Stan faktyczny

E. jest właścicielką lokalu mieszkalnego stanowiącego część budynku należącego do wspólnoty mieszkaniowej w Bułgarii. Na podstawie umowy dotyczącej utrzymania części wspólnych tego budynku mieszkalnego, wyznaczającej spółkę S. jako „zarządcę nieruchomości” i podpisanej przez E., została ona zobowiązana jako współwłaścicielka do zapłaty na rzecz tej spółki rocznych opłat w wysokości 6 euro za metr kwadratowy, bez podatku VAT, za zarząd i utrzymanie części wspólnych nieruchomości. Zgodnie z tą umową w przypadku zwłoki w zapłacie S. miała prawo zastosować do należnej kwoty odsetki w wysokości 0,1% za każdy dzień zwłoki.

W związku z nieuiszczaniem tych opłat S. wniosła powództwo o zasądzenie od E. zapłaty na jej rzecz kwoty 1112.40 euro (wysokość zaległych opłat rocznych) oraz kwoty 717.87 euro (odsetki za zwłokę). E. podniosła w szczególności, że ww. umowa zawiera nieuczciwe warunki, które zobowiązują konsumenta do zapłaty nadmiernie wysokich odsetek za zwłokę, i które nie zostały wyrażone prostym i zrozumiałym językiem. E. uważał, że posiada status „konsumenta” i podkreśla, że przy zawieraniu tej umowy nie doszło do indywidualnych negocjacji między stronami.

Sąd powziął wątpliwości, czy właściciel lokalu mieszkalnego w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej posiada status „konsumenta” w rozumieniu dyrektywy Rady 93/13/EWG z 5.4.1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich (Dz.Urz. UE L z 1993 r. Nr 95, s. 29), zważywszy, że niektóre elementy stosunków umownych dotyczących zarządu części wspólnych takiej nieruchomości są bezpośrednio regulowane na mocy bułgarskiego prawa.

Szkolenia z zakresu KC i KPC – Sprawdź aktualny harmonogram Sprawdź

Stanowisko TSUE

Jak przewiduje motyw dziesiąty dyrektywy 93/13/EWG, jednolite normy prawne dotyczące nieuczciwych warunków umownych powinny, z zastrzeżeniem wyjątków wymienionych w tym motywie, odnosić się do „wszelkich umów” zawieranych pomiędzy przedsiębiorcami a konsumentami, zgodnie z definicjami zawartymi w art. 2 lit. b) i art. 2 lit. c) dyrektywy 93/13/EWG. Przepis art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13/EWG stanowi, że pojęcie „konsument” oznacza każdą osobę fizyczną, która w umowach objętych niniejszą dyrektywą działa w celach, jakie nie wchodzą w zakres jej działalności gospodarczej lub zawodowej. Zgodnie z art. 2 lit. c) dyrektywy 93/13/EWG pojęcie „przedsiębiorca” oznacza każdą osobę fizyczną lub prawną, która w tych umowach działa w celach dotyczących własnej działalności gospodarczej lub zawodowej, bez względu na to, czy należy do sektora publicznego, czy prywatnego.

Dyrektywa 93/13/EWG określa umowy, do jakich ma zastosowanie poprzez odniesienie do statusu kontrahentów, w zależności od tego, czy działają oni w ramach własnej działalności gospodarczej lub zawodowej, czy też nie (wyrok TSUE z 21.3.2019 r., Pouvin i Dijoux, C-590/17, Legalis, pkt 23).

Z jednolitego stanowiska TSUE wynika, że pojęcie „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13/EWG ma charakter obiektywny. Pojęcie to należy oceniać w świetle kryterium funkcjonalnego, polegającego na ocenie, czy dany stosunek umowny wpisuje się w ramy działalności niezwiązanej z wykonywaniem zawodu (postanowienie TSUE z 14.9.2016 r., Dumitraș, C-534/15, Legalis, pkt 32).

Trybunał wskazał, że do sądu krajowego rozpoznającego spór dotyczący umowy mogącej wchodzić w zakres stosowania dyrektywy 93/13/EWG należy sprawdzenie, z uwzględnieniem wszystkich okoliczności sprawy i dowodów, czy danego kontrahenta można zakwalifikować jako „konsumenta” w rozumieniu tej dyrektywy (C-534/15, pkt 33).

W niniejszej sprawie E. jest osobą fizyczną, a przedmiotem spornej umowy jest zarząd i utrzymanie części wspólnych nieruchomości będącej współwłasnością, w której E. jest właścicielką lokalu mieszkalnego. W związku z tym TSUE uznał, że w sytuacji, gdy dana osoba jest stroną umowy, i o ile nie używa ona tego lokalu mieszkalnego w celach związanych wyłącznie z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, należy co do zasady uznać, że ta osoba występuje w tej umowie w charakterze „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13/EWG.

Bezsporne jest to, że stosunek umowny będący przedmiotem rozpatrywanej sprawy wpisuje się w ramy czynności, których S. jako zarządca nieruchomości podejmuje się w ramach działalności gospodarczej lub zawodowej. Część działalności z zakresu zarządu i utrzymania części wspólnych budynku należącego do wspólnoty, której dotyczy ta sprawa, oraz opłaty roczne pobierane z tego tytułu przez zarządcę nieruchomości, wynikają z konieczności przestrzegania szczególnych wymogów w zakresie bezpieczeństwa i zagospodarowania przestrzennego, przewidzianych w ustawie krajowej. Jednakże TSUE podzielił stanowisko Komisji Europejskiej, że jedynie ze względu na powyższe nie można wyłączyć tej działalności z zakresu stosowania art. 2 lit. c) dyrektywy 93/13/EWG, a w konsekwencji ww. umowy – z zakresu stosowania tej dyrektywy. Chociaż zgodnie z art. 1 ust. 2 dyrektywy 93/13/EWG warunki umowne, które odzwierciedlają bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawowe, są wyłączone z zakresu stosowania tej dyrektywy, to zdaniem TSUE wyłączenie takie nie oznacza jednak, że sąd krajowy nie może ocenić w świetle tej dyrektywy ważności innych warunków umownych znajdujących się w tej samej umowie i nieodnoszących się do przywołanych przypisów (wyrok TSUE z 21.12.2021 r., Trapeza Peiraios, C-243/20, Legalis, pkt 39).

W przypadku gdy umowa w sprawie zarządu i utrzymania części wspólnych budynku należącego do wspólnoty została zawarta między zarządcą nieruchomości a walnym zgromadzeniem wspólnoty mieszkaniowej lub stowarzyszeniem właścicieli tej nieruchomości, właściciel lokalu mieszkalnego stanowiącego część tej nieruchomości jest uznawany za „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13/EWG. Warunkiem jest to, że ten właściciel: po pierwsze, może zostać uznany za „stronę” tej umowy, po drugie, jest osobą fizyczną i po trzecie, nie używa tego lokalu mieszkalnego wyłącznie do celów związanych ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową.

Trybunał zaznaczył, że art. 1 ust. 1 i art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13/EWG nie stoją na przeszkodzie orzecznictwu krajowemu, które dokonuje wykładni ustawy transponującej tę dyrektywę do prawa krajowego w taki sposób, iż zawarte w niej przepisy o ochronie konsumentów mają zastosowanie również do umowy zawartej przez podmiot prawa, taki jak wspólnota mieszkaniowa pozbawiona w prawie krajowym osobowości prawnej odrębnej od osobowości prawnej składającej się na nią osób fizycznych, nawet jeśli taki podmiot prawa nie jest objęty zakresem stosowania tej dyrektywy (wyrok TSUE z 2.4.2020 r., Condominio di Milano, via Meda, C-329/19, Legalis, pkt 18, 38).

Black Week: System Legalis 30% taniej! Kup online dowolną konfigurację w specjalnej cenie. Sprawdź

Reasumując, TSUE orzekł, że art. 1 ust. 1, art. 2 lit. b) i art. 2 lit. c) dyrektywy 93/13/EWG należy interpretować w ten sposób, że:

  • Osobę fizyczną będącą właścicielem lokalu mieszkalnego w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej, należy uznać za „konsumenta” w rozumieniu tej dyrektywy, jeżeli zawiera ona umowę z zarządcą nieruchomości w celu powierzenia mu zarządu i utrzymania części wspólnych tego budynku, pod warunkiem że nie używa ona tego lokalu mieszkalnego do celów związanych wyłącznie z własną działalnością gospodarczą lub zawodową. Okoliczność, że część usług świadczonych przez zarządcę nieruchomości na podstawie tej umowy wynika z konieczności przestrzegania przewidzianych w ustawie krajowej szczególnych wymogów w dziedzinie bezpieczeństwa i zagospodarowania przestrzennego, nie może wyłączyć tej umowy z zakresu stosowania owej dyrektywy;
  • W przypadku gdy umowa w sprawie zarządu i utrzymania części wspólnych budynku należącego do wspólnoty mieszkaniowej została zawarta między zarządcą nieruchomości a walnym zgromadzeniem wspólnoty mieszkaniowej lub stowarzyszeniem właścicieli tej nieruchomości, właściciel lokalu mieszkalnego stanowiącego część tej nieruchomości, będący osobą fizyczną, jest uznawany za „konsumenta” w rozumieniu dyrektywy 93/13/EWG, pod warunkiem, iż osoba ta może zostać uznana za „stronę” tej umowy, i że nie używa tego lokalu mieszkalnego wyłącznie do celów związanych ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową.

W dotychczasowych wyrokach TSUE rozstrzygał wątpliwości dotyczące interpretacji dyrektywy 93/13/EWG przede wszystkim odnośnie umów pomiędzy konsumentem a instytucją finansową. Natomiast zakres stosowania tej dyrektywy jest oczywiście znacznie szerszy, czego przykładem jest przedstawiony wyrok.

W niniejszym wyroku TSUE wyjaśnił kryteria, po spełnieniu których właściciel lokalu mieszkalnego jest uznawany za „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13/EWG (por. art. 221 KC), a tym samym podlega ochronie wynikającej z tej dyrektywy (zob. art. 3851 KC). Co więcej TSUE nie wykluczył, że status konsumenta posiada również osoba fizyczna, która używa lokalu mieszkalnego, stanowiącego jej osobiste miejsce zamieszkania, również w celach działalności gospodarczej lub zawodowej, takich jak praca świadczona z domu w ramach stosunku pracy lub w ramach wykonywania wolnego zawodu. Trybunał dopuścił w tym zakresie ewentualne stosowanie korzystniejszych dla konsumentów przepisów krajowych.

Wszystkie aktualności n.ius® po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Kup online, korzystaj od razu! Sprawdź

Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →