Stan faktyczny
Spółka (jako kupujący) zawarła z fabryką (jako sprzedającym) umowę przedwstępną sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu Skarbu Państwa wraz z prawem własności wszelkich budynków, budowli i urządzeń posadowionych na tej nieruchomości. Spółka i sprzedający są czynnymi podatnikami VAT. Sprzedający od dawna wykorzystuje nieruchomość w działalności gospodarczej.
Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie miesiąca od dnia wejścia w życie uchwały rady miejskiej w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spełniającego kryteria opisane w umowie przedwstępnej, jednak nie wcześniej niż w terminie 4 miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej. Natomiast wydanie przedmiotu umowy na rzecz spółki nastąpi w terminie 2 lat od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, ale nie wcześniej niż w listopadzie 2025 r.
Zgodnie z umową przedwstępną cena sprzedaży zostaje powiększona o ewentualną kwotę należnego podatku od towarów i usług. Przewidziano bowiem, że w sytuacji, gdy planowana dostawa będzie podlegała zwolnieniu z VAT z tytułu dostawy po pierwszym zasiedleniu strony umowy złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia.
Spółka po zawarciu umowy przedwstępnej zapłaciła przelewem określoną w umowie zaliczkę.
Spółka złożyła wniosek o wydanie interpretacji podatkowej, zadając dwa pytania:
- Czy planowana transakcja będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, a w konsekwencji czy strony umowy mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia?
- Czy spółka ma prawo do odliczenia VAT od zapłaconej zaliczki?
Zdaniem spółki odpowiedź na oba pytania jest twierdząca.
Organ uznał, że stanowisko podatnika jest prawidłowe w pkt. 1 i nieprawidłowe w pkt. 2. Zdaniem organu, skoro zaliczka została przez sprzedającego otrzymana przed złożeniem przez strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, to na dzień otrzymania tej zaliczki dostawa podlegała zwolnieniu z mocy prawa, bo nie zostały jeszcze spełnione warunki do opodatkowania transakcji. Nie występuje więc w tym momencie VAT należny, a w konsekwencji – także VAT naliczony.
Stan prawny
Dostawa nieruchomości po pierwszym zasiedleniu, a więc inaczej – nieruchomości już używanej podlega zwolnieniu z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 685; dalej: VATU)). Z tego zwolnienia strony mogą jednak zrezygnować, składając zgodne oświadczenie. Można je złożyć w samym akcie notarialnym umowy sprzedaży albo odrębnie (art. 43 ust. 10 VATU).
Obowiązek odprowadzania VAT już od zaliczki przewidziany jest w art. 19a ust. 8 VATU.
Art. 88 ust. 3a pkt 2 VATU zakazuje odliczania VAT, gdy transakcja udokumentowana fakturą jest zwolniona od podatku.
Stanowisko WSA w Białymstoku
Sąd uznał, że stanowisko organu jest prawidłowe, wobec czego skargę oddalił. Wskazał, że dopóki dana czynność podlega zwolnieniu, ustalenie, że powstał obowiązek podatkowy jest przedwczesne. Co prawda nie znajduje uzasadnienia, aby dla potrzeb VAT zaliczkę traktować odmiennie niż dostawę, na poczet której została ona uiszczona, to jednak w przypadku, gdy zaliczka została przez sprzedającego otrzymana przed złożeniem przez strony oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego, o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU (strony transakcji deklarują, że w przyszłości takie oświadczenie dopiero złożą), to dopóki oświadczenie to nie zostanie złożone, zaliczka, tak jak dostawa przedmiotowej nieruchomości, podlega zwolnieniu z VAT. Sama wola stron rezygnacji ze zwolnienia przy planowanej dostawie nie może skutkować opodatkowaniem zaliczki uiszczanej na poczet przyszłej transakcji.
Dodatkowego wsparcia tego stanowiska dostarcza przepis zakazujący odliczania VAT od czynności zwolnionej, a więc gdy został on wykazany w fakturze błędnie (art. 88 ust. 3a pkt 2 VATU).
Konsekwencje wyroku są bezdyskusyjne. W opisanej sytuacji faktura zaliczkowa nie powinna wykazywać VAT, a nawet jeśli wykazuje (błędnie), to przyszły nabywca nieruchomości nie ma prawa do odliczenia VAT z tej faktury. Cały VAT należny powinien być wykazany w fakturze końcowej.
W uzasadnieniu wyroku sądu zawarta została sugestia, że możliwe jest złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia już w umowie przedwstępnej, a wtedy zaliczka może być już objęta VAT-em. Oświadczenie to może być więc zawarte w akcie notarialnym zawierającym umowę przedwstępną albo może być złożone odrębnie w urzędzie skarbowym. Oczywiście należy sobie postawić pytanie, czy takie działania są opłacalne. Wydaje się, że raczej nie, choć przy dużej rozpiętości czasowej (a taki zaistniał w opisanym kazusie) i dużej presji na naliczenie podatku po stronie nabywcy może to być dla stron istotne.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
