Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, zajął się rozstrzygnięciem konfliktu dotyczącego inwestycji budowlanej w budynku wielorodzinnym zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową. Dwóch inwestorów złożyło wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i uzyskanie pozwolenia na przebudowę poddasza budynku, mającego na celu jego adaptację na cztery lokale mieszkalne. Projekt obejmował również zmiany konstrukcyjne, takie jak przebudowa stropu i więźby dachowej, co mogło potencjalnie wpłynąć na lokale znajdujące się poniżej.
Prezydent Miasta wydał zgodę, uznając za stronę postępowania wspólnotę mieszkaniową, w której skład wchodzili wszyscy właściciele lokali, jednak dwóch z nich, których lokale znajdowały się bezpośrednio pod planowaną przebudową, złożyło odwołanie. Ich zdaniem zakres inwestycji planowanej przez sąsiadów ingerował w prawo własności i sposób korzystania z lokali.
Wojewoda przychylił się do wniosku i uchylił decyzję Prezydenta. Organ uznał, że właścicielom lokali umiejscowionych pod planowaną inwestycją przysługuje indywidualny status strony, ponieważ projektowane prace bezpośrednio wpływały na konstrukcję budynku nad ich lokalami, co mogło powodować uciążliwości, takie jak hałas, wibracje czy ograniczenie możliwości korzystania z mieszkań. Wojewoda przywołał art. 28 ust. 2 i art. 3 pkt 20 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725; dalej: PrBud), definiujące obszar oddziaływania obiektu. W szczególności wskazał na potencjalne naruszenie norm technicznych dotyczących bezpieczeństwa i komfortu mieszkańców, co było kluczowym punktem sporu na etapie administracyjnym.
Taki obrót sprawy był nie do zaakceptowania przez inwestorów, dlatego też skierowali oni spór na wokandę WSA w Krakowie. Skarżący zarzucili Wojewodzie naruszenie art. 138 § 2 KPA, polegające na uchyleniu prawidłowej decyzji organu I instancji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia, mimo że odwołanie zostało złożone – ich zdaniem – przez osoby nieposiadające statusu strony postępowania. Podnieśli również naruszenie art. 138 § 1 pkt 3 KPA, wskazując na brak umorzenia postępowania odwoławczego zainicjowanego przez podmiot niemający legitymacji prawnej. Dodatkowo, zarzucili niewłaściwą interpretację art. 28 ust. 2 w związku z art. 3 pkt 20 PrBud, argumentując, że Wojewoda błędnie przyjął, iż właściciele lokali pod planowaną inwestycją. mają status strony postępowania. W ocenie skarżących planowana inwestycja nie ingerowała w przestrzeń mieszkań innych osób ani w konstrukcję stropu w sposób, który wpływałby na ich prawa, a zakres prac dotyczył wyłącznie części wspólnych nieruchomości. Podkreślali, że w takim przypadku interes prawny właścicieli lokali był należycie reprezentowany przez wspólnotę mieszkaniową, co wykluczało możliwość samodzielnego występowania członków wspólnoty jako stron.
W wyroku z 18.12.2024 r., II SA/Kr 1264/24, WSA w Krakowie, orzekł na korzyść inwestorów i uchylił wcześniejszą decyzję Wojewody. Sąd uznał, że organ odwoławczy błędnie przyjął, iż właścicielom lokali mieszkalnych przysługiwał status strony w postępowaniu administracyjnym dotyczącym pozwolenia na budowę. Kluczowym argumentem było to, że planowana inwestycja nie ingerowała w przestrzeń wewnętrzną mieszkań odwołujących się ani nie powodowała ograniczeń w zabudowie ich nieruchomości w rozumieniu art. 3 pkt 20 PrBud, który definiuje obszar oddziaływania obiektu jako teren, na którym przepisy wprowadzają ograniczenia w zabudowie. Sąd zauważył, że od 2020 r. definicja obszaru oddziaływania obiektu odnosi się wyłącznie do przepisów ograniczających możliwość wykonywania robót budowlanych na nieruchomościach sąsiednich, co wyklucza inne formy wpływu, takie jak hałas czy wibracje. Skład orzekający wskazał również na art. 28 ust. 2 PrBud, zgodnie z którym stronami postępowania są właściciele nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania oraz art. 6 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048), określający, że interes wspólny właścicieli reprezentuje wspólnota mieszkaniowa.
WSA w Krakowie także podkreślił, że indywidualna reprezentacja przez właściciela lokalu jest wyjątkiem wymagającym wykazania indywidualnego interesu prawnego, co w tej sprawie nie miało miejsca. Odwołujący się nie dowiedli, że planowana inwestycja ogranicza ich prawo własności lub użytkowania lokalu. Prace dotyczyły wyłącznie części wspólnych nieruchomości, a wpływ na lokale odwołujących się był jedynie hipotetyczny i niewystarczający do nadania im statusu strony.
W rezultacie Sąd uchylił decyzję Wojewody i tym samym potwierdził, że bez wykazania indywidualnego interesu prawnego właściciele lokali nie mogą samodzielnie występować jako strona w postępowaniach budowlanych dotyczących części wspólnych nieruchomości.
Wyrok WSA w Krakowie z 18.12.2024 r., II SA/Kr 1264/24, Legalis
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
