Czy spłata hipoteki obciążającej nieruchomość może zostać uznana za koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, a co za tym idzie – obniżyć podstawę opodatkowania? Kwestią tą zajął się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie.
W 2016 r. podatniczka w drodze darowizny nabyła nieruchomość, która była obciążona hipoteką zabezpieczającą zobowiązania jej darczyńcy. Następnie w 2017 r. sprzedała nieruchomość za 458 000 zł, a część tej kwoty – 104 463,25 zł – przeznaczyła na spłatę kredytu hipotecznego ciążącego na nieruchomości. Organy skarbowe uznały, że spłata hipoteki nie może być traktowana jako koszt odpłatnego zbycia, powołując się przy tym na przepisy ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163; dalej: PDOFizU), w szczególności art. 22 ust. 6d PDOFizU. Wskazały, że kosztem uzyskania przychodu mogą być jedynie nakłady zwiększające wartość nieruchomości lub zapłacony podatek od spadków i darowizn, co nie obejmuje spłaty długu osoby trzeciej.
Podatniczka w ramach korekty zeznania PIT-39 za 2017 r. wykazała dochód w wysokości 353 536,75 zł, pomniejszony o wartość spłaconej hipoteki, jednak fiskus uznał to za błędne, argumentując, że zbycie nieruchomości nie było uzależnione od spłaty hipoteki – kupujący mogli nabyć nieruchomość wraz z obciążeniem. W decyzji organu odwoławczego wskazano, że spłata długu darczyńcy była jedynie decyzją podatniczki co do rozdysponowania środków ze sprzedaży i nie wpływała na wartość nieruchomości.
Kobieta odwołała się od decyzji twierdząc, że bez spłaty hipoteki transakcja nie doszłaby do skutku, ponieważ nabywcy nie zgodziliby się na zakup nieruchomości z obciążeniem hipotecznym. Podkreśliła również, że opodatkowanie pełnej kwoty sprzedaży, bez uwzględnienia spłaconego długu, oznaczałoby w istocie nałożenie podatku od kwoty, której faktycznie nie uzyskała. Mimo takiej argumentacji Dyrektor Izby Administracji Skarbowej podtrzymał decyzję I instancji, wskazując, że prawo podatkowe nie przewiduje możliwości pomniejszania przychodu ze sprzedaży o spłatę długu obciążającego nieruchomość. W konsekwencji określił zobowiązanie podatkowe w wysokości 21 200 zł.
Sprawa trafiła do Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, który w wyroku z 14.6.2024 r., I SA/Lu 152/24, Legalis, oddalił skargę, uznając, że organy skarbowe prawidłowo określiły wysokość zobowiązania podatkowego. Podstawą rozstrzygnięcia były przepisy PDOFizU, a zwłaszcza art. 19 ust. 1 oraz art. 22 ust. 6d PDOFizU. Sąd podkreślił, że przychód ze sprzedaży nieruchomości stanowi cena wskazana w umowie, bez pomniejszenia o zobowiązania hipoteczne. Przepisy przewidują możliwość odliczenia jedynie nakładów, które zwiększyły wartość nieruchomości lub kwoty zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Tymczasem w omawianej sprawie hipoteka została ustanowiona na rzecz banku w związku z długiem darczyńcy, a nie podatniczki, co oznacza, że jej spłata nie może być traktowana jako koszt odpłatnego zbycia.
Sąd przywołał stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którym organy podatkowe muszą obliczać przychód zgodnie z ceną umowną, bez uwzględnienia ciężarów ciążących na nieruchomości. Wskazano, że ustawodawca nie przewidział mechanizmu pomniejszania przychodu o zadłużenie związane ze sprzedawaną nieruchomością, jak ma to miejsce w przypadku podatku od spadków i darowizn (art. 7 ust. 1 ustawy z 28.7.1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1837)). Zdaniem sądu spłata długu osoby trzeciej, nawet jeśli była warunkiem przeprowadzenia transakcji, nie może być uznana za koszt podatkowy, ponieważ nie stanowi wydatku poniesionego w celu uzyskania przychodu ani nie jest konieczna do przeprowadzenia transakcji w świetle prawa cywilnego.
W uzasadnieniu wskazano również na aspekt prawa rzeczowego. Sąd zauważył, że hipoteka, jako ograniczone prawo rzeczowe, obciąża nieruchomość niezależnie od zmiany właściciela. Kupujący mogli nabyć nieruchomość z hipoteką, a wierzyciel hipoteczny i tak mógłby dochodzić swoich roszczeń od nowego właściciela. Tym samym spłata długu darczyńcy nie była obowiązkowym elementem transakcji, a jedynie decyzją stron co do sposobu rozliczenia ceny sprzedaży.
Podatniczka argumentowała, że podatek dochodowy powinien obejmować jedynie rzeczywisty dochód, czyli realne przysporzenie majątkowe, a nie całość ceny sprzedaży, skoro część środków została przeznaczona na spłatę zadłużenia. Sąd odrzucił ten argument, uznając, że konstrukcja opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości jest odmienna od zasad ogólnych. Podatek dochodowy w tym przypadku opiera się na różnicy między przychodem a kosztami, które zostały enumeratywnie wymienione w przepisach. Brak w nich wskazania na możliwość odliczenia spłaty hipoteki oznacza, że nie może ona być uznana za koszt odpłatnego zbycia.
Dodatkowo sąd odniósł się do zarzutów proceduralnych skarżącej, w tym do naruszenia prawa do wypowiedzenia się w postępowaniu podatkowym. Podatniczka wskazywała, że decyzja organu podatkowego została wydana przed upływem siedmiodniowego terminu na przedstawienie swojego stanowiska. Sąd uznał, że mimo tego uchybienia nie miało ono wpływu na wynik sprawy, ponieważ podatniczka nie przedstawiła żadnych nowych dowodów czy argumentów, które mogłyby zmienić rozstrzygnięcie. W związku z tym naruszenie art. 200 § 1 Ordynacji podatkowej nie skutkowało koniecznością uchylenia decyzji.
Wyrok WSA w Lublinie z 14.6.2024 r., I SA/Lu 152/24, Legalis
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
