Na wokandę Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wpłynęła sprawa dotycząca naliczenia opłaty planistycznej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W 2021 r. Rada Gminy Wicko przyjęła uchwałę zmieniającą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla wsi Wicko. Nowe przepisy przeznaczyły część działki pod zabudowę mieszkaniową i usługową, a fragment na drogi publiczne. W 2023 r. właściciele działki sprzedali nieruchomość, co stało się podstawą do naliczenia przez Wójta jednorazowej opłaty planistycznej w wysokości 7900,10 zł. Podstawą decyzji był art. 36 ust. 4 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130; dalej: PlanZagospU), który przewiduje pobranie opłaty, jeśli w wyniku uchwalenia planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zdecyduje się na jej sprzedaż w ciągu pięciu lat.
W celu określenia wysokości opłaty Wójt zlecił sporządzenie operatu szacunkowego, a ten wykazał wzrost wartości nieruchomości z 54 769 zł przed uchwaleniem planu do 133 770 zł po jego wejściu w życie. Wysokość opłaty ustalono jako 10% tej różnicy.
Decyzja ta została zakwestionowana przez właścicieli działki, którzy wnieśli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) w Słupsku. W odwołaniu argumentowali, że wzrost wartości nieruchomości nie wynikał bezpośrednio z uchwalenia planu, lecz z innych czynników, takich jak popyt rynkowy czy poniesione przez nich nakłady. Podnieśli również zarzuty wobec operatu szacunkowego, wskazując m.in. na błędne określenie powierzchni działki, nieuwzględnienie przeznaczenia jej części pod drogi oraz brak odniesienia do ograniczeń wynikających z tzw. zasady 10H dotyczącej farm wiatrowych.
Pomimo tych argumentów SKO stanęło po stronie Wójta. Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem, właściciele działki wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, a ten w wyroku z 11.12.2024 r., II SA/Gd 675/24, Legalis, orzekł na ich korzyść. Organ wskazał, że zgodnie z art. 36 ust. 4 PlanZagospU, nałożenie opłaty planistycznej jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy zmiana wartości nieruchomości jest bezpośrednim skutkiem uchwalenia planu. Tymczasem w tej sprawie organy administracji nie przeprowadziły rzetelnej analizy, czy zaobserwowany wzrost wartości wynikał z samej zmiany przeznaczenia działki, czy też był spowodowany innymi czynnikami, np. poprawą koniunktury na rynku nieruchomości czy inwestycjami w infrastrukturę.
Sąd szczególnie skupił się na ocenie operatu szacunkowego, który stanowił podstawę do ustalenia wysokości opłaty. Podkreślono, że rzeczoznawca majątkowy, sporządzając wycenę, powinien kierować się przepisami ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U z 2024 r. poz. 1145; dalej: GospNierU) oraz standardami zawodowymi, zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny. Tymczasem analiza operatu wykazała istotne uchybienia. Po pierwsze, rzeczoznawca oparł się na transakcjach porównawczych obejmujących nieruchomości zlokalizowane w różnych gminach, które niekoniecznie odzwierciedlały rzeczywisty rynek lokalny. Po drugie, w operacie nie odniesiono się w sposób wyczerpujący do specyficznych cech wycenianej działki, takich jak jej nieregularne ukształtowanie, zadrzewienie czy fakt, że część terenu została przeznaczona pod drogi publiczne. Zdaniem sądu, błędy te miały kluczowe znaczenie dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości i tym samym wysokości opłaty planistycznej. W szczególności wskazano, że zgodnie z art. 153 ust. 1 GospNierU, podejście porównawcze w wycenie nieruchomości wymaga uwzględnienia nieruchomości podobnych pod względem lokalizacji, funkcji i cech fizycznych. Skoro w tej sprawie porównanie dotyczyło nieruchomości o odmiennym przeznaczeniu i w różnym otoczeniu urbanistycznym, operat nie spełniał wymogów rzetelnej wyceny.
Sąd zauważył także, że organy administracji publicznej, wydając decyzję, powinny nie tylko mechanicznie opierać się na operacie rzeczoznawcy, ale również dokonać jego krytycznej oceny. Wskazano, że organy miały możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu oceny poprawności operatu, ale z tej możliwości nie skorzystały. Ponadto nie odniesiono się w sposób wystarczający do zarzutów skarżących dotyczących metodyki wyceny i nieuwzględnienia określonych cech nieruchomości.
W uzasadnieniu wyroku WSA w Gdańsku podkreślił również, że zasady wymiaru opłaty planistycznej wymagają precyzyjnego ustalenia przyczyny wzrostu wartości nieruchomości. W tym kontekście sąd przypomniał, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego ugruntował się pogląd, iż wzrost wartości nieruchomości nie może wynikać z ogólnych zmian na rynku nieruchomości, lecz musi być bezpośrednim skutkiem uchwalenia nowego planu miejscowego. Tymczasem w tej sprawie nie przeprowadzono dostatecznej analizy, czy zmiana przeznaczenia nieruchomości rzeczywiście wpłynęła na jej atrakcyjność inwestycyjną.
W konsekwencji, sąd uchylił zarówno decyzję SKO, jak i wcześniejsze rozstrzygnięcie Wójta Gminy Wicko, wskazując na konieczność ponownego przeprowadzenia postępowania i rzetelnej weryfikacji wzrostu wartości nieruchomości w kontekście jej nowego przeznaczenia.
Wyrok WSA w Gdańsku z 11.12.2024 r., II SA/Gd 675/24, Legalis
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
