Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok w polskiej sprawie, ważny dla wszystkich sprzedających działki. Stanął po stronie skarbówki i będzie jej teraz łatwiej opodatkować transakcje – komentują eksperci.
– Spory o VAT od działek toczą się od lat, przepisy są niejasne, a wielu sprzedawców w ogóle nie wie o podatkowych obowiązkach. Orzeczenie TSUE może zachęcić skarbówkę do wnikliwszych kontroli – mówi Grzegorz Gębka, doradca podatkowy w kancelarii GTA.
Pełnomocnik pomaga w transakcji
Unijny sąd zajął się rozliczeniem sprzedającej działki kobiety. Dostała je wraz z mężem w 1989 r. Po prawie trzydziestu latach zaczęła się ich pozbywać. W sumie sprzedała 19 działek. Przygotowanie transakcji zleciła profesjonalnemu pełnomocnikowi. Do jego obowiązków należało m.in. dokonanie niezbędnych wpisów w księgach wieczystych i rejestrze gruntów, uzbrojenie nieruchomości w media, uporządkowanie terenu, uzyskanie niezbędnych zezwoleń i decyzji oraz reklamowanie gruntów. Przygotowane i uzbrojone działki zleceniobiorca wystawiał na sprzedaż. Cenę określał sam, z uwzględnieniem swojego zarobku.
Skarbówka sprawdziła transakcje i stwierdziła, że powinny być opodatkowane VAT. Fiskus uznał, że działania pełnomocnika występującego w imieniu właścicielki świadczą o profesjonalnym, ciągłym, zaplanowanym i zorganizowanym charakterze sprzedaży nieruchomości właściwym prowadzeniu działalności gospodarczej. Decyzję wymiarową dostał też jej małżonek.
Skarbówka zaostrzyła stanowisko
– Takich spraw jest dużo, skarbówka w ostatnich latach zaostrzyła swoje stanowisko i twierdzi, że jeśli sprzedawca korzysta z usług pełnomocnika, który załatwia wszystkie formalności, to jest podatnikiem VAT. Wielu właścicieli gruntów wpada w tę pułapkę, bo przyszli nabywcy często oferują im profesjonalną pomoc przy załatwianiu spraw związanych z transakcją, np. uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. A dla fiskusa jest to argument przesądzający o tym, że sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą, nawet wtedy, gdy pozbywa się tylko jednej działki – mówi Piotr Stryjewski, adwokat i doradca podatkowy w kancelarii Paczuski Taudul.
O takich problemach pisaliśmy już kilka lat temu (np. w „Rzeczpospolitej” z 21 stycznia 2021 r.), przedstawiając m.in. sprawę pielęgniarki sprzedającej działkę kupioną trzynaście lat wcześniej dla synów. Fiskus uznał ją za podatnika VAT, ponieważ formalności załatwiał pełnomocnik.
Szeroka definicja podatnika
Czy postępowanie skarbówki jest prawidłowe? Czy zlecenie przygotowania transakcji profesjonalnemu przedsiębiorcy powoduje, że sprzedawcę należy uznać za prowadzącego działalność gospodarczą? O to zapytał TSUE wrocławski WSA.
Unijny sąd przypomniał, że definicja podatnika w Dyrektywie VAT jest bardzo szeroka. Staje się nim także osoba podejmująca aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami i angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców. Może to polegać przykładowo na uzbrojeniu terenu albo czynnościach marketingowych. Takie działania zostały podjęte w rozpatrywanej sprawie. Wprawdzie wykonywał je w większości pełnomocnik, ale występował on w imieniu właścicieli oraz na ich rzecz, i to oni ponoszą ostateczne ryzyko gospodarcze (chyba że umowa stanowi inaczej, co powinien zbadać sąd odsyłający).
Reasumując, za podatnika VAT można uznać sprzedawcę, który powierzył przygotowanie transakcji profesjonalnemu przedsiębiorcy, jeśli ten pełnomocnik podjął aktywne działania w celu sfinalizowania transakcji, postępując jak klasyczny handlowiec.
– Obawiam się, że ten wyrok jeszcze bardziej ośmieli polskiego fiskusa – mówi Grzegorz Gębka.
– Każda sprawa jest inna i o wyniku ewentualnego sporu z urzędem decydują wszystkie jej okoliczności. Orzeczenie TSUE jest jednak na pewno korzystne dla skarbówki – podkreśla Piotr Stryjewski.
Jakie są konsekwencje uznania sprzedawcy działek za podatnika? – Musi się zarejestrować w urzędzie skarbowym, wystawić fakturę, wpisać ją do ewidencji, złożyć elektronicznie Jednolity Plik Kontrolny i zapłacić 23 proc. VAT – wyjaśnia Grzegorz Gębka.
Kiedy zwolnienie
Czy ma szanse na zwolnienie z podatku? – Tak, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Przepis ten stanowi o dostawie terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Chodzi o działki rolne, które nie zostały przeznaczone pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Teoretycznie można też skorzystać ze zwolnienia z art. 113, czyli do 200 tys. zł rocznie. Ale z reguły działki są droższe, poza tym tej preferencji nie stosuje się do terenów budowlanych – tłumaczy Piotr Stryjewski.
–Jeśli fiskus uzna sprzedawcę działek za prowadzącego działalność gospodarczą na gruncie VAT, może też okazać się, że powinien płacić jak przedsiębiorca PIT i składki ZUS – przestrzega Grzegorz Gębka.
Sygnatura akt: C-213/24
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
