Nowelizacja jako odpowiedź na lukę informacyjną

Ustawa z 21.5.2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Druk 1112), uchwalona przez Sejm po rozpatrzeniu poprawek Senatu i podpisana przez Prezydenta 5.6.2025 r., stanowi istotne rozszerzenie mechanizmów ochrony konsumentów na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Dotychczasowe regulacje nie nakładały na deweloperów obowiązku publicznego ujawniania ani ceny ofertowej, ani historii jej zmian, co stawiało potencjalnych nabywców w pozycji informacyjnie słabszej strony transakcji.

Wprowadzona nowelizacja ustawy z 20.5.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695) wypełnia tę lukę, ustanawiając precyzyjne obowiązki informacyjne, które mają zostać zrealizowane przede wszystkim za pośrednictwem stron internetowych prowadzonych przez deweloperów. Zmiany obejmują zarówno nowe inwestycje, jak i – na zasadach przejściowych – te już rozpoczęte.

Obowiązek prowadzenia strony internetowej – zakres, czas i treść

Zgodnie z nowo dodanym art. 19a ust. 1 ustawy z 21.5.2021 r., deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której powinien publikować wymagane informacje, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży danej inwestycji, a jeśli zawierane są umowy rezerwacyjne – jeszcze przed podpisaniem pierwszej z nich. Obowiązek ten trwa do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy zawartej w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Wśród publikowanych informacji muszą się znaleźć:

  • część ogólna prospektu informacyjnego,
  • dane adresowe i kontaktowe dewelopera (lub osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą),
  • adres punktu sprzedaży i dokładna lokalizacja inwestycji,
  • cena za metr kwadratowy powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu mieszkalnego lub domu,
  • cena całkowita nieruchomości lub jej wyodrębnionej części,
  • cena pomieszczeń przynależnych (np. piwnic, komórek lokatorskich, garaży), jeśli nie są wliczone w cenę główną,
  • wartość innych świadczeń pieniężnych, które nabywca zobowiązany będzie spełnić na rzecz dewelopera zgodnie z umową.

Wszystkie ceny muszą uwzględniać podatek od towarów i usług (VAT) i być podawane w sposób jednoznaczny i zrozumiały.

Szkolenia zakresu prawa budowlanego i nieruchomości – aktualna lista szkoleń Sprawdź

Aktualizacja informacji i zachowanie historii cen

Artykuł 19a ust. 2 wprowadza obowiązek niezwłocznego aktualizowania danych cenowych wraz z każdą ich zmianą. Zmodyfikowana cena powinna być opatrzona datą jej wprowadzenia, przy czym deweloper zobowiązany jest do zachowania wcześniejszych danych – czyli do prowadzenia dostępnej publicznie historii zmian cen, licząc od dnia rozpoczęcia sprzedaży.

To oznacza, że nabywca, przeglądając stronę internetową, będzie mógł sprawdzić nie tylko aktualną cenę, lecz także jej poprzednie wartości, co w praktyce ułatwi porównanie ofert i ocenę ich rzetelności w czasie. W przypadku rozbieżności między ceną opublikowaną na stronie a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, zgodnie z art. 19a ust. 6, nabywca ma prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej.

Obowiązki informacyjne w reklamach i rozszerzenie zakresu podmiotowego

Zgodnie z art. 19a ust. 3 deweloperzy zobowiązani są również do zamieszczania adresu strony internetowej zawierającej wymagane informacje w każdej formie reklamy, ogłoszenia lub oferty kierowanej do nabywców.

Co istotne, nowe przepisy stosuje się nie tylko do deweloperów w rozumieniu ustawy, lecz także do innych podmiotów oferujących sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, tj. tych, o których mowa w art. 3 pkt. 1 i art. 4 pkt. 1 ustawy. Oznacza to objęcie obowiązkami również przedsiębiorców kontynuujących sprzedaż lokali po pierwotnym deweloperze lub w ramach odsprzedaży inwestycji mieszkaniowych.

Centralne raportowanie danych do ministra właściwego do spraw informatyzacji

Zgodnie z art. 19b ust. 1, podmiot publikujący informacje na stronie internetowej jest zobowiązany do codziennego przekazywania danych zawartych w tych informacjach ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji. Dane te mają być upubliczniane na portalu danych, o którym mowa w art. 2 pkt. 13 ustawy z 11.8.2021 r. o otwartych danych i ponownym wykorzystywaniu informacji sektora publicznego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1524; dalej: OtwDanU). Co więcej, dane te uznane są za dane o wysokiej wartości w rozumieniu art. 2 pkt. 4 OtwDanU, co wiąże się z dodatkowymi wymaganiami w zakresie ich dostępności, interoperacyjności oraz potencjalnego ponownego wykorzystania.

Sankcje za niewykonanie obowiązków

Zarówno nieprowadzenie strony internetowej z wymaganymi informacjami, jak i brak aktualizacji lub niewłaściwe raportowanie danych do ministra cyfryzacji, stanowi – zgodnie z art. 19a ust. 5 i art. 19b ust. 4 – praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy z 16.2.2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2024 r. poz. 1616). Oznacza to, że Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) będzie mógł stosować środki przewidziane w tej ustawie, w tym nakładać kary finansowe.

Przepisy przejściowe i wejście w życie ustawy

Zgodnie z art. 2 nowelizacji, przedsiębiorcy, którzy rozpoczęli sprzedaż lokali lub domów przed wejściem w życie ustawy, mają obowiązek dostosowania się do nowych wymogów w terminie 2 miesięcy. Obowiązki te dotyczą lokali, których własność nie została jeszcze przeniesiona na nabywców – dane muszą być udostępnione zgodnie ze stanem faktycznym obowiązującym w momencie publikacji oferty na stronie internetowej.

Ustawa wejdzie w życie po upływie miesiąca od dnia ogłoszenia (art. 3).

Komentarz

Nowelizacja z 21.5.2025 r. wprowadza nową jakość w zakresie przejrzystości relacji między deweloperem a konsumentem. Przepisy szczegółowo określają nie tylko zakres obowiązków informacyjnych, lecz także sposób i czas ich wykonywania. Obowiązek prowadzenia publicznie dostępnej historii zmian cen to rozwiązanie, które od dawna postulowały organizacje konsumenckie – teraz stanie się ono elementem twardego prawa.

Na uwagę zasługuje również rozszerzenie zakresu podmiotowego ustawy, które obejmuje nie tylko klasycznych deweloperów, lecz także innych sprzedawców lokali w ramach przedsięwzięć mieszkaniowych – w tym podmioty wtórnie przejmujące inwestycje lub prowadzące sprzedaż lokali jako przedsiębiorcy, choć niebędący deweloperami sensu stricto. To rozwiązanie zamyka istotną lukę, która mogła prowadzić do obchodzenia przepisów.

Warto jednak zwrócić uwagę na obciążenia organizacyjne, jakie wiążą się z codziennym raportowaniem danych i ich publikacją jako danych wysokiej wartości. Dla mniejszych podmiotów może to oznaczać konieczność wdrożenia rozwiązań IT oraz zaangażowania dodatkowych zasobów kadrowych. Należy też uważnie obserwować praktykę Prezesa UOKiK w zakresie egzekwowania obowiązków – zwłaszcza wobec firm stosujących techniki tzw. dynamicznego cennika.

Wszystkie aktualności n.ius® po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Kup online, korzystaj od razu! Sprawdź

Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →