Spór dotyczył budynku, który wymagał kosztownego remontu. Właściciel jednego z lokali uważał, że lepiej będzie budynek wyburzyć, ale małżonkowie, do których należy drugi z lokali, nie godzili się na to. Spór trafił do Sądu Rejonowego w Ełku za sprawą wniosku o wyrażenie zgody na rozbiórkę. Ten ustalił, że nakłady związane z wyburzeniem budynku i niezbędnym remontem są porównywalne. Możliwa też jest rozbiórka części budynku, która nie objęłaby lokalu należącego do małżonków.
Kluczowy dla rozstrzygnięcia był jednak brak zgody tego małżeństwa. Sąd podzielił ich argumentację, że rozbiórka nie leży w interesie wszystkich współwłaścicieli, a wnioskodawca zmierza do unicestwienia odrębnej własności ich lokalu, a w dalszej kolejności do zagospodarowania całej nieruchomości według własnego uznania.
Sąd nabrał wątpliwości
Rozpatrując apelację Sąd Okręgowy w Suwałkach (sędzia Ryszard Piaścik) powziął wątpliwości, czy sąd cywilny może zarządzić rozbiórkę w takiej sytuacji jak sporna i skierował do Sądu Najwyższego pytanie prawne: „Czy sąd w trybie art. 199 kodeksu cywilnego może udzielić zgody na rozebranie budynku, w którym ustanowione są odrębne własności lokali, jeżeli stosownie do art. 3 ust. 1 zdanie 2 ustawy o własności lokali współwłasność ma charakter przymusowy i nie można żądać zniesienia współwłasności, dopóki trwa odrębna własność lokali?”
Art. 199 kodeksu cywilnego stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (a rozbiórka budynku jest taką czynnością), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Przy braku takiej zgody współwłaściciele, mający co najmniej połowę udziałów, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który powinien mieć na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Jednocześnie według art. 3 ust. 1 zdanie 2 ustawy o własności lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Odrębna własność uniemożliwia wyburzenie
W ocenie sądu pytającego ten ostatni przepis można interpretować na dwa sposoby. Pierwszy, że wyłączona jest możliwość podejmowania działań pośrednio zmierzających do zniesienia współwłasności budynku, w którym ustanowiono lokale stanowiące odrębną własność wbrew woli przynajmniej jednego z właścicieli. Drugi, że nie dotyczy to sytuacji, w której w jakikolwiek sposób doszło do unicestwienia budynku. Pierwsza interpretacja zabezpiecza interesy właścicieli lokali w budynkach w kiepskim stanie położonych na nieruchomości w atrakcyjnej lokalizacji, a druga ogranicza korzystanie ze swego udziału przez właściciela większościowego.
Sąd Najwyższy, w składzie: Jacek Grela, Agnieszka Jurkowska-Chocyk i Dariusz Pawłyszcze, podjął uchwałę, zgodnie z którą na podstawie art. 199 KC nie można udzielić zgody na rozebranie budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali. Uzasadnienie zostanie sporządzone na piśmie w późniejszym terminie.
Sygnatura akt: III CZP 31/25
Stefan Jacyno
adwokat, kancelaria Wardyński i Wspólnicy
Uchwała SN wskazuje na brak możliwości sądowego rozstrzygnięcia w przypadku braku porozumienia między właścicielami odrębnych lokali w specyficznej sprawie – rozbiórki wspólnego budynku. Gdyby jednak była to współwłasność nieruchomości budynkowej, w której są dwa lokale bez prawnego wyodrębnienia, przeszkody do rozstrzygania przez sąd już by nie było. Z punktu widzenia prawnego – sytuacje różne, choć z życiowego – trudne do odróżnienia. Lepiej jest, by sprawy niedające się rozwiązać przez poróżnionych ludzi mogły być rozwiązane przez obiektywne sądy, prawo nie powinno być interpretowane w sposób zamykający drogę do sądu. Wszak likwidacja lokalu może się zdarzyć i bez zaplanowanej rozbiórki: pożar, zawalenie się na skutek powodzi, itp. Może więc jeszcze kiedyś sąd do tego zagadnienia wróci i znajdzie szerszą interpretację tych przepisów.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
