Jak dowiedziała się „Rzeczpospolita”, Ministerstwo Rozwoju i Technologii kończy prace nad oczekiwanymi od dziesięcioleci przepisami, wprowadzającymi do polskiego porządku prawnego własność warstwową. Resort zdecydował się na koncepcję odrębnej własności obiektu budowlanego (OWOB), jako dającą szersze możliwości w stosunku do prawa do zabudowy, nad którym pracowano w poprzedniej kadencji parlamentu.
OWOB ma być prawem, które mógłby ustanawiać zarówno właściciel gruntu, jak i użytkownik wieczysty, po uzyskaniu zgody właściciela. Jej przedmiotem mają być obiekty i urządzenia budowlane wznoszone nad lub pod powierzchnią gruntu. To oznacza możliwość realizacji inwestycji nad drogami, wodami czy liniami kolejowymi, ale też pod ziemią, a także wychodzących nad sąsiednie nieruchomości. OWOB mogłaby być ustanawiana, pod warunkiem spełnienia przesłanki samodzielności obiektu.
Inwestor otrzymywałby promesę w formie decyzji administracyjnej wydawanej przez starostę. To byłaby gwarancja ustanowienia OWOB, po oddaniu inwestycji do użytkowania, jeśli obiekt spełni warunek samodzielności. Natomiast z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu inwestor zawierałby umowę zobowiązującą do ustanowienia prawa OWOB oraz umowę ustanowienia służebności, aby zapewnić dostęp do obiektu. Ostatnim krokiem w procedurze ustanawiania OWOB będzie złożenie wniosku o ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej.
Dlaczego nie prawo zabudowy?
– Wybór koncepcji opartej na odrębnej własności obiektu poprzedziliśmy wszechstronną analizą opartą m.in. na doświadczeniach wynikających z prac legislacyjnych prowadzonych w ubiegłych latach. W przeszłości było kilka prób rozwiązania problemu inwestowania nad i pod powierzchnią gruntu opartych na nowym ograniczonym prawie rzeczowym. Próby te zakończyły się fiaskiem głównie z tego powodu, że mocno ograniczone prawa rzeczowe, które mogłyby spełnić zakładany cel, np. prawo zabudowy opracowane w resorcie sprawiedliwości, były zbyt podobne do prawa użytkowania wieczystego – mówi „Rzeczpospolitej” Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.
– Formuła odrębnej własności obiektów będzie formułą bardziej uniwersalną, wolną od opisanych obciążeń i będzie funkcjonowała równolegle z istniejącymi prawami rzeczowymi – dodaje.
Dr inż. Maciej Kaczorek, członek zarządu i dyrektor ds. strategii i rozwoju PKP PLK przyznaje, że planowana formuła mogłaby pomóc w zagospodarowaniu atrakcyjnych inwestycyjnie terenów nad czy pod infrastrukturą kolejową.
– Z jednej strony zabezpiecza bowiem prawa właścicieli gruntu i infrastruktury kolejowej oraz może stanowić dla nich źródło dodatkowego dochodu, a z drugiej strony – interesy inwestora, który, mając ustanowione takie prawo własności czy też promesę jego ustanowienia miałby podstawę do rozmów z instytucjami finansującymi. Własność warstwowa to też korzyść dla samorządów w postaci wpływów z podatków i pozyskania atrakcyjnych przestrzeni miejskich – wylicza zalety OWOB dyrektor Kaczorek.
– Jeśli dla banku zabezpieczeniem mogła być hipoteka takiej nieruchomości, to brzmi to bardzo ciekawie. Z zainteresowaniem czekam na szczegóły projektu, ale generalnie pomysłowi, który zwiększa dostępność przestrzeni do realizacji inwestycji klaszczę na stojąco – nie kryje entuzjazmu Tomasz Stoga, prezes Profit Development.
Planom resortu rozwoju kibicuje też Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
– Inwestorzy czekają od lat na przepisy, wprowadzające własność warstwową, które działają od dawna w wielu krajach Europy i USA. Dowiodły tam swojej wielkiej przydatności, zwłaszcza w obszarach silnie zurbanizowanych, gdzie grunt jest coraz droższy. Jedynym rozwiązaniem jest własność warstwowa, czyli 3D – mówi dyr. Leszczyński.
Spóźnieni o dekady
Amerykanie od dawna definiują własność trójwarstwowo. Funkcjonuje tam pojęcie „działki powietrznej”, która dysponuje takimi samymi prawami jak działka gruntowa. Właściciel gruntu może sprzedać należące do niego prawa powietrzne i w dużych miastach inwestorzy z takiej możliwości korzystają. Z opracowania Instytutu Wymiaru Sprawiedliwości na temat własności warstwowej wynika, że takie rozwiązanie funkcjonuje też w Szwecji, Finlandii, Norwegii czy Danii. Swoje warianty własności warstwowej mają też Hiszpanie, Holendrzy czy Niemcy.
– Informację o tym, że resort rozwoju finalizuje prace nad wprowadzeniem do polskiego prawa własności warstwowej skomentuję krótko: nareszcie! Wielokrotnie, zabierając głos w dyskusji na temat zmian, które mogłyby ułatwić realizację dużych inwestycji w Polsce, mówiłem o własności warstwowej. Jesteśmy tu mocno spóźnieni, o dwie, a nawet trzy dekady – mówi Emil Domeracki, partner w firmie doradczej Walter Herz.
Ekspert dodaje, że w Europie wykorzystuje się to prawo do realizacji inwestycji w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego. Dzięki temu powstają nieruchomości komercyjne, hotelowe.
– Dzisiaj inwestorzy muszą się mocno nagimnastykować, by zrealizować coś na terenach kolejowych. Dlatego tych inwestycji jest niewiele – mówi Emil Domeracki.
Adwokat, dr Krzysztof Śledziński, senior associate w kancelarii Gessel zwraca jednak uwagę, że własność 3D to także wyzwania.
– W mojej ocenie koncepcja odrębnej własności obiektu budowlanego to właściwy kierunek legislacyjny – bardziej funkcjonalny niż wcześniej rozważane prawo do zabudowy. Może ona nie tylko sprzyjać bardziej efektywnemu wykorzystaniu przestrzeni, lecz także ograniczyć konieczność stosowania skomplikowanych i często sztucznych konstrukcji prawnych. Na poziomie legislacyjnym kluczowe będzie jednak zachowanie wysokiej precyzji regulacji, w szczególności jasne określenie stosunków między właścicielami poszczególnych warstw oraz zapewnienie pełnej kompatybilności z systemem ksiąg wieczystych – przestrzega dr Śledziński.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
