Do sporu między byłym właścicielem działek a organem samorządowym doszło wtedy, kiedy burmistrz jednego z miast wszczął postępowanie w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po sporządzeniu na zlecenie samorządu operatu szacunkowego określającego wartość zbytej nieruchomości, burmistrz w 2021 r. ustalił mężczyźnie opłatę w wysokości 3128,85 zł, a ten skierował sprawę do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej: SKO). W wyniku odwołania, decyzja w sprawie opłaty została uchylona. SKO dostrzegł braki operatu w uzasadnieniu wyboru metody szacowania nieruchomości. Organ odwoławczy zwrócił także uwagę, że oceny cech mających wpływ na wartość rynkową nieruchomości nie zostały doprecyzowane, co w rzeczywistości uniemożliwiało weryfikację prawidłowości przypisania odpowiednich i adekwatnych ocen. Ponadto, choć w operacie odnotowano istnienie złoża kruszywa na wycenianym gruncie, okoliczność ta nie została uwzględniona w żadnej z przyjętych cech rynkowych. Organ zwrócił również uwagę, że zgodnie z uchwałą w sprawie mpzp, przyjęto różne stawki opłaty dla różnych terenów. Burmistrz powinien zatem uwzględnić, że w przypadku gdy nieruchomość posiada przeznaczenie mieszane, należy zastosować adekwatnie odrębne stawki w stosunku do posiadanego udziału każdego z odrębnych przeznaczeń.
Po sporządzeniu na zlecenie organu I instancji nowego operatu szacunkowego, ustalono nową opłatę, lecz w tej samej wysokości 3128,85 zł. Tym razem operat nie budził wątpliwości merytorycznych, ale mężczyzna odwołał się także od tej decyzji, bowiem zauważył, że 5-letni termin na jej wydanie już upłynął. Ponadto wskazał, że organ nie zastosował różnych stawek opłaty i nie uwzględnił mieszanego charakteru przeznaczenia nieruchomości. Dodał, że wobec treści aktu notarialnego, opłata powinna obciążać kupującego.
SKO utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ wskazał, że według art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130; dalej: PlanZagospU) podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty planistycznej jest tylko właściciel nieruchomości, który zbył nieruchomość w ciągu 5 lat od daty wejścia w życie planu miejscowego. Przedmiotowa nieruchomość od 27.12.2016 r. podlegała ustaleniom nowego planu miejscowego, a została zbyta 26.4.2019 r., zatem w ciągu 5 lat od wejścia wżycie nowego planu, zaś postępowanie zostało wszczęte przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie nowego planu. Kolegium nie znalazło także podstaw do kwestionowania operatu. Podzieliło wycenę przyjętą przez organ I instancji i wskazało, że wartość nieruchomości wzrosła o 20 859 zł i przyjęcie stawki 15% dla terenów oznaczonych symbolem „PG”, jako zgodnej z przeważającym przeznaczeniem nieruchomości.
Były właściciel nie złożył jednak broni i zaskarżył także decyzję SKO. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 12.3.2024 r., II SA/Kr 1208/23, Legalis, uznał skargę za zasadną, choć nie wszystkie wskazane w niej zarzuty okazały się trafne. Sąd podkreślił, że przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po zmianie planu, jeżeli dla danej nieruchomości istnieją różne przeznaczenia, należy przy obliczaniu opłaty zdywersyfikować stawki opłaty, odpowiednio dla tych przeznaczeń. Taka sytuacja (co do różnych przeznaczeń) miała miejsce w niniejszej sprawie. Jak wskazał skarżący, powołując się na zaświadczenie burmistrza, jedna ze sprzedanych działek znajduje się na terenie dróg wewnętrznych i oznaczona jest symbolem „A5.KDW”. Druga w ok. 94% położona jest na terenie powierzchniowej eksploatacji kruszyw naturalnych oznaczonych symbolem „A2.PG”, a w pozostałej części na terenie dróg wewnętrznych oznaczonych symbolem „A5.KDW”. W ocenie WSA w Krakowie SKO trafnie wskazało, że w przypadku, gdy nieruchomość posiada przeznaczenie mieszane, organ winien zastosować adekwatnie odrębne stawki w stosunku do posiadanego udziału każdego z odrębnych przeznaczeń „PG” i „KDW”, w ramach przeznaczenia mieszanego. Niemniej jednak organy obu instancji przy ponownym rozpoznaniu sprawy pominęły to zagadnienie i ustaliły opłatę w oparciu o przeznaczenie przeważające, a tak się składa, że dla przeznaczenia „PG” stawka procentowa jest większa niż dla „KDW”. W ocenie Sądu jest to działanie nieprawidłowe, skoro bowiem zgodnie z art. 37 ust. 1 PlanZagospU uwzględnieniu podlega przeznaczenie terenu obowiązujące po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, to należy brać pod uwagę ściśle to przeznaczenie. Jeśli jest mieszane, należy uwzględnić przeznaczenia składowe nieruchomości. Skoro inaczej obliczono opłatę, należało uchylić skarżone decyzje.
Sąd nie zgodził się z mężczyzną, co do kwestii upływu czasu na wydanie decyzji o opłacie. Organ podkreślił, że sprawa została wszczęta w związku z zawiadomieniem z 19.11.2020 r., a więc przed upływem 5-letniego terminu. „Jak przyjmuje się w orzecznictwie, dla zachowania terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie. Przepis art. 37 ust. 3 i 4 w związku z art. 36 ust. 4 PlanZagospU określa jedynie termin dla wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty, nie zawiera zaś żadnych regulacji odnośnie terminu do wydania decyzji w sprawie (…). Nie zmienia takiej oceny wydanie w czasie trwania postępowania decyzji kasatoryjnej. Po jej wydaniu następuje przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania i jest to kontynuacja sprawy uprzednio rozpoznawanej”.
Sąd uznał także za błędne stanowisko, że obciążony opłatą ma być kupujący, bowiem on płaci przy umowie notarialnej należności od czynności cywilnoprawnych. Organ zauważył, iż istotą omawianej opłaty jest założenie, że dzięki zmianie planistycznej nastąpił wzrost wartości terenu, z czego skorzystał zbywca, dlatego to zbywca jest obciążony opłatą. Podatek od czynności cywilnoprawnych przy umowie notarialnej nie ma z opłatą planistyczną nic wspólnego.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
