Rząd przyjął we wtorek projekt tzw. małej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ma ona ukrócić wyłudzanie i fałszowanie pełnomocnictw, a przez to przejmowanie spółdzielni.
Koniec z patologiami
Nowelizacja nazywana jest małą, ponieważ reguluje zaledwie trzy problemy, z którymi borykają się spółdzielnie mieszkaniowe. Najważniejszy z nich dotyczy pełnomocnictw. Dzisiaj członek spółdzielni może udzielić pełnomocnictwa do reprezentowania go na walnym zgromadzeniu (WZ), gdzie zapadają najważniejsze dla spółdzielni decyzje, każdemu. W niektórych spółdzielniach, zainteresowani podjęciem korzystnych dla siebie, niekoniecznie dla wszystkich członków spółdzielni, decyzji wyłudzają, fałszują lub kupują pełnomocnictwa. Nie muszą tych głosów zebrać wielu. Zainteresowanie udziałem w WZ jest niewielkie, frekwencja kilkuprocentowa. To ułatwia zdobycie większości i otwiera drogę do zarządzania majątkiem spółdzielni, w tym obsadzania rad nadzorczych i zarządów.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt, który ma to uniemożliwić, a przynajmniej utrudnić.
– Koniec z patologiami na walnych zgromadzeniach spółdzielni mieszkaniowych coraz bliżej – zapowiada wiceminister Tomasz Lewandowski, odpowiedzialny w resorcie za mieszkalnictwo.
Projekt zakazuje udziału pełnomocników w wyborach zarządu i rad nadzorczych. Możliwe będzie tylko osobiste głosowanie członka spółdzielni. W pozostałych głosowaniach członka będzie mógł zastąpić pełnomocnik, ale katalog osób, które mogą zostać pełnomocnikiem został ograniczony.
Zgodnie z wolą członków spółdzielni pełnomocnikiem będzie mógł być inny członek tej spółdzielni. Ten wariant zdawał się mieć najwięcej zwolenników wśród uczestniczących w posiedzeniach Parlamentarnego Zespołu ds. Spółdzielczości Mieszkaniowej. Spółdzielcy powtarzali, że łatwiej poprosić o zastąpienie na walnym sąsiada niż rodzinę.
Adwokat i osoba bliska
Poza innym członkiem spółdzielni, pełnomocnikiem będzie mógł być adwokat lub radca prawny, a także osoba bliska tj. zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu. Pełnomocnictwo będzie ważne tylko z oświadczeniem pełnomocnika, że jest osobą bliską członkowi spółdzielni. Część spółdzielców ma obawy, czy nie będzie to furtka do nadużyć, z powodu trudności z weryfikacją takiego oświadczenia. Ministerstwo uspokaja, że żeby zapobiec tego typu przypadkom, wprowadza przepis, zgodnie z którym kto składa fałszywe oświadczenie o spełnieniu kryteriów „do pełnienia funkcji pełnomocnika będącego osobą bliską członka spółdzielni” będzie się musiał liczyć z karą grzywny, a w przypadku podejrzenia, że ma się do czynienia z fałszywym pełnomocnikiem, spółdzielnia powinna zawiadomić policję.
Pełnomocnictwa budzą szczególnie dużo emocji. Wśród spółdzielców i ekspertów ścierają się skrajnie różne koncepcje.
– Mamy tego świadomość i staraliśmy się wypracować w porozumieniu z Rządowym Centrum Legislacji rozwiązanie kompromisowe. Nie zajmowalibyśmy się pełnomocnictwami, gdyby nie problem z nadużywaniem prawa do ich swobodnego udzielania, który sygnalizowali nam sami członkowie spółdzielni – mówi wiceminister Tomasz Lewandowski.
Prof. SANS, dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik w Kancelarii Radców Prawnych Derc Pałka, reprezentujący Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP krytykuje całkowite pozbawienie członków możliwości udzielenia pełnomocnictwa na walnym zgromadzeniu, gdy dokonywane są wybory do rady nadzorczej.
– To rozwiązanie nie uwzględnia interesu członków spółdzielni mieszkaniowych, którzy nie mogliby np. z uwagi na stan zdrowia uczestniczyć w walnym zgromadzeniu, a wystarczyłoby zapisać w projekcie, że członek uczestniczy w walnym zgromadzeniu osobiście, chyba że statut stanowi inaczej albo ograniczyć instytucję pełnomocników tylko do członków spółdzielni mieszkaniowej – mówi Piotr Pałka.
W jego ocenie wadą projektu jest też założenie, że oświadczenia o byciu osobą bliską składa wyłącznie pełnomocnik. To może być wykorzystywane do składania oświadczeń bez wiedzy członków spółdzielni, których to oświadczenie dotyczy. Odpowiedzialność karna za składanie fałszywych oświadczeń i kara grzywny, zdaniem prof. Pałki, nie rozwiązują problemu w przypadku osób bliskich.
– Zgodnie z przyjętą definicją mogą to być także osoby pozostające we wspólnym pożyciu, ale jak zweryfikować to wspólne pożycie. Odsyłanie nas w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości do prokuratury jest wadliwym podejściem. Lepiej zapobiegać nieprawidłowościom, niż je zwalczać, gdy wystąpią. Obawiamy się, że nie da się ich uniknąć i osoby nieuprawnione mogą zostać dopuszczone do udziału w głosowaniach, czyli nadal będzie istniała możliwość podejmowania przez nich uchwał o wyprowadzeniu majątku w postaci wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości czy odwołania aktualnego składu rady nadzorczej, a w konsekwencji głosowania za odwołaniem członków zarządu, bowiem zgodnie z projektem pełnomocnik nie może brać udziału w głosowaniu, w którym wybierani są członkowie RN, ale głosować za odwołaniem już może – tłumaczy prof. Pałka.
