Moratorium na pobieranie opłaty planistycznej

W art. 1 projekt ustawy zakłada wprowadzenie czasowego moratorium na pobieranie opłaty planistycznej. Projektowany przepis stanowi, że w przypadku zbycia nieruchomości, które nastąpiło w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, nie pobiera się opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130; dalej: PlanZagospU).

W aktualnym porządku prawnym art. 36 ust. 4 PlanZagospU stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Gminy mają 5 lat na pobranie tej opłaty, liczonych od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i 4 PlanZagospU).

Opłata planistyczna jako bariera

W przygotowanej przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii Ocenie Skutków Regulacji (OSR) jako jedną z barier w rozwoju budownictwa mieszkaniowego wskazano właśnie opłatę planistyczną. Zdaniem ministerstwa, przepisy dotyczące opłaty planistycznej są jednak nieskuteczne i wymagają zmian. Zgodnie z raportami NIK (P/22/023, P/12/147) mechanizm pobierania opłaty planistycznej jest nieskuteczny i nie kompensuje kosztów ponoszonych przez gminy w związku z uchwaleniem i realizacją ustaleń planów miejscowych. Jednocześnie przepisy obligujące do naliczenia opłaty w przypadku sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat od uchwalenia planu miejscowego premiują pasywne postawy właścicieli nieruchomości w obrocie tymi nieruchomościami. Wiąże się to z wyczekiwaniem właścicieli na upływ ww. terminu po uchwaleniu planu miejscowego, aby uniknąć naliczenia opłaty planistycznej. Skutkiem takiego mechanizmu jest odroczenie podjęcia decyzji o wprowadzeniu nieruchomości do obrotu, a tym samym zmniejszenie dostępności na rynku gruntów budowlanych, na których obowiązuje plan miejscowy, czyli tych o najkorzystniejszych uwarunkowaniach do realizacji inwestycji.

Szkolenia zakresu prawa budowlanego i nieruchomości – aktualna lista szkoleń Sprawdź

Rekomendowane rozwiązanie

Proponowane rozwiązanie ma polegać na czasowej rezygnacji z pobierania opłat planistycznych. W OSR wskazano, że celem interwencji jest krótkoterminowe zwiększenie podaży gruntów, a także ocena, m.in. na podstawie przebadanego wpływu proponowanego moratorium na budżety gmin oraz dostępności gruntów na rynku nieruchomości, możliwości wprowadzenia docelowych rozwiązań mających na celu optymalizację systemu finansowania działań planistycznych ponoszonych przez gminy oraz skutków tych działań.

Wyniki ustaleń NIK

W przywołanych wynikach kontroli NIK (P/12/147) w odniesieniu do opłat planistycznych wskazano, że zła organizacja pracy w skontrolowanych urzędach i brak (lub brak należytego) nadzoru nad ustalaniem i realizacją dochodów z tytułu opłat planistycznych ze strony osób zajmujących kierownicze stanowiska w urzędach gmin doprowadziła do niepełnej realizacji pozyskiwania dochodów gmin. W sytuacji dużego lub wzrastającego zadłużenia gmin, ich organy wykonawcze nie powinny dopuszczać do wygaśnięcia praw do dochodzenia opłat planistycznych stanowiących dochód własny gminy. Należy również dążyć do wszczynania postępowań i wydawania decyzji ustalających opłaty planistyczne bez zbędnej zwłoki, ponieważ opóźnienia mogą niekorzystnie wpływać na skuteczność windykacji ustalonych opłat. W wyniku kontroli NIK skontrolowane jednostki uszczelniły lub zobowiązały się do uszczelnienia systemu weryfikacji transakcji nieruchomościami położonych na obszarach objętych planami miejscowymi, co redukuje ryzyko bezpodstawnego odstąpienia od wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej.

NIK wskazał także, że obowiązujące przepisy nie ułatwiają sprawnej realizacji dochodów z tytułu opłat planistycznych. Zmiany uregulowań prawnych, niespójne i niejednoznaczne przepisy oraz niejednolita ich interpretacja przez organy rozpoznające odwołania od decyzji w sprawach o ustalenie opłaty planistycznej również przyczyniają się do powstawania nieprawidłowości. Skutki wadliwych uregulowań prawnych i rozbieżnościach interpretacyjnych sprowadzają się do: trudności przy wyłanianiu rzeczoznawców majątkowych szacujących wysokość opłaty planistycznej w postępowaniu w sprawie ustalenia tej opłaty (mniejsze zainteresowanie rzeczoznawców majątkowych wykonywaniem tego rodzaju operatów szacunkowych); przewlekłości prowadzonych postępowań; dużej liczby i skuteczności odwołań od decyzji ustalających opłaty planistyczne, a w efekcie do generowania dodatkowych kosztów działalności gmin i opóźnień w realizacji dochodów z opłat planistycznych. Dokonanie zmian w obowiązującym prawie jest niezbędne, ponieważ istniejący stan prawny stwarza ryzyko, że wszczynanie postępowań i ustalanie opłat planistycznych będzie dla niektórych gmin nieopłacalne ze względu na wyższe koszty związane z prowadzeniem tych spraw.

Komentarz

Powyższe stanowisko NIK to tylko jedna strona medalu. Rekomendacje sformułowane przez organ nadzoru zmierzały do zmiany przepisów celem usprawnienia działań gmin, a nie do zniesienia opłaty.

Uzasadnienie do omawianego projektu ustawy uwzględnia także skutki dla budżetów gmin, choć wynika to z realizacji innego celu, którego realizacja ma opierać się na zniesieniu swoistego rodzaju sankcji za zbywanie nieruchomości w krótkim czasie po wprowadzeniu planu miejscowego. W ostatecznym rozrachunku może się okazać, że zyska i jedna, i druga strona stosunku prawnego powstałego w okolicznościach opisanych w art. 36 ust. 4 PlanZagospU.

Dla rezygnacji z obowiązku pobierania opłat planistycznych potrzebne są regulacje w randze ustawy. Rada gminy nie może bowiem samodzielnie zrezygnować z nieokreślenia wysokości opłaty planistycznej w uchwale. Tak samo gmina nie może zrezygnować z prowadzenia postępowań o ustalenie wysokości tej opłaty i dalej – co do zasady – z wyegzekwowania tej opłaty. Działanie takie mogłoby zostać ocenione jako niegospodarne i skutkować dla wójta zarzutem z zakresu dyscypliny finansów publicznych. Udzielenie jakiejkolwiek ulgi w zapłacie opłaty planistycznej wymaga przeprowadzenie stosownej procedury wynikającej z przepisów o finansach publicznych.

Patrząc na problem od strony właściciela nieruchomości, opłata planistyczna oceniana była jako ukryty i niesprawiedliwy podatek, nadmiernie ingerujący w prawo własności nieruchomości.

W innym jeszcze ujęciu problemu dostrzegalne było to, że właściciel zbywanej nieruchomości uiszczając opłatę planistyczną pokrywał koszty sporządzenia planu miejscowego, czego ustawodawca wprost nie zakładał.

Zauważenia wymaga jeszcze jeden, być może wyłącznie techniczny aspekt zmiany. Projekt zakłada zamrożenie obowiązku pobierania opłat, posługując się tutaj sformułowaniem funkcjonującym w art. 36 ust. 4 PlanZagospU. Należy przyjąć, że przewidywane zwolnienie, zgodnie zresztą z intencją odczytywaną z uzasadnienia do projektu, zakłada precyzyjnie zamrożenie obowiązku nie tylko pobierania opłaty, ale także w ogóle jej ustalenia. Przewidywany termin 2 lat odnosi się bowiem do faktu zbycia nieruchomości, a nie postępowania związanego z ustaleniem czy pobraniem opłaty.

Jak to często bywa z rozwiązaniami tymczasowymi, może się okazać, że propozycja przepisu stanie się ostatecznie rozwiązaniem pożądanym na stałe. Kluczowe będzie jednak ustalenie czy rezygnacja z opłaty planistycznej faktycznie zwiększy liczbę nieruchomości na rynku, a po drugie czy nie wpłynie to negatywnie na lokalne budżety.

Wszystkie aktualności n.ius® po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Kup online, korzystaj od razu! Sprawdź

Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →