Szumne zapowiedzi
Przypomnijmy, że pod koniec lipca do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów wpisana została informacja o rozpoczęciu prac nad nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami.
„Od kilku lat minister właściwy do spraw budownictwa podejmuje działania, w tym legislacyjne, zmierzające do systemowej eliminacji użytkowania wieczystego w Polsce” – wskazywano wtedy. Akcentując przy okazji, że pierwszym etapem reformy była ustawa z 20 lipca 2018 r., która spowodowała przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność. Z mocy prawa od 1 stycznia 2019 r.
„Przedstawiony projekt zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi kolejny etap reformy użytkowania wieczystego, który ma na celu umożliwienie nabycia prawa własności użytkownikom wieczystym gruntów wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe, w tym przedsiębiorcom, z uwzględnieniem reguł odpłatności zastosowanych w ramach instytucji uwłaszczenia ex lege” – deklarowano.
Nic więc dziwnego, że rynek na wieść o żegnaniu się z użytkowaniem zareagował pozytywnie. Tymczasem okazuje się, że nowela stanowić będzie jedynie korektę dotychczasowych przepisów.
O powyższym dyskutowano we wtorek podczas spotkania zorganizowanego przez Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych, która zrzesza m.in. największych deweloperów biurowych działających w Polsce.
– Najistotniejszymi przyczynami, dlaczego ta regulacja powstaje i nowelizujemy ustawę o gospodarce nieruchomościami, są zastrzeżenia Komisji Europejskiej do aktualnego mechanizmu odpłatności zakładającego możliwość potrącenia wartości użytkowania wieczystego, wartości gruntu dla celów ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego wykorzystującego swoją nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej. Od 2014 r. trwa procedura notyfikacyjna – mówił Filip Syrkiewicz, zastępca dyrektora Departamentu Gospodarki Nieruchomościami w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.
Wąskie zmiany
W przygotowanym projekcie planuje się m.in., by właściciel nieruchomość (Skarb Państwa czy samorząd) miał możliwość zaproponowania przedsiębiorcy ceny gruntu w wysokości nie niższej niż 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, ale nie wyższej niż wartość rynkowa gruntu. Mechanizm przekształcenia ma funkcjonować w ramach wyznaczonych przez przepisy dotyczące pomocy publicznej (procedura została szczegółowo opisana w projekcie).
– Proponowane zmiany są bez wątpienia słuszne i niezbędne, jednak na tyle wąskie, że nie zmienią wiele w kwestii trwającej od lat dyskusji na temat likwidacji użytkowania – komentuje adwokat Maciej Górski, ekspert od prawa nieruchomości.
I podkreśla, że propozycje nie wprowadzają możliwości skutecznego żądania przekształcenia czy sprzedaży nieruchomości oddanej w użytkowanie.
– Nie ma przekształcenia z mocy prawa, znanego z aktualnie obowiązującej ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Nie wprowadza się też znanego wcześniejszemu ustawodawstwu administracyjnego modelu przekształcenia. Nie wprowadza się nawet możliwości skutecznego żądania sprzedaży prawa własności na rzecz użytkownika wieczystego, jakie mogłoby być realizowane na gruncie prawa cywilnego – wylicza mec. Górski.
– Innymi słowy nic się nie zmieni. Sprzedaż będzie mogła nastąpić jedynie w sytuacji, kiedy publicznoprawny właściciel zechce sprzedać prawo własności użytkownikowi wieczystemu. To już jednak jest możliwe na podstawie ustawy w obecnej treści – puentuje mec. Górski.
Podobnie uważa adwokat Tomasz Walczak z kancelarii Łukaszewicz.
– W przypadku braku woli ze strony właściciela gruntów użytkownik wieczysty pozbawiony będzie możliwości działania – zaznacza.
Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz, Dyrektor operacyjny w Polskiej Izbie Nieruchomości Komercyjnych
Wielu inwestorów zagranicznych obawia się użytkowania wieczystego, uważając ten tytuł prawny za „gorszy/słabszy” niż własność. Nie jest on akceptowany zwłaszcza przez zagraniczne fundusze emerytalne. To w połączeniu z brakiem możliwości przekształcenia gruntów komercyjnych oddanych w użytkowanie we własność na wniosek użytkownika niekorzystnie wpływa na obrót.
Drugi problem dotyczy podziałów wieczystoksięgowych gruntów oddanych w użytkowania. W przypadku konieczności wydzielenia części gruntu – na przykład części parku biznesowego – konieczne jest uzyskanie zgód właścicieli (samorządów bądź Skarbu Państwa). Procedura ta nie została jednak uregulowana. Odmowy lub przedłużające się procesy uzyskiwania zgód mają natomiast negatywny wpływ na prowadzenie procesu zarówno deweloperskiego, jak i sprzedaży. Dlatego też branża długo wyczekiwała na przedstawienie propozycji zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Niestety zaproponowany projekt nie rozwiązuje wskazanych wyżej bolączek.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
