Zarobiłeś na sprzedaży mieszkania bądź domu i musisz zapłacić PIT? Można go łatwo zmniejszyć. Wystarczy podwyższyć koszty nabycia nieruchomości o wskaźnik inflacji.

– To mało znany i rzadko wykorzystywany sposób na obniżenie podatku. Może dać kilka tysięcy zł oszczędności bez ponoszenia dodatkowych wydatków – mówi Agnieszka Telakowska-Harasiewicz, doradca podatkowy w kancelarii SSW Pragmatic Solutions.

Czy to legalne? – zapytaliśmy Krajową Informację Skarbową. Tak, przepisy pozwalają na podwyższenie kosztów – potwierdzają urzędnicy.

Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą o PIT sprzedawca mieszkania/domu musi wyliczyć dochód z transakcji i zapłacić od niego 19-proc. podatek. Chyba że pozbywa się jej po pięciu latach od zakupu (licząc od końca roku, w którym ją nabył). Żeby obliczyć dochód, musimy od przychodu ze sprzedaży odjąć koszty nabycia nieruchomości. To przede wszystkim kwota, którą za nią zapłaciliśmy, ale także inne wydatki związane z zakupem, jak wynagrodzenie notariusza czy podatek od czynności cywilnoprawnych.

Podwyższamy co roku

Na ich zwiększenie o wskaźnik inflacji pozwala art. 22 ust. 6f ustawy o PIT. Wynika z niego, że koszty nabycia lub wytworzenia nieruchomości można co roku (pomijając rok nabycia i zbycia nieruchomości) podwyższyć „w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego”.

Ile wynoszą te wskaźniki? Zapytaliśmy o to GUS. Podał nam następujące dane z ostatnich lat:

  • 2018 r. – 1,7 proc.,
  • 2019 r. – 2,1 proc.,
  • 2020 r. – 3,6 proc.,
  • 2021 r. – 4,2 proc.

Jak policzyć koszty z uwzględnieniem wskaźnika? Załóżmy, że pan Kowalski kupił w 2020 r. mieszkanie za 300 tys. zł. W 2022 r. chce je sprzedać. Może podwyższyć koszt nabycia o wskaźnik inflacji z 2021 r. Czyli o 12,6 tys. zł (300 tys. zł x 4,2 proc.). Dzięki temu zaoszczędzi na podatku 2394 zł. Krajowa Informacja Skarbowa potwierdziła, że to prawidłowe wyliczenie.

– Oszczędności będą jeszcze większe przy wyższych kwotach. Jeśli pan Kowalski kupił w 2020 r. mieszkanie za 1 mln zł i sprzeda je w 2022 r., to podwyższy koszty o 42 tys. zł. I zaoszczędzi na podatku 7980 zł – wylicza Agnieszka Telakowska-Harasiewicz. – Zyski będą jeszcze wyższe w następnych latach, bo przecież inflacja gwałtownie rośnie.

Z art. 22 ust. 6f ustawy o PIT wynika, że koszty możemy podwyższać co roku. – Jeśli więc kupiliśmy mieszkanie w 2020 r., a sprzedamy w 2025 r., koszty zwiększymy o wskaźniki inflacji z czterech lat (2021–2024) – tłumaczy Agnieszka Telakowska-Harasiewicz.

Czy w poszczególnych latach stosujemy wskaźnik inflacji do zwaloryzowanej kwoty kosztów? Zdaniem Krajowej Informacji Skarbowej nie można tego zrobić, za każdym razem podstawą jest kwota bazowa. Jeśli więc koszt nabycia wyniósł 100 tys. i zwiększyliśmy go w 2020 r. o 3,6 proc., to w 2021 r. wskaźnik 4,2 proc. stosujemy także do 100 tys. zł (a nie do 103,6 tys. zł).

Jak już wspomnieliśmy, podatek od dochodu ze sprzedaży mieszkania/domu wynosi 19 proc. Stawka jest stała, niezależnie od tego, ile zarobiliśmy na transakcji. Oczywiście nic nie musi płacić fiskusowi osoba, która sprzedała nieruchomość taniej, niż kupiła.

Deklaracje podatkowe z wyjaśnieniami. Skonfiguruj Twój System Legalis! Sprawdź

Nowa inwestycja

Podatku nie zapłacą też ci, którzy zarobili, ale przeznaczą w ciągu trzech lat (liczone od końca roku, w którym doszło do transakcji) pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Premiowane ulgą są wydatki między innymi na:

  • zakup mieszkania lub domu,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
  • nabycie gruntu pod budowę domu,
  • budowę, rozbudowę, przebudowę oraz remont mieszkania albo domu,
  • adaptację na cele mieszkalne budynku niemieszkalnego,
  • spłatę kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu) oraz odsetek.

Zainwestować można w nieruchomość położoną nie tylko w Polsce, ale też w innym państwie Unii Europejskiej, EOG lub w Szwajcarii.

KIEDY NIE TRZEBA SIĘ ROZLICZAĆ

Zaczekaj z transakcją pięć lat

Rozliczać się ze skarbówką nie muszą ci, którzy sprzedali mieszkanie/dom po pięciu latach od nabycia (liczonych od końca roku, w którym je kupili).

Przykład:

Pan Nowak kupił mieszkanie w połowie 2016 r. Sprzedał je na początku 2022 r. Nie musi płacić podatku od dochodu. Minęło bowiem pięć lat od zakupu lokalu. Jak liczyć termin, jeśli odziedziczyliśmy nieruchomość? Decyduje moment jej nabycia przez spadkodawcę.

Przykład:

Pan Nowak w 2019 r. odziedziczył dwunastoletnie mieszkanie po ojcu. W 2022 r. je sprzedał. Nie musi rozliczać się z fiskusem, mimo że nie minęło pięć lat od dziedziczenia mieszkania. Liczy się bowiem moment nabycia lokalu przez ojca. Pięcioletni termin już więc minął. Podatku mogą też uniknąć byli małżonkowie. Podział majątku po rozwodzie nie powoduje nowego nabycia i nie skutkuje tym, że od nowa trzeba liczyć termin.

Więcej treści z Rzeczpospolitej po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Kup online, korzystaj od razu! Sprawdź

Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →