Wycena nieruchomości przeznaczonej pod drogę

Stan faktyczny

NSA rozpoznał skargę kasacyjną Wojewody od wyroku WSA w Gdańsku z 22.12.2020 r., II SA/Gd 616/20, Legalis w sprawie ze skargi Gminy na decyzję Wojewody w przedmiocie odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego i uchylił zaskarżony wyrok oraz przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

W przywołanym wyroku WSA uchylił decyzje obu instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

W sprawie tej Wojewoda, po rozpatrzeniu odwołania Gminy Miasta utrzymał w mocy decyzję Starosty o ustaleniu na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

Organ odwoławczy ustalił, że decyzją Starosty zezwolono na realizację inwestycji drogowej (dalej: decyzja ZRID).

Postępowanie odszkodowawcze

Starosta prowadził postępowanie w sprawie odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego. Powołana w sprawie rzeczoznawczyni ustaliła, że dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywała zmiana miejscowego planu ogólnego zagospodarowania, zgodnie z którą działka nr (…), w dniu wydania decyzji ZRID znajdowała się na obszarze o dominującej funkcji mieszkaniowej i usługowej. Przy szacowaniu wartości nieruchomości przeznaczenie nieruchomości zostało przyjęte zatem zgodnie z informacjami wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do wyceny nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa własności, biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegła, badając zasadę korzyści, dokonała analizy transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi, zgodnie z celem wywłaszczenia oraz transakcji nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym i usługowym, według sposobu użytkowania aktualnego na dzień wydania decyzji ZRID, wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zasada korzyści nie miała zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia (drogowe) nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr (…). Biegła, badając nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym i usługowym, jako obszar analizy wyznaczyła teren miasta L. Natomiast badając nieruchomości o przeznaczeniu drogowym rozszerzyła obszar badania na teren powiatu wejherowskiego, wskazując, że nieruchomości o tym przeznaczeniu nie występowały w danym czasie na terenie miasta L.

Skarga

Gmina L. wniosła skargę. Sąd uznał, że organy administracyjne dokonały błędnej oceny operatu szacunkowego ponieważ wartość nieruchomości powinna być oceniana odpowiednio do sposobu jej użytkowania.

Sąd, odwołując się do art. 134 ust. 3 ustawy 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.; dalej: GospNierU) wskazał, że dla celów odszkodowania określa się wartość nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Zdaniem Sądu w sprawie pominięta została okoliczność, że pomimo objęcia wycenianej działki regulacją planu miejscowego i określenie jej przeznaczenia jako budownictwo mieszkaniowe i usługi, to w istocie działka stanowiła drogę i w efekcie wydania decyzji z.r.i.d. droga została na niej urządzona. Pomimo objęcia działki jednostką planistyczną o przeznaczeniu mieszkaniowym i usługowym to faktycznym jej przeznaczeniem jest komunikacja, czego plan nie wyklucza, gdyż w każdej jednostce planistycznej istnieje infrastruktura drogowa.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożył Wojewoda, wskazując m.in. na zarzuty względem poprawności dokonanej wyceny.

Stanowisko NSA

NSA wskazał, że istota sporu sprowadza się do wykładni art. 154 w zw. z art. 134 ust. 3 GospNierU i § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 555, dalej: WycenaNierR).

Skarga kasacyjna zarzuca Sądowi I instancji niewłaściwe przyjęcie, że w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego przy wycenie nieruchomości decydujące znaczenie ma faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, tj. w odniesieniu do działki nr (…) – drogowy, a znaczenia nie ma przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, tj. na cel mieszkaniowo-usługowy. Jako formę naruszenia prawa materialnego skarga kasacyjna wskazuje zarówno błędną wykładnię, jak i niewłaściwe zastosowanie.

Ustawodawca, określając w treści art. 154 ust. 2 GospNierU gradację uwzględnianych przez rzeczoznawcę dokumentów, przesądził zatem wyraźnie, że przy szacowaniu wartości nieruchomości najpierw rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę planistyczne przeznaczenie nieruchomości. Dopiero w razie braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i kolejno – w razie braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Przepisy art. 154 GospNierU stanowią jedyną normę prawną zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która wskazuje rzeczoznawcy majątkowemu sposób ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Konstrukcja przepisu jest jasna i nie wymaga skomplikowanych zabiegów interpretacyjnych. W sposób jednoznaczny wynika z niego kolejność działań, do jakich obowiązany jest rzeczoznawca majątkowy ustalając przeznaczenie nieruchomości.

Przepis wyrażony w art. 154 GospNierU, zawiera normę o charakterze bezwzględnie obowiązującym, która dla potrzeb ustalenia odszkodowania reguluje treść określenia „przeznaczenie nieruchomości”.

Tym samym zawarte w art. 134 GospNierU określenie „przeznaczenie nieruchomości” powinno być interpretowane zgodnie z zasadami określonymi w art. 154 GospNierU. W rezultacie oznacza to, że decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji, na podstawie której nastąpiło przejecie nieruchomości na cele inwestycji drogowej. Jak podkreśla się w orzecznictwie przepisy art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU nie mówią o przeznaczeniu ustalanym w decyzji o wywłaszczeniu, lecz o przeznaczeniu ustalanym uprzednio przed wywłaszczeniem (wyroki WSA w Warszawie z 9.1.2015 r., I SA/Wa 3252/14, Legalis i z 4.2.2020 r., I SA/Wa 636/19, Legalis).

Wpływ użytkowania na wycenę

Kolejną istotną kwestią przesądzoną w art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU jest konieczność ustalenia jaki wpływ na określenie wartości rynkowej ma aktualny sposób jej użytkowania oraz przeznaczenie tej nieruchomości w planie miejscowym na inny cel określający zmianę sposobu użytkowania, oczywiście jeżeli owa zmiana powoduje zwiększenie jej wartości. Klasycznym wręcz przykładem jest użytkowanie nieruchomości jako rolniczej, którą w planie miejscowym przeznaczono pod zabudowę. Jest oczywiste, że taka zmiana przeznaczenia powoduje znaczne zwiększenie wartości nieruchomości.

W orzecznictwie przyjmuje się zaś, że z przepisów art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU wynika tzw. zasada korzyści, zgodnie z którą odszkodowanie nie może pomijać ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości w następstwie jej przeznaczenia na cel publiczny. Jeżeli zatem nieruchomość miała przeznaczenie inne niż drogowe, np. mieszkaniowe, usługowe, to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu (por. wyrok WSA w Gdańsku z 23.10.2018 r., II SA/Gd 349/18, Legalis). Wobec tego należy przyjąć, że ustalając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (przejęcia), jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości.

Przepis § 36 ust. 4 WycenaNierR stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy § 36 ust. 1–3 WycenaNierR stosuje się odpowiednio. Przepis § 36 ust. 4 WycenaNierR (i reguła szacowania w nim zawarta) ma zastosowanie tylko wówczas, gdy „na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową”.

Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →