Nabywca to tylko konsument
Paradoksalnie, choć nowa ustawa deweloperska zasadniczo rozszerza zakres ochrony nabywców, w zakresie beneficjentów jej instrumentów ochronnych następuje zmiana zawężająca. Dotychczas mianem nabywcy określane były wyłącznie osoby fizyczne, jednak bez żadnych wyłączeń, co budziło pewne zastrzeżenia z uwagi na typowo konsumencką rolę przepisów ochronnych ustawy deweloperskiej.
Nowa ustawa deweloperska ogranicza pojęcie nabywcy – które determinuje zastosowanie do danej czynności prawnej przepisów tej ustawy – do konsumenta, a więc osoby fizycznej, która zawiera umowę bez bezpośredniego związku z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 5 pkt 5 OchrNabDFGU), a więc np. osoby nabywające lokal albo dom w celu jego późniejszej sprzedaży (tzw. flip) lub najmu.
Umowy przedwstępne oraz inne umowy zobowiązujące do przeniesienia własności nieruchomości
Kluczową zmianą jest objęcie nabywców ochroną również wówczas, gdy zawierają z deweloperem umowę zobowiązującą do przeniesienia własności mieszkania albo domu po zakończeniu budowy budynku (art. 2 ust. 1 OchrNabDFGU). W praktyce umowy takie mają najczęściej charakter przedwstępnych umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży albo przedwstępnych umów sprzedaży – w przypadku, gdy przedmiotem umowy jest działka gruntu zabudowana domem jednorodzinnym.
Nabywca zawierający taką umowę – choć nie będzie ona stanowiła de lege lata umowy deweloperskiej – będzie chroniony w analogiczny sposób, jakby zawierał umowę deweloperską. Oznacza to m.in. konieczność zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości oraz dokonywania wpłat na poczet ceny na mieszkaniowy rachunek powierniczy wraz z odprowadzeniem przez dewelopera składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Co ciekawe i jednocześnie wskazujące na niestateczne rozeznanie ustawodawcy, przepisy nowej ustawy deweloperskiej wprost nie odnoszą się w ogóle do kwestii umów przedwstępnych zobowiązujących do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, choć niewątpliwym zamysłem było rozszerzenie przepisów także na transakcje tego typu (art. 2 ust. 1 oraz ust. 3 OchrNabDFGU).
Nabywcy będą chronieni instrumentami ustawowymi również wówczas, gdy wraz z lokalem mieszkalnym będą chcieli nabyć np. miejsce postojowe w hali garażowej, która ma stanowić odrębny lokal niemieszkalny (art. 2 ust. 2 OchrNabDFGU). Dotychczas ustawa deweloperska obejmowała takie czynności jedynie, gdy hala garażowa stanowiła część nieruchomości wspólnej.
Umowy sprzedaży
W ograniczonym zakresie przepisy nowej ustawy deweloperskiej będą miały zastosowanie także do umów sprzedaży lokali mieszkalnych (a także lokali niemieszkalnych lub udziałów w nich, np. w wielostanowiskowych halach garażowych) oraz domów jednorodzinnych. Takie transakcje pozostawały również poza zakresem ustawy deweloperskiej z 2011 r. Nowe przepisy będą miały zastosowanie do deweloperów (art. 3 OchrNabDFGU), a także przedsiębiorców innych niż deweloperzy (art. 4 OchrNabDFGU), o ile przedmiot umowy został wybudowany w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, a nabywca (konsument) miałby pierwszy raz stać się właścicielem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
W tego typu wypadkach na sprzedającym będą ciążyły głównie obowiązki przedkontraktowe związane z udostępnieniem nabywcy dokumentów i informacji dotyczących przedmiotu umowy, a także przeprowadzeniem czynności odbioru przedmiotu umowy, a więc zapoznania nabywcy z jego stanem faktycznym. Ustawa nie będzie określać elementów treści umowy sprzedaży czy zobowiązywać do zapłaty ceny na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Umowy rezerwacyjne
Panująca na rynku nieruchomości swoboda w kształtowaniu treści umów rezerwacyjnych dozna pewnych ograniczeń wynikających z treści przepisów art. 29-34 OchrNabDFGU. Przede wszystkim deweloperzy oraz inni przedsiębiorcy sprzedający nieruchomości mieszkaniowe nie będą mogli pobrać na jej podstawie opłaty rezerwacyjnej wyższej niż 1% jej ceny. Ponadto opłata ta będzie mogła zostać zwrócona rezerwującemu w przypadkach określonych w ustawie, np. nieuzyskania kredytu na sfinansowanie nabycia rezerwowanej nieruchomości z uwagi na negatywną ocenę zdolności kredytowej czy niedotrzymanie przez dewelopera zobowiązania do wyłączenia przedmiotu rezerwacji ze sprzedaży.
