 20 ust. 1 OchrNabDFGU, do pakietu narzędzi, jakimi operuje, powinien dołączyć także magiczną kulę – ironizuje ekspertka PZFD Dorota Dymyt-Holko.

W prospekcie należy przedstawić także harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, zawierający co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25 proc. i nie niższy niż 10 proc. całkowitych kosztów inwestycji. Czyli musi mieć m.in. cztery, maksymalnie dziesięć etapów.

Pod rządami nowej ustawy deweloperskiej w harmonogramie konieczne jest także wskazanie terminu zakończenia każdego z wyznaczonych etapów.

Sporządzenie prospektu od formy czysto reklamowej staje się zatem poważnym dokumentem, na podstawie którego nabywca może odstąpić od umowy albo długo spierać się z deweloperem o każdy jego zapis.

– Legendarne opowieści o tym, że umowę podważano z powodu innego niż obiecywany widok z okna, teraz mogą stać się całkiem realne – zastrzega ekspertka PZFD. – To dlatego deweloperzy zmienili podejście do marketingu oraz PR-u i obecnie sami się nim zajmują. Nawet najwięksi stawiają na swoje siły sprzedaży i bezpośrednie relacje z klientem – relacjonuje.

Niemałe znaczenie mają też dla deweloperów oszczędności.

– Z marketingowego punktu widzenia nieruchomość to produkt, który musi zostać odpowiednio opakowany i zakomunikowany, aby zainteresować potencjalnych nabywców. Plan promocji nieruchomości oraz odrębny budżet na działania marketingowe zwykle deweloperzy traktują równie priorytetowo, jak sam proces budowy danej nieruchomości, którą chcą sprzedać. A szukając oszczędności, zwykle zaczynają od outsourcingu. I tak dzieje się obecnie na rynku – opowiada Aneta Kucharska, Account Director w Primo Corporate Advisory.

Czego boją się deweloperzy? Eksperci mówią, że przede wszystkim odpowiedzialności. Dotychczas deweloper doręczał prospekt zainteresowanym jedynie na ich żądanie. Teraz ustawodawca kładzie silny nacisk na to, aby każdy nabywca miał pełną świadomość cech nieruchomości, w którą zainwestuje oszczędności. Mało tego, za każdym razem po zmianie okoliczności faktycznych lub prawnych zawartych w prospekcie deweloper ma obowiązek zaktualizować treść tego dokumentu.

– Jeśli nie sporządzi prospektu lub zawrze w nim nieprawdziwe informacje, jego ryzyko będzie polegać nie tylko na możliwości odstąpienia od umowy przez nabywcę, ale też na groźbie ukarania osoby odpowiedzialnej za niewykonanie tych obowiązków karą grzywny. W przypadku zaś podania w prospekcie informacji fałszywych, nieprecyzyjnych lub zatajenia prawdy, osobie odpowiedzialnej grozi nawet kara ograniczenia lub pozbawienia wolności do lat dwóch – ostrzega mec. Iwona Dobkowska-Puławska.

Deweloper ma obowiązek doręczyć informację o zmianie w formie aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w których są określone aktualne dane i informacje, w terminie umożliwiającym zapoznanie się z treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 OchrNabDFGU, lub poprzedzającej te umowy rezerwacyjne, o której mowa w art. 29 ust. 2 OchrNabDFGU.

Musi to zrobić na trwałym nośniku, tj. w szczególności na papierze, pamięci USB, płycie CD-ROM, DVD, karcie pamięci, dysku lub poczcie e-mail.