Podniesienie poziomu posadowienia budynku jest istotnym odstąpieniem od projektu

Stan faktyczny

WSA w Gliwicach rozpoznał skargę na decyzję Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Katowicach (WINB) w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie budowy obiektu budowlanego i uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (PINB).

W sprawie tej PINB przeprowadził czynności kontrolne na nieruchomości, podczas których ustalił, że wznoszony budynek w sposób widoczny odbiega od rozwiązań zamieszczonych w pozwoleniu budowlanym. W wyniku ponownego już rozpoznania sprawy, PINB przeprowadził oględziny, podczas których ustalił, że budynek jest w stanie surowym otwartym, bez dachu i stropu.

W świetle poczynionych ustaleń organ nałożył na inwestorów obowiązek sporządzenia i dostarczenia ekspertyzy technicznej w sprawie budowy przedmiotowego budynku mieszkalnego, określając co powinna zawierać. Wskazany obowiązek został dopełniony, albowiem do organu wpłynęła stosowna ekspertyza techniczna, w której zamieszczono informacje dotyczące zmian wprowadzonych na przedmiotowej działce w stosunku do przyjętego pozwolenia budowlanego. Dodatkowo inwestorzy przedłożyli również opinię hydrologiczno-hydrogeologiczną, z której wynika, że podniesienie terenu na przedmiotowej działce nie powoduje zmiany kierunku i odpływu wód opadowych, a podniesienie terenu nie wpływa na stan wód gruntowych.

PINB nałożył na inwestorów obowiązek sporządzenia i dostarczenia dodatkowej ekspertyzy technicznej, z której ostatecznie wynikało, że podniesienie poziomu posadowienia i utrzymanie wysokości względnych zaprojektowanych powoduje, że nie ulega zmianie wysokość budynku. W związku z powyższym zmiana jest zgodna z wydanym pozwoleniem na budowę oraz warunkami zabudowy. W rozważaniach dotyczących określenia wpływu zmiany rzędnych na ukształtowanie terenu ustalono, że wprowadzone zmiany poziomu posadowienia nie wpływają na zaprojektowane ukształtowanie terenu w zakresie kierunków spadków terenu w stosunku do rozwiązania pierwotnego. Analizując wpływ zmiany rzędnych na nasłonecznienie działek sąsiednich stwierdzono, że zmiana wysokości posadowienia budynku nie wpływa na zwiększenie obszaru oddziaływania w zakresie ograniczenia oświetlenia naturalnego budynku na działce sąsiedniej. Z dołączonej opinii hydrologicznej wynika, że kierunek spływu wód został zachowany.

W oparciu o powyższe informacje PINB umorzył w całości postępowanie administracyjne w sprawie budowy budynku mieszkalnego na przedmiotowej działce w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

Skarżący złożyli odwołanie od powyższej decyzji organu I instancji i wnieśli o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia bądź zmianę decyzji poprzez nakazanie wykonania pełnego muru oporowego wzdłuż budowanego budynku oraz wzdłuż dokonanego podniesienia terenu oprócz wykonania projektu budowlanego zamiennego.

WINB utrzymując w mocy zaskarżoną decyzją wskazał, że spór w niniejszej sprawie sprowadza się do określenia czy powyższa zmiana w zakresie rzędnych posadowienia budynku stanowi istotne odstępstwo od projektu budowlanego. Przytoczył treść art. 36a ust. 5 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418; dalej: PrBud). Wyjaśnił, że zmiany w zakresie rzędnych ocenia się w oparciu art. 36a ust. 5 pkt 1 PrBud. W ramach inwestycji polegającej na budowie przedmiotowego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, inwestor nie dopuścił się istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego.

W sprawie wywiedziona została skarga.

Stanowisko WSA

Skarga okazała się zasadna.

Zgodnie z art. 36a ust. 5 pkt 1 PrBud istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany. Z kolei na mocy art. 50 ust. 1 pkt 4 PrBud w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 PrBud lub w art. 49f PrBud organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

Sąd uznał, że w pierwszej kolejności należało odnieść się do kwestii czy podniesienie rzędnych terenu stanowi istotne odstępstwo w stosunku do postanowień pozwolenia na budowę. Okoliczności, dotyczącej podniesienia rzędnych budowanego budynku, nie zaprzeczyli inwestorzy, a ustalenia organów administracji publicznej nie pozostawiają wątpliwości, że budynek został posadowiony wyżej niż zakładał to projekt budowlany. PrBud przewiduje dwa rodzaje odstępstw od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę: istotne oraz nieistotne.

W kontekście rozpoznawanej sprawy można pominąć problematykę odstępstw nieistotnych, albowiem nie mają one w niej znaczenia. Z kolei katalog istotnych odstępstw zamieszczony jest w art. 36a ust. 5 PrBud i ma charakter zamknięty. Z treści przywołanego przepisu wynika, że dla rozpoznawanej sprawy istotne znaczenie ma przesłanka zamieszczona w art. 36a ust. 5 pkt 1 PrBud. Zgodnie z nim istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest odstąpienie w zakresie – projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany.

Istota tego rodzaju odstępstwa sprowadza się do wyczerpania przesłanki wskazanej w przywołanym powyżej przepisie. Do istotnego odstąpienia dojdzie w przypadku wystąpienia choćby jednej z wymienionych przesłanek. Oznacza to, że we wskazanym zakresie organ administracji podejmuje decyzję o charakterze związanym. Równocześnie dostrzec należy, że przywoływane tu regulacje zawierają pojęcia niedookreślone, którym organ nadzoru budowlanego obowiązany jest nadać odpowiednią treść. Oznacza to, że w procesie wykładni prawa organ ten musi dokonać dookreślania znaczenia zwrotu nieostrego, co wymaga od organu wnikliwej i wszechstronnej oceny, przy uwzględnieniu charakteru inwestycji oraz zasad ogólnych. Przykładem takiego podejścia jest zakwalifikowanie jako istotnego odstępstwa obniżenia rzędnych i poziomu terenu działki oraz rzędnych i poziomu „zero” budynku posadowionego na działce, ponieważ wartości te zostały zawarte w projekcie zagospodarowania terenu (Sypniewski Dominik (red.), Prawo budowlane. Komentarz, wyd. II, art.36a Nb 7, Warszawa 2025). Podkreślenia wymaga również i to, że w orzecznictwie NSA przyjęto stanowisko, że każde odstępstwo w zakresie rzędnych jest odstępstwem istotnym (wyrok z 25.5.2023 r., II OSK 1838/20, Legalis).

Sąd orzekający w niniejszej sprawie podzielił stanowisko wyrażone w przywołanym powyżej wyroku NSA uznał, że w rozpoznawanej sprawie doszło do istotnych odstępstw od przyjętego pozwolenia. Z kolei wypowiadające się w sprawie organy administracji publicznej stwierdziły, że podniesienie przez inwestorów rzędnych budynku nie stawi istotnego odstępstwa od projektu budowlanego i stąd też wobec treści art. 105 § 1 KPA umorzyły postępowanie administracyjne. W świetle powyższego rozważyć należy, czy w rozpoznawanej sprawie wystąpiły przesłanki do umorzenia postępowania administracyjnego.

Komentarz

Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →