• Projekt przyznaje spółdzielniom mieszkaniowym roszczenie do ustanowienia użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych ich budynkami oraz do nieodpłatnego nabycia własności budynków.
  • Przywrócenie możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe, jednoczesne wprowadzenie preferencyjnych zasady odpłatności dla społecznego budownictwa mieszkaniowego.
  • Projekt doprecyzowuje liczne przepisy dotyczące gospodarowania nieruchomościami publicznymi, w tym zasobu nieruchomości, doposażenia oraz zasad udostępniania nieruchomości.

Uregulowanie stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe

Projekt ustawy wprowadza kompleksowy mechanizm mający na celu ujednolicenie i uregulowanie sytuacji prawnej spółdzielni mieszkaniowych w trzech kluczowych płaszczyznach:

  1. przyznania roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego;
  2. odejścia od umownego trybu ustanawiania użytkowania wieczystego na rzecz trybu administracyjnego oraz
  3. określenia jasnych terminów i właściwości organów administracji.

1. Roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego

Projekt przewiduje przyznanie spółdzielniom mieszkaniowym roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów, na których – za zgodą właściwego organu nadzoru budowlanego – wzniesiono budynki spółdzielcze. Mechanizm obejmuje zarówno przypadki, w których budynki wzniesiono po 5.12.1990 r., jak i te, w których budowa nastąpiła wcześniej, a spółdzielnie nie zgłosiły w terminie wniosku o ustanowienie użytkowania wieczystego oraz nieodpłatne przeniesienie własności budynków.

Uprawnienie to obejmuje grunty będące w posiadaniu spółdzielni w momencie zgłoszenia roszczenia, zgodnie z art. 207 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145; dalej: GospNierU). Projekt uwzględnia także sytuacje, w których spółdzielnie korzystają z gruntu na podstawie dzierżawy lub innego odpłatnego tytułu prawnego – również wówczas przewiduje się możliwość wystąpienia z roszczeniem.

2. Tryb administracyjny rozpatrywania roszczeń

Projektodawca odchodzi od dotychczasowego modelu zawierania umów o ustanowienie użytkowania wieczystego, wskazując na liczne problemy wynikające z bezczynności lub przewlekłości postępowań. Wprowadzenie obligatoryjnego trybu administracyjnego ma zapewnić większą efektywność, transparentność i kontrolę instancyjną. W tym modelu decyzję w sprawie roszczenia będzie wydawał:

  • starosta – w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa;
  • wójt, burmistrz lub prezydent miasta – w odniesieniu do nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego.

Organem odwoławczym będzie odpowiednio wojewoda lub samorządowe kolegium odwoławcze.

Sektor publiczny – Sprawdź aktualną listę szkoleń Sprawdź

3. Termin na zgłoszenie roszczenia i zmiana trybu postępowań w toku

Mając na względzie incydentalny charakter regulacji, projekt przewiduje określony termin na złożenie wniosku o ustanowienie użytkowania wieczystego. Spółdzielnie będą również mogły – w terminie 6 miesięcy od wejścia ustawy w życie – skorzystać z możliwości przeniesienia spraw już zainicjowanych do trybu administracyjnego, o ile nie toczy się postępowanie przed sądem powszechnym lub Sądem Najwyższym.

4. Warunki odpłatności i bonifikaty

Ustanowienie użytkowania wieczystego wiąże się z obowiązkiem uiszczania pierwszej opłaty oraz opłat rocznych. Projekt odsyła do zasad określonych w GospNierU, jednocześnie dopuszczając udzielanie bonifikat – w przypadku gruntów Skarbu Państwa na podstawie zarządzenia wojewody, a w przypadku gruntów jednostek samorządu terytorialnego – na podstawie uchwały rady lub sejmiku.

Przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe

W odpowiedzi na postulaty środowisk samorządowych i sektora mieszkaniowego projektodawca proponuje przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Rozwiązanie to ma na celu zwiększenie dostępności gruntów publicznych, zapewnienie stabilnego tytułu prawnego inwestorom realizującym przedsięwzięcia mieszkaniowe oraz umożliwienie gminom skuteczniejszej polityki zarządzania zasobem nieruchomości.

Projekt wskazuje, że całkowite zniesienie możliwości ustanawiania tego prawa w 2019 r. było przedwczesne, zwłaszcza wobec braku alternatywnych mechanizmów prawnych. Przywrócenie tego instrumentu ma umożliwić:

  • prowadzenie inwestycji mieszkaniowych przez TBS, SIM oraz innych inwestorów instytucjonalnych;
  • zwiększenie podaży mieszkań na wynajem o regulowanym czynszu;
  • zapewnienie kontroli publicznego właściciela nad realizacją celu mieszkaniowego.

1. Preferencyjny model odpłatności

W przypadku użytkowania wieczystego ustanawianego na cele społeczne – w szczególności społeczne budownictwo mieszkaniowe – przewiduje się preferencyjne stawki opłat:

  • pierwsza opłata – do 10% ceny nieruchomości;
  • opłata roczna – 0,3% ceny nieruchomości.

Preferencje te mają umożliwić tworzenie stabilnego zasobu mieszkań o umiarkowanych kosztach użytkowania, z jednoczesnym zachowaniem nadzoru właściciela publicznego nad realizacją celu inwestycji.

2. Ograniczenia obrotu prawem

W celu zabezpieczenia trwałości inwestycji społecznych projekt przewiduje szereg ograniczeń, m.in.:

  • brak możliwości ustanowienia odrębnej własności lokali w budynkach posadowionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe;
  • brak możliwości zbywania prawa użytkowania wieczystego w udziałach;
  • brak możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności z mocy prawa.

Doprecyzowanie przepisów dotyczących gospodarowania nieruchomościami publicznymi

Projekt ustawy przewiduje szeroki zakres zmian doprecyzowujących regulacje dotyczące gospodarowania nieruchomościami publicznymi, obejmujących zarówno zasób Skarbu Państwa, jak i jednostek samorządu terytorialnego. Proponowane rozwiązania mają na celu wyeliminowanie luk, wątpliwości interpretacyjnych oraz barier administracyjnych utrudniających prawidłowe i efektywne zarządzanie nieruchomościami publicznymi.

1. Zasób nieruchomości i włączenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Projektodawca wskazuje, że obecna definicja zasobu nieruchomości obejmuje wyłącznie nieruchomości będące przedmiotem własności lub użytkowania wieczystego Skarbu Państwa lub JST. Tymczasem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mimo że stanowi ograniczone prawo rzeczowe, w ujęciu funkcjonalnym i ekonomicznym, jest zbliżone do prawa własności.

Rozszerzenie zasobu o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu umożliwi m.in.:

  • objęcie tym prawem procedur związanych z gospodarowaniem mieniem publicznym;
  • stosowanie zasad prawidłowej gospodarki do szerszego katalogu przypadków;
  • większą elastyczność JST i Skarbu Państwa przy wykonywaniu obowiązków zarządczych.

2. Wprowadzenie możliwości odwołania wyposażenia lub doposażenia

Projekt przewiduje doprecyzowanie mechanizmu wyposażenia i doposażenia państwowych oraz samorządowych jednostek organizacyjnych w nieruchomości publiczne. W praktyce brak było jasnej podstawy prawnej pozwalającej na odwołanie wyposażenia lub doposażenia w przypadku wykorzystywania nieruchomości niezgodnie z przeznaczeniem lub niewykorzystywania jej na określony cel.

Projektowane regulacje wprowadzają wyraźną podstawę prawną do cofnięcia przyznanego tytułu prawnego, co pozwoli na:

  • ochronę mienia publicznego przed niegospodarnym użytkowaniem;
  • umożliwienie ponownego rozdysponowania nieruchomości zgodnie z aktualnymi potrzebami publicznymi;
  • zwiększenie dyscypliny podmiotów korzystających z tego mienia.

3. Uzupełnienie katalogu podmiotów doposażanych o samorządowe osoby prawne

W obowiązującym stanie prawnym brak jest podstawy do tego, aby samorządowe osoby prawne mogły korzystać z instytucji doposażenia, co ogranicza funkcjonowanie wielu podmiotów wykonujących zadania publiczne. Projekt ustawy jednoznacznie rozszerza ten katalog, umożliwiając doposażanie także samorządowych osób prawnych oraz jednostek organizacyjnych bez osobowości prawnej.

Dzięki tej zmianie podmioty będą mogły efektywnie realizować zadania statutowe, mając zapewniony dostęp do adekwatnych zasobów nieruchomości.

4. Udostępnianie nieruchomości na czas nieoznaczony

Projekt doprecyzowuje również procedury związane z udostępnieniem nieruchomości Skarbu Państwa lub JST na czas nieoznaczony. Obecna regulacja wymaga zgody ministra jedynie w przypadku udostępnienia nieruchomości na okres dłuższy niż 90 dni. Proponowana zmiana eliminuje wątpliwości interpretacyjne i rozszerza ten wymóg także na przypadki udostępnienia na czas nieoznaczony.

Rozwiązanie to zwiększy kontrolę właściciela publicznego nad sposobem wykorzystywania nieruchomości oraz zapobiegnie nadużyciom polegającym na obchodzeniu wymogów formalnych poprzez zawieranie umów „na czas nieoznaczony”, zamiast wskazywania konkretnego okresu.

Etap legislacyjny i wejście w życie

Projekt ustawy został wpisany do Wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów pod numerem UD335. Za jego przygotowanie odpowiada Minister Finansów i Gospodarki, natomiast planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów wyznaczono na I kwartał 2026 r.

Wszystkie aktualności n.ius® po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Kup online, korzystaj od razu! Sprawdź

Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →