Nowelizacja dotyczy szeregu aktów prawnych, w tym m.in. ustawy z 30.11.1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (Dz.U. z 2019 r. poz. 2162) dotyczącej kwestii tzw. książeczek mieszkaniowych.
Społeczna inicjatywa mieszkaniowa
Wskazać należy, że ustawa nowelizująca wprowadza przy tym zmianę nomenklatury – dotychczasowe „towarzystwa budownictwa społecznego” przyjmują nazwę bardziej oddającą charakter tych podmiotów. Społeczna inicjatywa mieszkaniowa (w skrócie: SIM) dotyczy jedynie podmiotów nowotworzonych, chyba że dotychczasowe TBS dokonają zmiany nazwy z własnej inicjatywy.
Zmiany w zakresie książeczek mieszkaniowych
Celem systemu oszczędzania na książeczkach mieszkaniowych było gromadzenie przez osoby fizyczne wkładów pieniężnych z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Zgodnie z ustawą o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych, właściciele książeczek mieszkaniowych mogą ubiegać się o wypłatę premii gwarancyjnej w przypadku realizacji jednego z 12 celów mieszkaniowych. Natomiast budżet państwa refunduje bankom wypłacone klientom premie gwarancyjne, w związku z likwidacją książeczki. Potrzeba wprowadzenia zmian wynikła z faktu zmniejszającej się liczby likwidowanych książeczek. Przyczyn tego stanu rzeczy upatruje się w zbyt małej ilości przypadków uprawniających do uzyskania takiej premii likwidacyjnej. Jak wskazuje się, większość pozycji w katalogu odnosi się do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych właściciela książeczki w formie zakupu mieszkania (lub uzyskania mieszkania w TBS) i cel ten został w dużym stopniu osiągnięty, natomiast właściciele mieszkań będący w posiadaniu książeczek mają mocno ograniczone możliwości uzyskania premii gwarancyjnej. Obecnie mogli ubiegać się o premię jedynie w związku z wpłatą na fundusz remontowy, wymianą okien, instalacji elektrycznej lub gazowej.
Dlatego też istotną grupą zmian jest poszerzenie przypadków umożliwiających otrzymanie finansowej premii związanej z likwidacją książeczki mieszkaniowej, w związku z dokonaniem przez właściciela książeczki czynności związanej z poprawą jego sytuacji mieszkaniowej.
Lista wydatków objętych premią gwarancyjną obecnie dotyczyć będzie także:
- nabycia, w drodze zakupu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, z wyjątkiem nabycia tego prawa w części ułamkowej w udziale niższym niż 1/4;
- nabycia, w drodze zakupu lub zamiany, własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, lub domu jednorodzinnego, z wyjątkiem nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na zasadach współwłasności w częściach ułamkowych w udziale niższym niż 1/4
- zapłaty części ceny lokalu mieszkalnego w wysokości przekraczającej 3% wartości odtworzeniowej lokalu, jeżeli okres użytkowania lokalu mieszkalnego przez właściciela książeczki mieszkaniowej na podstawie zawartej umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, poprzedzający miesiąc złożenia wniosku o likwidację książeczki, wynosi co najmniej 12 miesięcy;
- wymiany okien, montażu, wymiany lub modernizacji instalacji gazowej, instalacji elektrycznej, instalacji wodno-kanalizacyjnej;
- realizacji przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, w przypadku, gdy łączna kwota brutto wydana na materiały budowlane, urządzenia lub usługi związane z realizacją tego przedsięwzięcia nie jest niższa niż 6 tys. zł;
- ponoszenia przez okres co najmniej 5 lat opłaty wynikającej z przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Mając powyższe na uwadze, uwzględniono zwłaszcza możliwość nabycia prawa w ułamkowej części własności – co do tej pory nie było możliwe. Zmiana ta wprowadza możliwość uzyskania premii przy zakupie mieszkań np. przez osoby wspólnie zamieszkujące, ale pozbawione prawa nabycia mieszkania na zasadach współwłasności łącznej, przez rodziców dla więcej niż jednego dziecka lub osoby posiadające rozdzielność majątkową. Wprowadzony zaś „limit” ¼ udziału uniemożliwi sztuczne nabywanie niewielkiej części ułamkowej prawa własności jedynie w celu likwidacji książeczki.
Odnośnie zaś powyższego pkt 3, rozwiązanie uwzględnia możliwość zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w oparciu o wykorzystanie nowej formuły najmu mieszkania. Premia zatem przysługuje właścicielowi książeczki mieszkaniowej po zapłacie – na podstawie umowy najmu instytucjonalnego – części ceny mieszkania w łącznej równowartości wyższej niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W celu jednak uniknięcia sytuacji, gdy umowy najmu instytucjonalnego zawierane byłyby na krótki okres czasu „fikcyjnie” (bez zamiaru ostatecznego zakupu mieszkania), w przepisie wprowadzony został warunek, zgodnie z którym uprawnienie do likwidacji książeczki i uzyskania premii będzie wymagało co najmniej 12 miesięcy trwania umowy najmu instytucjonalnego mieszkania. Mając natomiast na uwadze powyższy pkt 5, zmiany wiążą się z realizacją zwiększenia efektywności energetycznej budynków; z kolei pkt 6 uwzględnia systemową likwidację użytkowania wieczystego.
W założeniu ustawodawcy, wprowadzenie dodatkowych możliwości uzyskania środków przyczyniających się do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych właścicieli książeczek powinno wpłynąć na wzrost liczby corocznie likwidowanych książeczek mieszkaniowych, przyczyniając się jednak również – w kontekście procesu racjonalizowania struktury wydatków budżetowych – do stopniowego kończenia się okresu ponoszenia sztywnych zobowiązań budżetu z tytułu refundowania bankom wypłacanych premii.
Obowiązek rejestracji
Ustawa nowelizująca nałożyła także na właścicieli książeczek obowiązek ich rejestracji. Rejestracji książeczki dokonuje, na wniosek jej właściciela, bank. Dniem rejestracji książeczki mieszkaniowej jest dzień złożenia wniosku o tę rejestrację.
Podkreślić przy tym należy, że uprawnienie do złożenia wniosku o likwidację książeczki mieszkaniowej i wypłatę premii gwarancyjnej właściciel książeczki mieszkaniowej uzyskuje w dniu 1 stycznia roku następującego po roku rejestracji tej książeczki, przy czym ta ostatnia zmiana wejdzie w życie z dniem 1.1.2023 r. (art. 8 pkt 2 w zw. z art. 51 pkt 6 ustawy nowelizującej). Tym samym, mimo formalnego braku daty wyznaczającej koniec terminu rejestracji książeczek, wprowadzono swoistą sankcję dla właścicieli rejestrujących książeczki w terminie późniejszym niż 31.12.2022 r. Osoby rejestrujące książeczki po 1 stycznia 2023 r. będą bowiem mogły ubiegać się o wypłatę premii gwarancyjnej dopiero w roku następującym po rejestracji książeczki.
