- Projektowana ustawa wprowadza obowiązek zawierania umów dzierżawy rolniczej w formie pisemnej z datą pewną, co ma wyeliminować dominującą dotychczas praktykę umów ustnych i zapewnić stronom większą ochronę prawną.
- Przewiduje się rozróżnienie dwóch rodzajów dzierżawy: krótkoterminowej (do 5 lat) i długoterminowej (od 5 do 30 lat), z preferencją dla umów długoterminowych jako gwarantujących stabilność gospodarowania.
- Projekt szczegółowo reguluje prawa i obowiązki stron, zasady płatności czynszu, możliwość jego modyfikacji, a także kwestie następstwa prawnego i rozwiązania umowy, w tym pierwszeństwo dzierżawcy przy ponownym wydzierżawieniu części gruntów.
Opis projektowanych zmian
Potrzeba nowej regulacji
Dotychczasowe przepisy dotyczące dzierżawy rolniczej miały charakter wycinkowy i okazjonalny. W KC znajdują się jedynie trzy przepisy odnoszące się bezpośrednio do dzierżaw rolnych (art. 704, 706 i 708 KC), a ich znaczenie praktyczne jest ograniczone. Ponadto ustawa z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 826) obejmuje wyłącznie grunty należące do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, pozostawiając poza zakresem regulacji dzierżawę gruntów prywatnych.
Praktyka rynkowa dowodzi, że w Polsce około 75% umów dzierżawy prywatnej zawieranych jest w formie ustnej, co prowadzi do braku pewności obrotu, trudności dowodowych w przypadku sporów oraz ryzyka utraty płatności bezpośrednich. Obecny stan prawny sprzyja także zjawiskom nadużyć, takim jak sztuczne zaniżanie powierzchni gospodarstw przy przetargach organizowanych przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.
Obowiązek formy pisemnej
Jednym z kluczowych rozwiązań projektowanej ustawy jest wprowadzenie wymogu formy pisemnej z datą pewną dla wszystkich umów dzierżawy rolniczej. Takie rozwiązanie:
- pozwoli jednoznacznie wykazać istnienie tytułu prawnego do gruntu;
- zwiększy przejrzystość rynku i ograniczy tzw. szarą strefę;
- zabezpieczy interesy dzierżawców poprzez możliwość dochodzenia praw na drodze sądowej;
- ułatwi administracyjną kontrolę powierzchni zgłaszanej do płatności bezpośrednich.
Do umowy dołączany będzie protokół opisujący stan nieruchomości w momencie przekazania, co ma istotne znaczenie przy ewentualnym rozliczaniu nakładów.
Umowy krótkoterminowe i długoterminowe
Projekt różnicuje umowy dzierżawy na:
- krótkoterminowe – zawierane na okres do 5 lat;
- długoterminowe – zawierane na okres powyżej 5 lat, maksymalnie do 30 lat.
Preferowane mają być umowy długoterminowe, które gwarantują stabilność produkcji i możliwość podejmowania inwestycji. Strony takich umów będą mogły – po upływie 10 lat – dokonać zmiany wysokości czynszu, co równoważy interesy dzierżawcy i wydzierżawiającego.
Zasady czynszu dzierżawnego
Projekt przewiduje szczegółowe regulacje dotyczące czynszu:
- czynsz może mieć formę pieniężną lub niepieniężną;
- dopuszczalne jest przekształcenie czynszu niepieniężnego w pieniężny;
- w razie wystąpienia nadzwyczajnych okoliczności, obniżających dochodowość gospodarowania, czynsz może ulec obniżeniu;
- zmniejszenie wysokości czynszu możliwe będzie również w przypadku obowiązkowych nakładów, które uniemożliwiają pełne korzystanie z gruntu.
Prawa i obowiązki stron
Nowa ustawa ma wyraźnie wzmocnić pozycję dzierżawcy, jednocześnie zabezpieczając interesy wydzierżawiającego.
- Uprawnienia dzierżawcy: prawo do żądania dokonania niezbędnych nakładów przez wydzierżawiającego, możliwość samodzielnego wykonania nakładów koniecznych (za zgodą właściciela lub sądu), prawo do stabilnego gospodarowania i planowania produkcji.
- Uprawnienia wydzierżawiającego: prawo wstępu na nieruchomość w celu kontroli wykonania obowiązków dzierżawcy, prawo do informacji o planach produkcyjnych dzierżawcy, prawo do czynszu zgodnie z umową.
Następstwo prawne i zmiana dzierżawcy
Projektowana ustawa przewiduje możliwość zmiany dzierżawcy w trzech przypadkach:
- osiągnięcia przez dotychczasowego dzierżawcę wieku emerytalnego;
- przeniesienia praw i obowiązków na małżonka lub zstępnych;
- przekazania gospodarstwa następcy w rozumieniu ustawy z 20.12.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 197).
Rozwiązanie to ma na celu umożliwienie płynnego przekazywania gospodarstw oraz zapewnienie ciągłości produkcji rolniczej.
Rozwiązanie umowy i pierwszeństwo dzierżawcy
Projekt ustawy reguluje również tryb rozwiązania umowy i rozliczania nakładów poczynionych przez dzierżawcę. Istotnym novum jest wprowadzenie pierwszeństwa dzierżawcy przy ponownym wydzierżawieniu 50% przedmiotu dzierżawy, co stanowi dodatkowy instrument ochrony jego interesów.
Etap legislacyjny
Projekt ustawy o dzierżawie rolniczej został opublikowany w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. Zgodnie z harmonogramem, planowany termin jej przyjęcia przez Radę Ministrów to IV kwartał 2025 r. Ustawa wejdzie w życie po jej ogłoszeniu, a jej celem jest stworzenie stabilnych i przejrzystych ram prawnych dla stosunków dzierżawy rolniczej w Polsce.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