Nie ma dobrego rozwiązania ?
Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, ekspertka od spółdzielczości mieszkaniowej, członek rady nadzorczej jednej z warszawskich spółdzielni, uważa, że ministerialna recepta na rozwiązanie problemu pełnomocnictw nie jest pozbawiona wad, ale nie da się wypracować idealnego rozwiązania.
– Grupy interesów, które chcą przeforsować swoje koncepcje były i są w spółdzielniach mieszkaniowych. Pamiętajmy, że pełnomocnictwa można udzielać, ale nie ma takiego obowiązku. Najlepszym rozwiązaniem problemu byłoby zwiększenie uczestnictwa w walnych zgromadzeniach. Kto z tego prawa rezygnuje, ten sam pozbawia się wpływu na funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowej, w której zasobach mieszka. Uważam, że pomóc w podniesieniu frekwencji mogłaby edukacja, wyjaśniająca mieszkańcom, jak działa spółdzielnia mieszkaniowa. Głośne odczytywanie na walnym oświadczeń o stosunku bliskości też mogłoby poprawić frekwencję, ale to żart oczywiście – mówi ekspertka.
Propozycję ministerstwa chwali poseł Kamil Wnuk (Polska 2050), przewodniczący parlamentarnego zespołu ds. spółdzielczości mieszkaniowej.
– Z zadowoleniem przyjmuję, że ministerstwo przyjęło nasz postulat i dopuściło, by pełnomocnikiem mógł być inny członek spółdzielni. W pierwotnej wersji projektu takiej możliwości nie było. Nie mam też nic przeciwko temu, żeby nie można było głosować przez pełnomocnika w wyborach członków RN czy zarządów. To są bardzo ważne wybory, więc wymóg osobistego głosowania przekonuje mnie – mówi poseł, który jest członkiem rady nadzorczej jednej z sosnowieckich spółdzielni mieszkaniowych.
Adam Rymski ze stowarzyszenia Razem dla Targówka, podobnie, jak poseł Wnuk uważa, że ograniczenie udzielania pełnomocnictw do innych członków spółdzielni i osób bliskich jest dobrym rozwiązaniem, które wyeliminuje ściąganie na WZ „pełnomocników”, którzy nawet nie mówili po polsku i nie rozumieli treści uchwał, ale głosowali.
– Bardziej cieszy mnie, że skończą się „covidowe” głosowania. Mam tylko nadzieję, że nowe przepisy umożliwią egzekwowanie organizowania walnych raz w roku. Spółdzielczość mieszkaniowa potrzebuje jednak głębszych zmian, niż zawarte w projekcie. Czekam na obiecaną dużą nowelizację – mówi Adam Rymski.
To nie jest czas covidu
Poza pełnomocnictwami projekt wyłącza stosowanie art. 15zzzr specustawy covidowej, umożliwiające podejmowanie uchwał przez walne zgromadzenie na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Chociaż epidemii już nie ma, zdarzają się spółdzielnie, które organizują WZ, tak jakby była. Głosuje się na nich na piśmie nad uchwałami walnego zgromadzenia, zamiast zwołać je w formie tradycyjnej, czyli stacjonarnej. Spółdzielnie, które korzystają z tej opcji, tłumaczą, że to pozwala członkom spółdzielni przyjść w dowolnym momencie i zagłosować, zamiast tracić wiele godzin, siedząc na WZ. Przeciwnicy covidowych głosowań mówią, że ta forma uniemożliwia przeprowadzenie dyskusji nad projektami uchwał i sprzyja zarządzającym spółdzielnią.
– Rozwiązania wprowadzone w czasie pandemii bywają dziś nadużywane i ograniczają jawność funkcjonowania spółdzielni. Po zmianie, przywrócona zostanie przejrzystość i bezpośredni udział członków w podejmowaniu decyzji, zgodnie z ideą samorządności spółdzielczej – czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy. Ministerstwo dodaje, że posiedzenie walnego zgromadzenia w formie stacjonarnej umożliwia dyskusję i głosowanie nad uchwałami m.in. w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego spółdzielni mieszkaniowej, sprawozdania z działalności spółdzielni, podziału nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) lub sposobu pokrycia strat oraz udzielenia absolutorium członkom zarządu. Stosowanie art. 15zzzr specustawy pozbawia spółdzielców swoistej formy kontroli nad działalnością spółdzielni oraz jej organów.
Łatwiej o odrębną własność mieszkania
Projekt przewiduje też ułatwienia w przekształcaniu lokali. Chodzi tu o przypadki, w których członek spółdzielni lub osoba niebędąca członkiem spółdzielni może wystąpić z żądaniem przekształcenia dotychczas przysługującego mu prawa do lokalu spółdzielczego w prawo odrębnej własności lokalu, a spółdzielnia, choć powinna zawrzeć z taką osobą umowę przeniesienia własności lokalu, tego nie robi lub postępowanie jest przewlekłe. Projekt umożliwia dochodzenie przed sądem roszczeń o ustanowienie odrębnej własności należącego dotychczas do spółdzielni mieszkaniowej lokalu w przypadku, gdy uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga podjęcia przez spółdzielnię czynności niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności lokalu, na przykład prac adaptacyjnych.
Etap legislacyjny: trafi do Sejmu
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
