Wyłączenie stosowania ustawy
W art. 7 projekt ustawy zakłada zmiany w ustawie z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 423; dalej: UstRolU), polegające przede wszystkim na wprowadzeniu do art. 1a pkt 1 UstRolU lit. g w brzmieniu: „położonych w granicach administracyjnych miast”. Zmiana polega na przeniesienie sytuacji opisanej dotychczas w art. 1b UstRolU do ww. przepisu i przewiduje wyłączenie stosowania przepisów ustawy do wszystkich nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, bezwarunkowo.
W aktualnym stanie prawnym wyłączenie stosowania przepisów ustawy względem nieruchomości rolnych położonych w miastach miało miejsce po spełnieniu dodatkowych warunków, opisanych właśnie w art. 1b UstRolU. W stosunku do takich nieruchomości wymagane aktualnie jest podjęcie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z 5.7.2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 195; dalej: InwestMieszkU). Zgodnie z art. 1b pkt 2 UstRolU wyłączenie dotyczy zbycia nieruchomości w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w rozumieniu specustaw.
Gdyby nie omawiany projekt art. 1b UstRolU obowiązywałby do 31.12.2025 r., a to z uwagi na jego uchylenie w art. 22 pkt 1 ustawy z 7.7.2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688; dalej: ZmPlanZagospU23). Ten drugi przepis ma być uchylony art. 12 pkt 1 projektu. Przewidywane zmiany w zakresie ograniczeń mają zatem po prostu nastąpić szybciej.
Dlaczego zmiana jest potrzebna
W przygotowanej przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii Ocenie Skutków Regulacji (OSR) jako jedną z barier w rozwoju budownictwa mieszkaniowego wymieniono właśnie nadmierne ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi. Przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu KC, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W tej sytuacji miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „zdejmuje” z nieruchomości rolnej jej „kwalifikację rolną”, a przez to również ograniczenia w obrocie tą nieruchomością. Natomiast grunt rolny w rozumieniu UstRolU, dla którego została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z punktu widzenia rynku nieruchomości traktowany jest jako działka budowlana. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy oznacza bowiem, że nieruchomość stanowi działkę budowlaną. Tymczasem, na gruncie przepisów UstRolU, taka nieruchomość nie staje się nieruchomością inwestycyjną i obrót nią podlega ograniczeniom wynikającym z tej ustawy.
Według danych GUGiK (stan na 1.1.2024 r.) grunty rolne w miastach stanowią 993 834 ha, z czego ok. 108,1 tys. ha to grunty rolne w miastach wojewódzkich.
Uzasadnienie konieczności zmiany
Jak już na początku wskazano, w projekcie przewidziano rozszerzenie katalogu gruntów wyłączonych spod reżimu UstRolU o wszystkie nieruchomości rolne położone w granicach administracyjnych miast. Istotą tej zmiany jest nadanie priorytetu realizacji celów polityki mieszkaniowej w miastach oraz usunięcie zasadniczej bariery w procesie urbanizacji na obszarach miejskich, jaką jest ograniczona możliwość zbywania gruntów rolnych. Już obecnie zawarte w UstRolU ograniczenia w obrocie nie dotyczą nieruchomości objętych uchwałami o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (art. 1b UstRolU). Łagodzenie ograniczeń wynikających z UstRolU wobec gruntów w granicach administracyjnych miast dodatkowo koresponduje z art. 10a ustawy z 3.2.1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 82; dalej: OchrGrU), który wyłącza wymóg zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze w miastach. Równolegle z rozszerzeniem katalogu gruntów wyłączonych spod reżimu UstRolU proponuje się uchylenie art. 1b UstRolU, na podstawie którego spod reżimu ustawy wyłączono jedynie niewielką część nieruchomości rolnych w granicach miast, dla których wydano uchwałę na podstawie ustawy mieszkaniowej.
Koniec prawa odkupu KOWR
W OSR wskazano także, że w konsekwencji zniesienia ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi w granicach miast oraz zniesienia warunku przeznaczenia ich pod budownictwo mieszkaniowe na podstawie uchwał wydawanych w ramach ustawy mieszkaniowej, proponuje się także rezygnację z przysługującego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa prawa odkupu (art. 9a UstRolU). Należy bowiem zauważyć, że w wyniku rezygnacji z kryterium obowiązywania dla nieruchomości uchwały wydawanej na podstawie ustawy mieszkaniowej, warunkującego skorzystanie przez KOWR z prawa odkupu, dalsze utrzymanie przepisu art. 9a UstRolU jest bezprzedmiotowe.
Prawo odkupu może być – jeszcze aktualnie – wykonywane w razie ziszczenia się okoliczności wprost i szeroko opisanych w przepisie, a nadto po upływie terminu wyznaczonego dla zrealizowania inwestycji mieszkaniowej.
Zmiany szybciej
Zmiany w omawianym zakresie zostały objęte pierwotnie ZmPlanZagospU23. W uzasadnieniu do tej ustawy wskazano, że w związku ze zmianą okresu obowiązywania InwestMieszkU uchylono odwołania do tejże ustawy zawarte w art. 1b UstRolU oraz art. 9a UstRolU.
Okazuje się, że zmiana w UsrRolU nie ma ścisłego związku z reformą planowania przestrzennego, a zmiana – skoro pożądana, choć z różnym uzasadnieniem – powinna dokonać się możliwie szybko.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
