• Projekt UD335 opiera regulację przede wszystkim na roszczeniu o ustanowienie użytkowania wieczystego oraz na administracyjnym trybie rozpoznania sprawy.
  • Projekt PSL-TD przewiduje dalej idące mechanizmy, w tym pierwszeństwo wobec roszczeń reprywatyzacyjnych i nabycie prawa z mocy ustawy po upływie określonego terminu.
  • Żaden z projektów nie obowiązuje. Spółdzielnie powinny już jednak uporządkować dokumentację gruntową, wykaz postępowań i dane o tytułach do poszczególnych działek.

Problem trwałego tytułu do gruntu

Ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 889; dalej: SpMieszkU) wiąże możliwość pełnego ukształtowania praw do lokali z tytułem spółdzielni do nieruchomości gruntowej. Skutki braku takiego tytułu unaoczniła uchwała składu 7 sędziów SN z 24.5.2013 r., III CZP 104/12, Legalis. SN przyjął, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynku posadowionym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność ani użytkowanie wieczyste, pozostaje ekspektatywą, której nie można ujawnić w księdze wieczystej.

Problem dotyczy przede wszystkim inwestycji realizowanych na gruntach Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego na podstawie dawnych decyzji lokalizacyjnych, dzierżawy, użytkowania lub innych nietrwałych tytułów. Brak prawa rzeczowego ogranicza możliwość wyodrębniania lokali, zakładania ksiąg wieczystych, ustanawiania hipotek i prowadzenia inwestycji na nieruchomości.

Szkolenia zakresu prawa budowlanego i nieruchomości – aktualna lista szkoleń Sprawdź

Rządowy model UD335

Projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, oznaczony numerem UD335, przyznaje określonym spółdzielniom roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego oraz o nieodpłatne przeniesienie własności budynków. Zakres podmiotowy ma objąć m.in. spółdzielnie, które wzniosły budynki za zgodą właściwego organu na gruntach publicznych, a także podmioty korzystające z takich gruntów na podstawie odpłatnego tytułu innego niż własność lub użytkowanie wieczyste.

Roszczenie ma być rozpoznawane w postępowaniu administracyjnym. W sprawach dotyczących gruntów Skarbu Państwa organem I instancji ma być starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a w sprawach gruntów samorządowych – właściwy organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego. Odwołanie będzie rozpoznawał odpowiednio wojewoda albo samorządowe kolegium odwoławcze.

Projekt przewiduje także rozwiązanie dla części postępowań wszczętych na podstawie art. 208 GospNierU. Jeżeli sprawa nie jest prowadzona przed sądem powszechnym ani SN, spółdzielnia ma uzyskać sześć miesięcy od wejścia ustawy w życie na wybór drogi administracyjnej. Ustanowienie użytkowania wieczystego co do zasady pozostanie odpłatne: należne będą pierwsza opłata i opłaty roczne ustalane według GospNierU. Projekt dopuszcza bonifikatę od pierwszej opłaty, lecz nie tworzy powszechnego i automatycznego zwolnienia.

Projekt PSL-TD: dalej idący mechanizm

Poselski projekt ustawy o ostatecznym uporządkowaniu stanu prawnego gruntów spółdzielni mieszkaniowych, wniesiony przez grupę posłów PSL-TD pod numerem RPW/13277/2026, przewiduje ustawowe roszczenie o przeniesienie własności albo oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Według informacji sejmowej roszczenie spółdzielni ma korzystać z pierwszeństwa przed roszczeniami reprywatyzacyjnymi.

Projekt zakłada dwustopniową reakcję na przewlekłość. Właściwy organ miałby wydać decyzję w terminie 12 miesięcy. Po bezskutecznym upływie tego terminu kompetencja przechodziłaby na właściwego ministra. Jeżeli stan prawny nadal nie zostałby uregulowany w ciągu 24 miesięcy od wejścia ustawy w życie, spółdzielnia miałaby nabyć własność albo użytkowanie wieczyste z mocy prawa. Propozycja obejmuje ponadto zawieszenie i umorzenie postępowań dotyczących opłat za bezumowne korzystanie z gruntu.

Najważniejsze różnice i ryzyka

Rządowy projekt jest oparty na decyzji administracyjnej i klasycznej konstrukcji użytkowania wieczystego. Projekt poselski silniej ingeruje w dotychczasowe stosunki własnościowe, ponieważ przewiduje pierwszeństwo roszczeń spółdzielni oraz skutek nabycia ex lege. Z tego względu to właśnie w projekcie PSL-TD szczególnego znaczenia nabierają gwarancje ochrony własności, samodzielność majątkowa jednostek samorządu terytorialnego, kolizja z postępowaniami reprywatyzacyjnymi oraz prawidłowe określenie zakresu gruntu niezbędnego do korzystania z budynku.

Dla praktyki kluczowe będzie również ustalenie relacji nowych regulacji do trwających procesów cywilnych, postępowań administracyjnych i roszczeń o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości. Nie można zakładać, że samo wszczęcie prac legislacyjnych wstrzymuje bieżące obowiązki spółdzielni albo terminy procesowe. Każda nieruchomość wymaga odrębnej analizy tytułu, sposobu objęcia gruntu, daty i podstawy zabudowy, granic działki budowlanej oraz istniejących roszczeń osób trzecich.

Etap legislacyjny

Stały Komitet Rady Ministrów przyjął projekt UD335 25.6.2026 r., a 1.7.2026 r. w wykazie prac Rady Ministrów opublikowano jego wersję 2.0. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów przypada na III kwartał 2026 r. Projekt PSL-TD został wniesiony do Sejmu 16.4.2026 r. i pozostaje na etapie opiniowania przed pierwszym czytaniem. Termin wejścia nowych regulacji w życie będzie można ocenić dopiero po ustaleniu ostatecznego brzmienia ustaw.

Komentarz

Dla spółdzielni oba projekty oznaczają szansę na zakończenie wieloletnich sporów, ale nie zwalniają z przygotowania materiału dowodowego. Zarządy powinny zinwentaryzować wszystkie działki bez trwałego tytułu, zabezpieczyć decyzje lokalizacyjne i budowlane, umowy dzierżawy lub użytkowania, dowody poniesienia nakładów, mapy oraz akta postępowań. Warto też oddzielić sprawy możliwe do objęcia przyszłą procedurą od tych, w których trwa postępowanie sądowe. O wyborze ścieżki powinny decydować stan dowodów, koszty odpłatności i ryzyko kolizji z roszczeniami osób trzecich. Rządowy projekt ustawy nie daje jednak gwarancji uzyskania prawa użytkowania wieczystego, gdyż podstawę zawarcia umowy użytkowania wieczystego ma dopiero stanowić decyzja administracyjna, a więc spółdzielnie nie będą znały terminu jej zawarcia oraz warunków, które mogą być dla nich nie do zaakceptowania. Z kolei poselski projekt ustawy przewiduje mechanizm, w świetle którego już sama decyzja administracyjna stanowić będzie samodzielną podstawę prawną do ujawnienia prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej. Projekt ten, inaczej niż w przypadku rządowego projektu ustawy, nie warunkuje możliwości skorzystania z procedury administracyjnej od wycofania się z już trwających postępowań sądowych.

Prof. SANS dr Piotr Pałka, wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych

Radca prawny i wspólnik kancelarii, wieloletni ekspert i wykładowca prawa spółdzielczego i szkoleniowiec m.in. Krajowej Rady Spółdzielczej oraz Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Członek Rady Naukowej Spółdzielczego Instytutu Naukowego w Sopocie. Profesor w Sopockiej Akademii Nauk Stosowanych. Ekspert komisji i zespołów parlamentarnych.

Wszystkie aktualności n.ius® po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Kup online, korzystaj od razu! Sprawdź

Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →