Sądowym rozstrzygnięciem zakończył się spór między inwestorami a deweloperem, dotyczący pomiaru powierzchni mieszkania. W 2019 r. strony zawarły umowę deweloperską dotyczącą zakupu lokalu mieszkalnego o projektowanej powierzchni 56,14 m². Powierzchnia miała być obliczana zgodnie z normą PN-ISO 9836 oraz obowiązującym wcześniej rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25.4.2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1935; dalej: FormaProjBudR18). W stanowiącym integralną część umowy załączniku do prospektu informacyjnego zawarto rzut lokalu mieszkalnego, przedstawiający powierzchnię i układ pomieszczeń, na którym zaznaczono m.in. obszar „powierzchni pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu np. pod ściankami działowymi”, wliczany do powierzchni użytkowej przyszłego lokalu.
Po zakończeniu budowy zgodnie z umową deweloperską deweloper dokonał obmiaru powykonawczego lokalu mieszkalnego, w wyniku czego okazało się, że jego powierzchnia użytkowa jest mniejsza od projektowanej i wynosiła 55,81 m2, zmieniła się też względem planowanej ostateczna powierzchnia balkonu. W związku z powyższym deweloper zwrócił inwestorom kwotę 2519,38 zł tytułem różnicy w cenie.
Małżeństwo odebrało mieszkanie 1.4.2021 r. W protokole odbioru lokalu zostały uwzględnione uwagi inwestorów, że powierzchnia użytkowa lokalu jest niezgodna z normą ISO PN 9836, bowiem według wykonanych na ich zlecenie wstępnych pomiarów uprawnionych geodetów wynosi 52,88 m2. W grudniu 2021 r. strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności. Obejmowała ona lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 55,81 m2, w skład której wchodziła „powierzchnia pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu (np. ścianami działowymi)” stanowiąca łącznie 2,64 m2. Cena lokalu mieszkalnego z prawem do wyłącznego korzystania z balkonu, miejsca postojowego i komórki lokatorskiej, uiszczona przez powodów opiewała na 504 647,62 zł.
Sprawa trafiła do Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi – Południe. Rozpoznając okoliczności sporu organ zauważył, że choć wzór umowy deweloperskiej przygotował deweloper, inwestorzy przy jej zawarciu nie negocjowali postanowienia dotyczącego sposobu pomiaru powierzchni użytkowej. Przed zawarciem umowy zapoznawali się z prospektem informacyjnym, z rzutem lokalu i nie budziły one ich zastrzeżeń. Dopiero jesienią 2020 r., dzięki informacjom z forum internetowego na temat sposobu obliczania powierzchni lokalu w odniesieniu do normy ISO PN 9836 uznali, że powierzchnia danego lokalu została obliczona nieprawidłowo.
Sąd nie doszukał się w umowie deweloperskiej niedozwolonego postanowienia, ponieważ sporny zapis dotyczył sposobu pomiaru powierzchni, a nie głównych świadczeń stron. W oparciu o art. 2 ust. 2 i art. 3 ust. 3 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) organ podkreślił, że powierzchnia użytkowa lokalu jest cechą stałą i obiektywną, niezależną od ewentualnych zmian (takich jak usunięcie czy dodanie ścianek działowych). Zaznaczył, że według normy PN-ISO 9836:1997 powierzchnia pod ściankami działowymi, które nadają się do demontażu, może być zaliczona do powierzchni użytkowej, a stosowanie normy (według art. 5 ust. 1 i 3 ustawy 12.9.2002 r. o normalizacji (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1483)) jest co do zasady dobrowolne.
Inwestorzy wnieśli apelację, a organ wyższej instancji uznał, że zasługuje ona częściowo na uwzględnienie. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie – IV Wydział Cywilny Odwoławczy w wyroku z 24.4.2024 r., IV Ca 1735/23, Legalis, orzekł na korzyść inwestorów. Uznał on, że kwestią, która wymagała w sprawie rozstrzygnięcia, było, czy powierzchnia znajdująca się pod wewnętrznymi ścianami działowymi spełnia kryteria niezbędne, aby zaliczyć ją do powierzchni użytkowej.
Sąd powołał się przede wszystkim na Normę PN-ISO 9836:1997, która precyzuje pojęcie powierzchni użytkowej jako części powierzchni netto odpowiadającej celom i przeznaczeniu budynku. Sąd wskazał, że murowane ściany działowe nie spełniają kryterium „elementów nadających się do demontażu”, o których mowa w normie, ponieważ ich usunięcie wymaga wyburzenia, a nie prostego demontażu i ponownego montażu. W konsekwencji powierzchnia zajęta przez te ściany nie może być zaliczona do powierzchni użytkowej lokalu.
Co więcej, organ stwierdził, że odwołanie się do normy PN-ISO 9836:1997 miało charakter obligatoryjny, ponieważ wynikało z § 11 ust. 2 pkt 2 lit. a oraz § 8 ust. 2 pkt 9 FormaProjBudR18. Zgodnie z tymi przepisami, powierzchnia użytkowa musi być obliczana według przywołanej normy.
Stając po stronie inwestorów organ uznał również, że „kwestionowane postanowienie kształtuje obowiązki powodów w sposób rażąco naruszający ich interesy ekonomiczne”. W związku z tym postanowienie to nie wiąże konsumentów na podstawie art. 3851 § 1 Kodeksu cywilnego.
Sąd stwierdził, że kwestionowany zapis został sformułowany w sposób niejednoznaczny i sprzeczny z dobrymi obyczajami, wykorzystując niewiedzę powodów. W efekcie deweloper jednostronnie zawyżył powierzchnię użytkową, co prowadziło do zawyżenia ceny lokalu. W rezultacie Sąd Okręgowy zasądził na rzecz powodów żądaną kwotę oraz zwrot kosztów procesu.
Komentarz dla Legalis.pl
adw. Maciej Radowicki, Kancelaria Adwokacka Maciej Radowicki
Powyższy wyrok może mieć ogromne znaczenie dla praktyki. Otwiera bowiem drogę do dochodzenia tego rodzaju roszczeń przez nabywców lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym, będących konsumentami. Deweloperzy przez wiele lat nagminnie stosowali niekorzystną dla konsumentów interpretację normy PN-ISO 9836:1997, dotyczącą sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokali. W konsekwencji zawyżali cenę sprzedaży lokali, pobierając od konsumentów olbrzymie, a przy tym nienależne korzyści. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie potwierdził właśnie, że taka interpretacja ww. normy była błędna. Według szacunków specjalistów z branży budowlanej, liczba lokali wybudowanych w ciągu ostatnich 10 lat przez deweloperów, którzy stosowali tego rodzaju praktykę, może wynosić nawet 600-700 tysięcy!
Wyrok SO Warszawa-Praga w Warszawie – IV Wydział Cywilny Odwoławczy z 24.4.2024 r., IV Ca 1735/23, Legalis
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
