Postanowienie SKO z 13 lutego 2026 r. (sygnatura akt: KOC/ 7497/Zs/25) jest kolejną odsłoną toczącego się od kilku lat sporu między jednym z największych polskich deweloperów J.W. Construction a stołecznym ratuszem. W tle konfliktu jest budowanie hoteli, które po uzyskaniu zaświadczeń o samodzielności pojedynczych lokali i przeniesieniu własności na nabywców są użytkowane, jak mieszkania, mimo że nie spełniają standardów, jakie przepisy określają dla budynków i lokali mieszkalnych. Duże miasta, jak Warszawa czy Kraków, odmawiają wydawania zaświadczeń o samodzielności takich lokali. Inne, jak Wrocław czy Katowice, pozwalają na wyodrębnienie, ale pod pewnymi warunkami.
Z najnowszego postanowienia, niekorzystnego dla dewelopera, wynika, że do wydania zaświadczenia o samodzielności lokali konieczne jest spełnienie łącznie przesłanek określonych w art. 2 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048). Zgodnie z nimi samodzielny lokal mieszkalny musi być wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku. To jednak nie wszystko. Organ powinien też zbadać dopuszczalność ustanowienia odrębnej własności lokalu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i pozwoleniem na budowę. Jeśli więc teren jest przeznaczony pod hotel, to w budynku nie można wyodrębniać samodzielnych lokali.
Z uzasadnienia wynika, że lokale użytkowe muszą również spełniać odpowiednie wymagania dotyczące ich funkcji oraz przeznaczenia, które jest zgodne z decyzjami administracyjnymi i zatwierdzoną dokumentacją projektową.
Branża zaskoczona
Postanowienie SKO zaskoczyło inwestorów i prawników, specjalizujących się w obsłudze procesu inwestycyjnego. We wcześniejszych pięciu postanowieniach wydanych w sprawie tej inwestycji SKO uchylało odmowne decyzje prezydenta Warszawy. W sprawie zapadło też prawomocne orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, z którego wynika, że nie ma podstaw prawnych do niewydania zaświadczenia o samodzielności lokali. Zaskakujące dla ekspertów jest też, że poza spełnieniem warunków z ustawy o własności lokali skład orzekający warszawskiego SKO uznał, że wydając decyzję o samodzielności trzeba zbadać funkcję lokalu. Właśnie ta funkcja przesadziła o odmowie wydania zaświadczeń o samodzielności lokali położonych w obiekcie, którego część pełni funkcję hotelową.
– Postępowanie dewelopera zmierza do tego, by w hotelu wyodrębnić lokale, które nie będą służyły na pobyt krótkoterminowy, ale do mieszkania. Odmawiając wydania zaświadczenia działamy w interesie nabywców. Lokale w budynkach hotelowych nie muszą spełniać norm, jakie stawia się budynkom mieszkalnym – tłumaczyła „Rzeczpospolitej” stanowisko miasta Renata Kaznowska, zastępca prezydenta Warszawy.
Dla miasta rezultat tej sprawy ma też duże znaczenie w kontekście kilkudziesięciu kolejnych złożonych wniosków o pozwolenie na budowę podobnych obiektów. Urzędowi kibicuje stowarzyszenie Miasto Jest Nasze.
„Bliska Wola Tower to dziś symbol walki o granice między prawem, biznesem a potrzebą inwestowania w sercu stolicy” – czytamy na stronie stowarzyszenia.
Inni mogą wziąć przykład
– W mojej opinii postanowienie SKO dotyczące inwestycji J.W. Construction będzie miało wpływ na decyzje samorządów, w podobnych sprawach. Dlatego inwestorzy, jak i eksperci z niepokojem oczekiwali na to rozstrzygnięcie. Stanowisko, jakie w tej sprawie zajęło SKO to zła wiadomość dla tych, którzy inwestują w budynki zamieszkania zbiorowego i których model biznesowy polega na sprzedaży pojedynczych, wydzielonych lokali. Na ten moment, wbrew stanowiskom różnych samorządów, nie jest to niezgodne z prawem – ocenia radczyni prawna, dr Agnieszka Grabowska-Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
– To merytoryczne rozstrzygnięcie SKO może mieć znaczenie precedensowe w tym sensie, że inne SKO mogą się na nim wzorować i w tym kontekście jest to duży problem dla tego typu inwestycji, które są w toku – dodaje dr Joanna Barzykowska, adwokat.
Także jej zdaniem podstawą do wydawania zaświadczenia o samodzielności lokali jest ustawa o własności lokali, a z niej nie wynika, by lokal niemieszkalny w obiekcie o funkcji hotelowej nie mógł go uzyskać, ani, by przy wydawaniu zaświadczenia należało badać cel inwestora.
– W mojej ocenie SKO można oceniać jako naruszenie konstytucyjnej ochrony własności oraz może ono wywołać mrożący efekt w branży hoteli i condohoteli. Weryfikacja zgodności korzystania z lokalu z przepisami jest rolą nadzoru budowlanego – przekonuje dr Joanna Barzykowska.
Tego samego zdania jest Władysław Grochowski, prezes Arche, największej polskiej sieci hoteli z rodzimym kapitałem, która zrzesza około 2 tys. inwestorów posiadających łącznie ponad 3,5 tys. pokoi i apartamentów hotelowych.
– Jeśli pozwolenie na budowę zostało wydane dla budynku hotelowego, to znajdujące się w nim lokale muszą być użytkowane do świadczenia usług hotelarskich, a nie do mieszkania. Czyli odpowiednie przepisy już mamy, tylko jest kłopot z ich egzekwowaniem. Zamiast dofinansować nadzór budowlany, wprowadza się nowe regulacje albo swobodnie interpretuje obowiązujące – mówi prezes Arche.
Chodzi o procedowany projekt Ministerstwa Rozwoju i Technologii nowelizacji ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali będzie możliwe tylko po spełnieniu określonych warunków. Nowe przepisy mają wejść w 2027 r.
Przepisy mają być znowelizowane
– Najlepszym dowodem na to, że dziś przepisy nie wyłączają możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu hotelowego jest fragment uzasadnienia tego projektu. Czytamy w nim, że „obecnie brak jest jednoznacznych przepisów zakazujących wyodrębniania lokali w budynkach zaprojektowanych jako budynki zamieszkania zbiorowego” – mówi dr Grabowska-Toś.
– Projekt MRiT sam w sobie potwierdza, że ustawodawca dopiero zamierza ten obszar uporządkować, a dziś nie ma jednoznacznych przepisów, które wprost zakazywałyby wyodrębniania samodzielnych lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego – dodaje radca prawny Przemysław Dziąg, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich, członek Komisji ds. Budownictwa BCC.
Każdy z ekspertów dostrzega problem patodeweloperów, którzy pod przykrywką hoteli stawiają budynki mieszkalne i rozumie niechęć miast do takich inwestycji. Nasi rozmówcy uważają jednak, że odmawiając wyodrębniania lokali, miasta działają dziś bez podstawy prawnej.
Adwokat, prof. dr hab. Piotr Kardas (UJ), reprezentujący w innych sprawach J.W. Construction, ma też zastrzeżenia do SKO.
– Jeżeli skład orzeczniczy SKO doszedł do wniosku, że wydając wcześniej pięć postanowień w tej sprawie popełnił błąd oraz że w błędzie jest też WSA, to oczekiwałbym przedstawienia wyczerpującego uzasadnienia. Spodziewam się, że inwestor złoży skargę do WSA, tyle tylko, że ma już dwa korzystne dla siebie wyroki. I dlatego ta sprawa budzi takie zainteresowanie, bo jest przykładem gigantycznego kryzysu uznawalności orzeczeń sądowych. To musi działać mrożąco na przedsiębiorców i dlatego jest z taką uwagą śledzona. Obawiam się, że konsekwencją będzie pozywanie miast nie o odszkodowanie, ale o wykonanie orzeczeń sądowych – ocenia prof. Kardas.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
