Budynek wolno stojący

Stan faktyczny

WSA w Poznaniu rozpoznał skargę na decyzję Wojewody w przedmiocie odmowy udzielenia pozwolenia na budowę i uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty.

Decyzją Starosty odmówiono Skarżącemu zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno-budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę wolno stojącego budynku garażowego. Wojewoda uchylił zaskarżoną decyzję w części przywołującej podstawę prawną decyzji, a w pozostałej części utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Organu I instancji.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Organ odwoławczy wskazał w pierwszej kolejności na przebieg postępowania. Starosta zobowiązał inwestora do usunięcia nieprawidłowości, w zakresie: przedłożenia uzgodnienia z zarządcą urządzeń melioracji wodnej; zapewnienia wnioskowanemu budynkowi formy wolnostojącej; zlokalizowania budynku przy granicy działki; korekty pola powierzchni działki; wyjaśnienia sposobu obliczenia intensywności zabudowy; zwymiarowania nieprzekraczalnej linii zabudowy; zwymiarowania gabarytów działki; określenia rzędnych wysokościowych; korekty ukształtowania terenu utwardzonego; czytelnego oznaczenia elementów objętych wnioskiem; zwymiarowania układu komunikacyjnego; przedłożenia opracowania geotechnicznego; korekty oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; złożenia oświadczenia o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej; potwierdzenia kopii decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych za zgodność z oryginałem oraz zapewnienia prawnego i faktycznego dostępu do drogi publicznej.

Inwestor wyjaśnił pismem, iż: dzięki konstrukcyjnej i funkcjonalnej niezależności względem budynku mieszkalnego, wnioskowany budynek będzie wolno stojący; budynek nie musi być usytuowany na granicy działki, oraz że działka ma dostęp do drogi publicznej. W kontekście pozostałych punktów postanowienia, inwestor zadeklarował ich poprawienie. Do pisma dołączono: uzgodnienie lokalizacji zjazdu; akt notarialny; dwa zaświadczenia o historii działki; dwie decyzje podziałowe oraz pismo spółki wodnej.

Starosta poinformował o zakończeniu zbierania dowodów, jednocześnie informując o nieusuniętych nieprawidłowościach tj. o braku zwymiarowania gabarytów działki oraz projektowania budynku, który nie jest wolnostojący. W konsekwencji Starosta decyzję odmówił udzielenia pozwolenia na budowę, przyjmując za podstawę art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz pkt 3 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 418; dalej: PrBud). W ocenie Organu I instancji, przedmiotowa inwestycja nie została skorygowana w zakresie wskazanym w postanowieniu, a niezgodność dotyczy wymogu projektowania budynków wolno stojących, który został określony w § 9 pkt. 1 lit. b planu miejscowego. Starosta wskazał, że obiekt wolno stojący to taki, który nie przylega do budynków sąsiednich, nie jest nimi ograniczony, oraz do którego istnieje swobodny dostęp z każdej jego strony, co wobec usytuowania wnioskowanego budynku jeden centymetr od budynku mieszkalnego świadczy o jego niezgodności z planem miejscowym.

W wywiedzionej skardze od decyzji drugoinstancyjnej wskazano m.in. na błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę zaskarżonej decyzji, polegający na bezzasadnym przyjęciu, że projektowany budynek nie jest budynkiem wolnostojącym.

Stanowisko WSA

WSA skargę uwzględnił, wskazując, że art. 35 ust. 1 PrBud określa przedmiot i zakres czynności wyjaśniających, jakie winien podjąć organ administracji architektoniczno-budowlanej przed zatwierdzeniem projektu budowlanego lub udzieleniem pozwolenia na budowę. Powołany przepis określa zakres obowiązków organu, których celem jest kompleksowe sprawdzenie projektu budowlanego w fazie wyjaśniającej postępowania administracyjnego o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę.

Fundamentalną zasadą dotyczącą procesu inwestycyjno-budowlanego jest zasada wolności budowlanej, wedle której każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami (art. 4 PrBud). Zasada wolności zabudowy ma swoje źródło w art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 2 Konstytucji RP, nakazujących poszanowanie wolności i własności. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ogranicza swobodę zabudowy nieruchomości, gdyż jako akt prawa miejscowego zawiera przepisy powszechnie obowiązujące w zakresie przeznaczenia terenu, zagospodarowania i warunków zabudowy.

Ponadto wyrazem zasady wolności budowlanej jest również przepis art. 35 ust. 4 PrBud, zgodnie z którym w razie spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 PrBud oraz w art. 32 ust. 4 PrBud, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

W okolicznościach niniejszej sprawy, na szczególną uwagę zasługiwał art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a PrBud, który wskazuje, że pozwolenie na budowę może być wydane po uprzednim zbadaniu zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że organ architektoniczno-budowlany jest zobowiązany poddać dokładnej analizie zapisy obowiązującego na danym obszarze planu miejscowego i ocenić przedłożony do zatwierdzenia projekt zagospodarowania działki lub projekt architektoniczno-budowlany pod kątem jego zgodności z ustaleniami takiego planu.

Istotę sporu w niniejszej sprawie stanowiła zatem kwestia, czy planowany garaż zaprojektowany w odległości 1 cm od istniejącego już na inwestowanej działce budynku mieszkalnego, ma charakter budynku „wolno stojącego” (odpowiednio: „zabudowy wolno stojącej”) w rozumieniu odnośnych przepisów PrBud i planu miejscowego.

Przepisy prawa, w tym zwłaszcza budowlanego, nie zawierają definicji legalnej określenia „budynek wolno stojący”. Można przyjąć, że budynek (obiekt) wolno stojący to taki, który jest niezależny, swobodny i niczym nieskrępowany. Innymi słowy to budynek nie obarczony i nie otoczony innym przyległym budynkiem, to budynek, do którego jest swobodny dostęp z każdej jego strony. Aby budynek można było uznać za wolno stojący, nie może więc być obarczony innym przyległym budynkiem, który mógłby utrudniać np. komunikację wokół tego budynku, czy dostęp światła naturalnego. Aby można było uznać budynek za wolno stojący musi istnieć ponadto niezależność (suwerenność) takiego budynku w sensie swobodnego i niczym nie skrępowanego otoczenia pojedynczego budynku (zob. wyroki WSA: z 25.4.2013 r., II SA/Wr 145/13, Legalis; z 18.10.2022 r., II SA/Wr 527/21, Legalis).

Zgodnie z drugim stanowiskiem, zabudowa wolno stojąca oznacza budynki, które żadną ścianą nie przylegają do siebie nawzajem (tak np. wyrok NSA z 10.8.2022 r., II OSK 687/21, Legalis). Budynkiem wolno stojącym jest obiekt budowlany o samodzielnej konstrukcji, który nie jest trwale połączony z innym obiektem budowlanym i nie wykorzystuje w swojej konstrukcji jakichkolwiek elementów innego obiektu budowlanego i jako całość stanowi samodzielną konstrukcję, nieograniczoną fizycznie w przestrzeni innymi budowlami.

Wszelkie ustawowe ograniczenia prawa własności, a w tym również ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, nie mogą być interpretowane rozszerzająco – bardziej ograniczając prawo własności, niż wynika to z literalnego brzmienia ustaleń planu miejscowego.

Komentarz

Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →