We wtorek siedmioosobowy skład Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) wydał ważną uchwałę dotyczącą zasad kalkulacji odszkodowania za grunty wywłaszczone czy przejęte z mocy prawa pod inwestycje drogowe.

Wynika z niej, że gdy drogowy cel przeznaczenia wywłaszczanej czy przejmowanej z mocy prawa na podstawie tzw. specustawy drogowej nieruchomości zwiększa jej wartość, to przy kalkulowaniu odszkodowania trzeba uwzględniać tzw. zasadę korzyści.

Między ustawą a rozporządzeniem

Przyczynkiem do niej był wniosek prezesa NSA, który zwrócił uwagę na rozbieżność, jaka pojawiła się w orzecznictwie. Przypomniał, że ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w art. 134 ust. 4 przewiduje tzw. zasadę korzyści, zgodnie z którą, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, tę dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Dalej wskazano na szczegółowe regulacje dotyczące wyceny dla inwestycji drogowych. To nieobowiązujący już § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz tożsamy z nim, aktualny § 49 ust. 4 rozporządzenia ministra rozwoju i technologii z 23 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.

W obu przypadkach, gdy została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Prezes NSA zauważył, że na tle tych przepisów w zakresie zasad określania wartości nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne w orzecznictwie pojawiła się rozbieżność. Jeden nurt opowiada się bowiem za uwzględnianiem przy tej kalkulacji tzw. zasady korzyści z ustawy o gospodarce nieruchomościami, a drugi za jej wyłączeniem. Problem jest aktualny i wymaga rozstrzygnięcia uchwałą.

Na wagę sporu w trakcie rozprawy uwagę zwracał też przedstawiciel rzecznika praw obywatelskich (RPO). Z jego wystąpienia wynikało, że do RPO wpływają sprawy dotyczące odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości, które przemawiają za dopuszczeniem stosowania zasady korzyści w spornym przypadku.

Ostatecznie siedmioosobowy skład NSA opowiedział się za wykładnią korzystniejszą dla obywateli. Uznał, że ustalenie wartości nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa na podstawie specustawy, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową powinno uwzględniać zasadę korzyści określoną z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli przeznaczenie drogowe podwyższa wartość takiej nieruchomości.

W jego ocenie podstawa ustalenia odszkodowania przewidziana w obecnie i poprzednio obowiązującym rozporządzeniu nie stanowi bowiem samoistnej i wyłącznej regulacji. A przemawia za tym nie tylko relacja między ustawami a przepisami wykonawczymi, ale także cel wywłaszczenia. Oczywiście przy zastrzeżeniu, że drogowy cel wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości wywłaszczanej nieruchomości.

Jak tłumaczył przewodniczący składu orzekającego sędzia NSA Jerzy Siegień, zasada korzyści realizuje w większym stopniu konstytucyjny standard ochrony własności i związanego z nim prawa do słusznego odszkodowania, co w sposób jednoznaczny gwarantuje art. 21 ust. 2 konstytucji.

I ta zasada musi być brana pod uwagę zwłaszcza przy wykładni przepisu wykonawczego. NSA przypomniał, że wyznacznikiem wysokości odszkodowania za grunty wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa w trybie specustawy drogowej są zasady wynikające z ustawy o gospodarce z nieruchomościami.

A skoro tak to wobec braku uregulowań odmiennych zaliczyć należy do nich również zasadę korzyści z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawodawca bowiem w żaden sposób nie ograniczył jej stosowania do określonego rodzaju nieruchomości czy ich przeznaczenia.

Beck Akademia - praktyczne szkolenia online - sprawdź aktualny harmonogram Sprawdź

Gwarancje z konstytucji

Sąd wyraźnie podkreślił, że uchwała odnosi się do sytuacji, w której drogowy cel przeznaczenia nieruchomości wywłaszczonej zwiększa jej wartość. Nie obejmuje jednak przypadku, gdy drogowy cel wywłaszczenia nieruchomości nie zwiększa jej wartości albo gdy na rynku nie ma nieruchomości o przeznaczeniu drogowym.

W tym zakresie zdaniem NSA dotychczasowa praktyka orzecznicza odwołuje się do art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. A ten stanowi, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego stanu jej użytkowania.

Sygnatura akt: I OPS 1/24

GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI

Odszkodowania i zasada korzyści

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

Co do zasady zgodnie z art. 134 ust. 1 tej ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, wartość rynkowa nieruchomości. Przepis ten przewiduje jednak jeszcze dwie inne regulacje. Zgodnie z pierwszą wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Z kolei zgodnie z tzw. zasadą korzyści jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Więcej treści z Rzeczpospolitej po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Kup online, korzystaj od razu! Sprawdź

Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →