Podatkowa rewolucja wprowadzona przez Polski Ład mocno dotknęła zarabiających na prywatnym wynajmie (czyli takim, który nie jest działalnością). Od 1.1.2023 r. nie mogą już rozliczać się według skali PIT, musieli przejść na ryczałt. Dla wielu oznacza to obowiązek zapłaty podatku, którego wcześniej nie mieli. Pierwszy termin na daninę upływa w poniedziałek 20 lutego.
– Wynajmujący, którzy w poprzednich latach byli na skali, mogli rozliczać koszty uzyskania przychodów. Największe to odpisy amortyzacyjne, które pozwalały odliczyć wydatki na nabycie/wybudowanie mieszkania/domu. Część wynajmujących dzięki amortyzacji w ogóle nie płaciła podatku – mówi Wojciech Jasiński, doradca podatkowy w ATA Finance.
Amortyzacja i remonty
– Załóżmy, że pan Kowalski kupił dziesięcioletni apartament za 1 mln zł. Z samej amortyzacji miał 100 tys. zł kosztów rocznie. Nawet jak wynajmował apartament za 8 tys. zł miesięcznie, to i tak wychodziła mu strata i nie płacił podatku – tłumaczy Wojciech Jasiński.
W koszty można było też wrzucać inne wydatki. Takie jak remonty, zakupy wyposażenia (meble, telewizor, środki czystości) czy odsetki od kredytu na zakup nieruchomości.
Podatkowe eldorado się jednak skończyło. Na obowiązkowym od 1 stycznia 2023 r. ryczałcie nie odliczymy już żadnych kosztów. Nie skorzystamy też z kwoty wolnej (30 tys. zł dochodu rocznie), która przysługuje na skali. Co oznacza, że zapłacimy podatek od każdej złotówki przychodu.
Ile wyniesie danina? Podstawowa stawka podatku od przychodów z najmu to 8,5 proc. Załóżmy, że pan Kowalski dostaje za mieszkanie 2 tys. zł miesięcznie. Podatek wyniesie 170 zł. Rocznie będzie to 2040 zł.
Przy wyższych przychodach stawka rośnie. Gdy mamy więcej niż 100 tys. zł rocznie, od nadwyżki zapłacimy 12,5-proc. podatek. Jeśli więc pan Kowalski wynajmuje dwa apartamenty i za każdy dostaje 5 tys. zł miesięcznie, to ryczałt za cały rok wyniesie 11 tys. zł. Wynika to z wyliczenia (100 tys. zł x 8,5 proc.) + (20 tys. zł x 12,5 proc.).
Pierwszy podatek w 2023 r. trzeba zapłacić do 20 lutego. Oczywiście tylko wtedy, gdy w styczniu dostaliśmy czynsz od lokatora. Jeśli bowiem najem nie jest działalnością gospodarczą, przychód powstaje dopiero w momencie zapłaty.
Czy wynajmujący prywatnie mogą płacić podatek co kwartał? Tak, fiskus na to pozwala (jeśli ich przychody nie przekroczyły w zeszłym roku 200 tys. euro). Wskazuje też, że o wyborze kwartalnego sposobu rozliczenia informujemy dopiero w zeznaniu rocznym. Tak więc właściciel lokalu może pierwszy podatek zapłacić nawet 20 kwietnia.
Odpisz stratę z poprzednich lat
Czy daniny da się jakoś uniknąć? Tak, jeśli mamy stratę poniesioną w okresie, kiedy byliśmy jeszcze na skali.
Można ją odliczyć od przychodu (w całości albo w połowie, w zależności od tego, z którego jest roku). Fiskus przyznaje, że nie trzeba czekać z tym do zeznania rocznego. Stratę wolno odliczać już przy obliczaniu miesięcznego (kwartalnego) podatku. Oznacza to, że przez jakiś czas (w zależności od tego, ile mamy do odliczenia) wynajmujący może w ogóle nie płacić daniny.
A co z innymi preferencjami? Ryczałtowcom przysługują niektóre ulgi, np. na darowizny dla dobroczynnych organizacji. Czy można je odliczać od przychodu już przy obliczaniu miesięcznego (kwartalnego) podatku?
– Przepisy tego nie zakazują, wydaje się, że wynajmujący może skorzystać z ulgi już w trakcie roku. Fiskus nie powinien kwestionować odliczenia – mówi Wojciech Jasiński. Podkreśla jednak, że inaczej jest przy uldze na walkę ze smogiem (która też przysługuje ryczałtowcom), tu przepisy stanowią, że wykazujemy ją dopiero w zeznaniu rocznym.
Uwaga na opłaty
Wynajmujący muszą też pamiętać o precyzyjnym określeniu zasad rozliczenia z lokatorem. Jeśli z umowy wynika, że opłaty za media, które ponosi najemca, obciążają właśnie jego, fiskus nie uzna ich za przychód właściciela (pisaliśmy o tym w „Rzeczpospolitej” z 30.11.2022 r.).
Piotr Sekulski doradca podatkowy w kancelarii Outsourced.pl
Jeśli zarabiający na prywatnym wynajmie chcą uratować podatkowe koszty, mogą zastanowić się nad założeniem firmy. W działalności opodatkowanej według skali albo stawką liniową nadal można odliczać wydatki związane z nieruchomością. Pamiętajmy jednak, że główna korzyść odpadła, Polski Ład zakazał bowiem amortyzacji mieszkań i domów. A zakładanie działalności tylko po to, żeby zaliczyć do kosztów remonty i zakupy wyposażenia albo skorzystać z kwoty wolnej (na skali), może okazać się nieopłacalne. W biznesie trzeba przecież płacić składki na ubezpieczenia społeczne oraz zdrowotne, dochodzą też biurokratyczne obowiązki.
Ciekawszym rozwiązaniem wydaje się dopisanie wynajmu do firmy, jeśli już ją prowadzimy. Oczywiście każdy musi przeanalizować, czy nie spowoduje to negatywnych konsekwencji, np. przekroczenia progu skali po zsumowaniu dochodów.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