Nowe przepisy nie podejmują jednak próby zniwelowania typowych zjawisk patologicznych na rynku nieruchomości. Nadal umowa rezerwacyjna nie daje rezerwującemu podstaw do formułowania roszczenia o zawarcie umowy deweloperskiej czy umowy przedwstępnej. Przepisy nie chronią również rezerwującego przed podniesieniem przez dewelopera ceny nieruchomości w okresie rezerwacji albo zmiany innych elementów jego oferty.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
UOKiK od początku obowiązywania ustawy deweloperskiej z 2011 r. był sceptycznie nastawiony do poziomu ochrony nabywców, oferowanego przez otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Faktem jest, że w ponad 90% przedsięwzięć deweloperskich stosowany jest ten środek ochrony nabywców.
Kilka lat temu UOKiK w ogóle rozważał wycofanie możliwości stosowania otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych. Pod wpływem krytyki tego pomysłu opracowane zostało inne rozwiązanie mające urealniać szybkie odzyskanie przez nabywców wpłaconych deweloperowi pieniędzy, w szczególności w razie niewypłacalności dewelopera albo banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Właśnie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi największą nowość nowej ustawy deweloperskiej. Ma on być zasilany składkami wpłacanymi przez deweloperów, których wysokość nie będzie przekraczała 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 49 OchrNabDFGU). W razie upadłości dewelopera i zaniechania kontynuowania budowy przez syndyka albo w sytuacji odstąpienia od umowy przez nabywcę i nieotrzymania zwrotu środków od dewelopera, DFG zwróci nabywcy środki wpłacone przez niego na poczet ceny przedmiotu umowy (art. 48 OchrNabDFGU).
Powstanie również ogromna baza danych o deweloperach, nabywcach, bankach prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze, przedsięwzięciach deweloperskich i umowach zawieranych pomiędzy deweloperami a nabywcami (art. 50 OchrNabDFGU). Będzie ona nosiła nazwę Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, a jej zadaniem będzie wsparcie obsługi procesu ewidencjonowania wpłat i dokonywania wypłat z DFG.
Nowe zasady odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
Jedną z bardziej kontrowersyjnych zmian, która ma szanse istotnie zmienić dotychczasową praktykę, jest nowa procedura odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 41 OchrNabDFGU). W jej ramach nabywca uzyskuje dodatkowe uprawnienia w przypadku stwierdzenia wady i nieusunięcia jej przez dewelopera w deklarowanym przez niego terminie albo stwierdzenia wady istotnej i potwierdzenia jej występowania przez rzeczoznawcę wybranego przez nabywcę. Rozwiązanie to w zasadniczy sposób wzmacnia pozycję nabywcy w razie nienależytego wykonania umowy przez dewelopera, jednak jednocześnie rodzi obawy czy aby nie w sposób nadmierny, który mógłby prowadzić do nadużyć i wykorzystywania tych uprawnień np. do szantażu dewelopera.
Przy okazji, z niezrozumiałych względów, ustawodawca pomija odesłanie do stosowania przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi, co uszczupli zakres uprawnień nabywców w razie wad przedmiotu umowy deweloperskiej.
Podsumowanie
Uchwalenie w 2011 r. pierwszej ustawy deweloperskiej wprowadziło całkowicie nowy standard ochrony klientów deweloperów. Pomimo obaw o wpływ tych przepisów na podwyższenie kosztów transakcyjnych, w żadnym stopniu nie zaburzyły one dekady niewątpliwie rekordowej dla rynku deweloperskiego. Cały czas jednak nie wszyscy klienci deweloperów i nie w takim samym zakresie podlegali szczególnej ochronie ustawowej. Po kilkuletnich staraniach opracowana została całkowicie nowa ustawa, która obejmie swym zakresem przede wszystkim mniejszych deweloperów, którym udawało się dotychczas meandrować poza zakresem ustawy deweloperskiej.
Szybkie tempo uchwalania nowych przepisów i błędy popełnione przy opracowywaniu ich treści powodują, że zawierają one wiele niedoskonałości stanowiących efekty uboczne wprowadzanych zmian, a także pozostawiają miejsce na wykluczające się interpretacje. Zarówno dbałość o ochronę praw konsumentów, ale i zapewnienie dobrych warunków prowadzenia działalności gospodarczej przez przedsiębiorców, to nie tylko formułowanie nowych praw, obowiązków, nakazów i zakazów, lecz również uważne i przemyślane opracowywanie treści przepisów ustaw, które mają niebagatelne znaczenie gospodarcze i społeczne. Niestety, zakończyć należy stwierdzeniem, iż dopiero niejednolita (niestety) praktyka pokaże efektywność nowego standardu ochrony praw nabywców nieruchomości mieszkaniowych.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
