Zagadnienie prawne

SN w sprawie z powództwa Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji rozstrzygnął zagadnienie prawne przedstawione przez SA: „Czy przewidziana w art. 6 ust. 1 ustawy z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278; dalej: NierCudzU) sankcja nieważności dotyczy nabycia nieruchomości na podstawie postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami?”. SN podjął uchwałę o treści jak wyżej wskazano. Sprawa miała związek z wcześniejszym rozstrzygnięciem w sprawie o podział majątku wspólnego.

Stanowisko SN

Problem przedstawiony przez SA dotyczy tego, czy przewidziana w art. 6 ust. 1 NierCudzU sankcja nieważności ma zastosowanie do nabycia nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 NierCudzU nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Jest ono wydawane w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie minister obrony narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych – jeżeli sprzeciwu nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne (art. 6 ust. 1 NierCudzU), o czym orzeka sąd.

Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego (art. 1 ust. 4 NierCudzU).

W orzecznictwie SN – za aprobatą doktryny – w trakcie ponad stu lat obowiązywania ustawy nie budziło wątpliwości, że nabycie przez cudzoziemca własności nieruchomości w drodze czynności prawnej bez uprzedniego zezwolenia jest bezwzględnie nieważne, a jego późniejsze uzyskanie nie może „uleczyć” nieważności. Przyjmowano zatem, że zezwolenie stanowi przesłankę ważności każdej czynności prawnej objętej ustawą, a brak przedstawienia dokumentu urzędowego wykazującego, że zostało ono uzyskane, powinien skutkować odmową sporządzenia aktu notarialnego i dokonania wpisu prawa własności przez sąd prowadzący księgę wieczystą.

Pojęcia zdarzenia prawnego w rozumieniu art. 1 ust. 4 NierCudzU nie można identyfikować z pojęciem czynności prawnej, której koniecznym elementem jest oświadczenie woli. Jest to bowiem określony fakt mający znaczenie na gruncie stosunków prawnych, o czym decydują obowiązujące normy prawne. Pojęciem tym należy zatem objąć także orzeczenia sądowe, akty administracyjne, zdarzenia nie będące działaniami (np. śmierć), czyny niedozwolone, bezpodstawne wzbogacenie.

Opłaty, ceny, wartości i odszkodowania w gospodarce nieruchomościami. Skonfiguruj Twój System Legalis! Sprawdź

Takie samo stanowisko zajęto we wcześniejszym orzecznictwie SN, wskazując, że zdarzenie prawne jest pojęciem szerszym od czynności prawnej i obejmuje także nabycie prawa ex lege.

Po wejściu w życie ustawy z 15.3.1996 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. z 1996 r. poz. 198; dalej: ZmNierCudzU96) w orzecznictwie SN akcentowano, że rozszerzenie zakresu przedmiotowego ustawy także na inne zdarzenia prawne poza czynnością prawną powoduje, że zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca musi być udzielone – tak jak w przypadku czynności prawnych – przed zdarzeniem, którego skutkiem ma być nabycie nieruchomości. Z kolei wyjątków od tej zasady, dotyczących nabycia przez cudzoziemca nieruchomości na podstawie testamentu oraz zapisu windykacyjnego, jako dotyczących zdarzeń, których wystąpienia i czasu nie da się ani przewidzieć ani zaplanować, co uzasadnia dopuszczalność uzyskania zgody ex post, nie należy wykładać rozszerzająco.

Nie ma zatem wątpliwości, że również w toku sprawy o podział majątku wspólnego uzyskanie takiego zezwolenia – we wszystkich przypadkach, w których jest to wymagane – powinno nastąpić przed wydaniem orzeczenia przez sąd.

W stanie prawnym przed wejściem w życie ZmNierCudzU96 kwestia wpływu tej szczególnej regulacji na stosunki majątkowe małżeńskie nie była uregulowana w ustawie. W orzecznictwie SN utrwalił się natomiast pogląd, że okoliczność, iż drugi z małżonków jest cudzoziemcem i nie uzyskał zezwolenia na nabycie nieruchomości, nie stoi na przeszkodzie uznaniu nieruchomości nabytej przez jednego z małżonków za składnik majątku wspólnego. U podstaw zajętego stanowiska legło stwierdzenie, że nabyta przez małżonka cudzoziemca nieruchomość wchodzi w skład majątku małżonków, jeżeli pozostają oni w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. Przepisy NierCudzU nie zawierają bowiem normy, która modyfikowałaby przynależność nabytej nieruchomości do majątku małżonków w sytuacji, gdy nabycia dokonuje małżonek cudzoziemca. Dotyczą one wyłącznie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, a nie przez osoby, które pozostają z cudzoziemcami w stosunkach rodzinnych. Nabywcą prawa jest małżonek dokonujący czynności prawnej, natomiast wejście prawa do majątku wspólnego jest następującym ex lege skutkiem prawnym istnienia ustroju wspólności ustawowej. Z tego powodu szczególne ustawowe wymagania dotyczące nabycia prawa do majątku wspólnego powinien spełnić małżonek, który to prawo nabywa.

Pogląd ten zasługuje na podzielenie i zachowuje aktualność w takim zakresie, w jakim odnosi się do przypadków nabycia nieruchomości, które miały miejsce przed wejściem w życie ZmNierCudzU96. Nie można go natomiast odnosić do nabycia nieruchomości w stanie prawnym po wejściu w życie tej ustawy.

Skoro z woli ustawodawcy nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie jej własności (użytkowania wieczystego) na podstawie każdego zdarzenia prawnego, dotyczy to także jej nabycia ex lege w związku z pozostawaniem małżonków w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. Do skutecznego nabycia nieruchomości przez małżonków konieczne jest zatem, aby małżonek będący cudzoziemcem uprzednio uzyskał zezwolenie na to nabycie, chyba że zaistniały przesłanki przesądzające o zaistnieniu ustawowego wyjątku od ogólnego wymogu uzyskania zezwolenia.

W świetle art. 1 ust. 4 NierCudzU nabycie nieruchomości dotyczy każdego zdarzenia prawnego, a zatem także nabycia na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu w sprawie o podział majątku wspólnego. Nie oznacza to jednak, że nabycie prawa w tym trybie, mimo braku wymaganego zezwolenia, prowadzi do jego nieważności. Zakres przedmiotowy art. 1 ust. 4 NierCudzU, obejmujący zarówno przyczynę prawną, jak i jej skutek, jest bowiem szerszy niż znaczenie terminu „nieważność” w polskim systemie prawa, którym posłużył się ustawodawca w art. 6 ust. 1 NierCudzU. Sankcja nieważności przewidziana w tym przepisie nie może natomiast dotyczyć orzeczenia sądu.

Okoliczność, że ustawodawca zdecydował się poddać intensywniejszej kontroli nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców nie oznacza, że chciał w ten sposób wzruszyć zasadę mocy wiążącej prawomocnych orzeczeń sądowych, zaburzając bezpieczeństwo obrotu prawnego i prowadząc do zasadniczych sprzeczności w systemie prawa.

Zgodnie z art. 365 § 1 KPC orzeczenie sądu wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach przewidzianych w ustawie – także inne osoby. Okoliczność, że przy wydaniu orzeczenia nie zastosowano przepisów NierCudzU nie wpływa na jego skuteczność i moc wiążącą. Należy wykluczyć konstrukcję weryfikowania prawomocnego orzeczenia sądu w drodze powództwa o ustalenie jego nieważności.

Szkolenia z zakresu prawa budowlanego i nieruchomości – Sprawdź aktualną listę szkoleń Sprawdź

Komentarz

W omawianej uchwale SN wskazał, że NierCudzU uległa istotnym zmianom na podstawie ZmNierCudzU96. Z 4.5.1996 r. wprowadzono do niej legalną definicję nabycia nieruchomości. Z analizy projektu ustawy wynika, że intencją projektodawcy było „uszczelnienie systemu” i wyeksponowanie, że dla osiągnięcia reglamentacyjnego celu ustawy nie jest istotny rodzaj czynności, która prowadzi do nabycia nieruchomości, a sam jej skutek w postaci uzyskania przez cudzoziemca prawnej kontroli nad nieruchomością. Wynikało to z dostrzeżenia w ustawie luki, przy wykorzystaniu której cudzoziemcy w następstwie zdarzeń prawnych, które w dotychczasowym stanie prawnym nie wymagały uzyskania zezwolenia, mogli przejmować kontrolę nad spółkami z siedzibą na terytorium RR, które były właścicielami (użytkownikami wieczystymi) nieruchomości.

Przedstawione zagadnienie – powstałe na gruncie nowego stanu prawnego – nie było dotąd przedmiotem wypowiedzi SN.

Taka restrykcyjna wykładnia przepisu o konieczności uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez małżonka cudzoziemca (z zastrzeżeniem art. 8 ust. 1 pkt. 3 NierCudzU) także w ramach sądowego podziału majątku nie może jednakże stanowić przyjęcia, że nieważne jest nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jako skutek orzeczenia sądowego. Wyeliminowanie takiego skutku prawnego możliwe jest poprzez wzruszenie orzeczenia, a nie ustalenie nieważności czynności prawne (zdarzenia prawnego).

Wszystkie aktualności n.ius® po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Kup online, korzystaj od razu! Sprawdź

Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →