Wspólnota mieszkaniowa jest zobowiązania do utrzymania stanu technicznego balkonów

Stan faktyczny

NSA oddalił skargę kasacyjną Wspólnoty Mieszkaniowej od wyroku WSA w Warszawie z 11.12.2018 r., VII SA/Wa 927/18, Legalis w sprawie ze skargi tej Wspólnoty na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej: WINB) w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W sprawie tej Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: PINB) na podstawie art. 66 ust. 1 pkt. 1 i 3 w zw. z art. 61 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351; dalej: PrBud) nakazał skarżącej Wspólnocie Mieszkaniowej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego balkonów budynku mieszkalnego wielorodzinnego poprzez:

1. Usunięcie odpadających i odspojonych płytek na balkonach oraz wykonanie nowej prawidłowej warstwy wykończeniowej;
2. Naprawę uszkodzonych szklanych balustrad.

PINB wskazał, że nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku powinien być skierowany do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym zgodnie z art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 PrBud ciąży obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Odwołanie od ww. decyzji wniosła Wspólnota. WINB utrzymał w mocy decyzję Organu I instancji. Stanowisko Organów podzielił WSA w Warszawie, co ostatecznie doprowadziło do złożenia skargi kasacyjnej przez Wspólnotę Mieszkaniową.

Stanowisko NSA

NSA wskazał, że zgodnie z art. 61 PrBud określone obowiązki związane z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym ciążą na właścicielu lub zarządcy nieruchomości. W niniejszej sprawie jednym z podmiotów wskazanych w ww. przepisie jest skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, która sprawuje zarząd nieruchomością wspólną. Do części wspólnych nieruchomości można zaliczyć elementy konstrukcyjne obiektu budowlanego oraz elementy elewacji, decydujące m.in. o estetyce budynku. Niemniej przepisy PrBud w ramach obowiązków z art. 61 PrBud nie rozstrzygają kwestii własnościowych, a jedynie wskazują na zakres obowiązku, który wynika z treści art. 5 ust. 2 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt. 1-7 PrBud. Także przepisy ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: WłLokU) nie precyzują zagadnienia z punktu widzenia tego, co dokładnie jest częścią wspólną nieruchomości. W skardze kasacyjnej nie wykazano, aby przedmiotowe balkony stanowiły odrębną własność poszczególnych lokali mieszkalnych. Sama kwestia ich przynależności nie ma bowiem przesądzającego znaczenia dla prawidłowości wskazania adresata obowiązków z art. 61 PrBud. Kwestii tej nie wyjaśnia przywołany w skardze kasacyjnej art. 13 ust. 1 WłLokU, który z jednej strony wskazuje, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, z drugiej zaś – że uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Wskazany w skardze kasacyjnej art. 3 ust. 2 WłLokU także nie wyjaśnia kwestii przynależności w odniesieniu do ogólnego pojęcia balkonu. O ile samo użytkowanie balkonu, związane z jego uznaniem jako pomieszczenia przynależnego do lokalu, może być kwalifikowana do elementów niewchodzących w skład części wspólnej, o tyle kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetycznymi powinny być rozpatrywane jako części nieruchomości wspólnej. Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a zatem, na podstawie art. 3 ust. 2 WłLokU, powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Na podstawie art. 14 pkt 1 WłLokU wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Argumenty odnoszące się do kwestii własnościowych dotyczących ogólnego pojęcia „balkonu” nie mają znaczenia. Tego rodzaju argumentacja nie przeczy temu, że kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetyką nie należą do wyłącznego dominium właściciela lokalu mieszkalnego, lecz w przypadku istnienia wspólnoty mieszkaniowej tego rodzaju problematykę należy rozpatrywać w ramach części wspólnej budynku, która jest zarządzana przez wspólnotę mieszkaniową. Dlatego na akceptację zasługuje pogląd prawny, zgodnie z którym jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal (por. wyrok NSA z 20.2.2019 r., II OSK 794/17, Legalis). W ramach tego poglądu płytę podłogową także można zakwalifikować jako część nieruchomości wspólnej.

W okolicznościach niniejszej sprawy mamy do czynienia z nieodpowiednim stanem technicznym balkonów w postaci szklanej balustrady i odspojenia płytek od czoła płyty balkonowej, a w przypadku niektórych balkonów także postępującej degradacji narożników płyt balkonowych. Nie jest więc tak, że w okolicznościach niniejszej sprawy kwestie związane z wykończeniem płyt balkonowych, czy to w płaszczyźnie zewnętrznej pionowej, czy wierzchniej warstwy poziomej, nie dotyczą elementów konstrukcyjnych balkonów, skoro taki stan prowadzi do stwierdzonej już degradacji płyt balkonowych, co stwierdzono podczas kontroli okresowej (uszkodzenia izolacji balkonu). W budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy pomiędzy uprawnieniami właścicieli lokali a częściami wspólnymi. Ogólne argumentowanie co do tego komu przysługuje wyłączne użytkowanie balkonu nie przeczy ocenie, że do zarządcy obiektu budowlanego możliwe jest skierowanie stosownego nakazu z art. 66 PrBud.

Przedmiotowego zagadnienia prawnego nie można też rozpatrywać z pominięciem celu, jaki wynika z art. 66 PrBud. Chodzi bowiem o jak najszybsze usunięcie stanu, który może powodować zagrożenie dla życia lub mienia. Przy stwierdzonych usterkach przedmiotowych balkonów wskazanie skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej jako adresata obowiązku niewątpliwie sprzyja realizacji nałożonego obowiązku, co przecież nie zamyka drogi Wspólnocie Mieszkaniowej do ewentualnego wystąpienia z żądaniem o zwrot kosztów związanych z wykonaniem robót naprawczych do poszczególnych właścicielu lokali.

Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →