Ustanowienie hipoteki na rzecz banku
Działająca w branży developerskiej M. S.A. zaciągnęła w Banku P. S.A. kredyt na realizację kolejnej inwestycji – budowy bloku mieszkalnego, na zabezpieczenie którego ustanowiła hipotekę umowną obejmującą nieruchomość oraz lokale znajdujące się w obiekcie wznoszonym na terenie tej działki. Następnie developer sprzedawał lokale obciążone hipoteką, zobowiązując się do spłaty zadłużenia wobec Banku P. S.A. oraz zastrzegając, że jeśli wierzyciel będzie egzekwował niespłacone zadłużenie od nabywców, wówczas zwróci im pełne kwoty wpłacone z tytułu umów sprzedaży. Wkrótce jednak M. S.A. popadła w kłopoty finansowe i ogłosiła upadłość a po zakończeniu postępowania upadłościowego spółka została zlikwidowana i wykreślona z KRS.
Bank zażądał spłaty należności od właścicieli lokali obciążonych hipotekami. W postępowaniu sądowym G.K. – jeden z właścicieli mieszkań kwestionował ważność wpisu hipoteki do księgi wieczystej i w konsekwencji istnienie długu hipotecznego. Sąd I instancji uwzględnił powództwo Banku P. S.A. i zasądził na jego rzecz żądaną kwotę, podkreślając, że jedynym postępowaniem w ramach którego dopuszczalne jest kwestionowanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej, jest postępowanie wieczystoksięgowe w sprawie o uzgodnienie treści wpisu z rzeczywistym stanem prawnym.
Pytanie prawne
Sąd II instancji uznał, że przed rozpoznaniem apelacji konieczne jest rozstrzygniecie przez Sąd Najwyższy czy domniemanie zgodności wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 KWU, może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 KWU), czy też w każdym innym postępowaniu, jako przesłanka rozstrzygnięcia?
W uzasadnieniu postanowienia wskazano, że domniemanie wynikające z art. 3 KWU jest wzruszalne i może być obalone przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego (zob. uchwała SN z 13.1.2011 r., III CZP 123/10, Legalis). W aktualnym orzecznictwie SN przeważa pogląd, że domniemanie wynikające z wpisu w księdze wieczystej może być obalone nie tylko w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, lecz także w innym postępowaniu sądowym (zob.: wyrok SN z 26.6.2020 r., I CSK 428/18; wyrok SN z 10.1.2020 r., I CSK 451/18, Legalis; wyrok SN z 13.12.2018 r., V CSK 559/17, Legalis; wyrok SN z 25.11.2015 r., IV CSK 79/15, Legalis). Uwzględnienie powództwa z art. 10 KWU nie prowadzi do obalenia/wzruszenia domniemania w ścisłym rozumieniu tego pojęcia, czyli nie prowadzi do wykazania nieprawdziwości wniosku domniemania pomimo istnienia jego podstawy. Proces o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ma na celu raczej usunięcie samej podstawy domniemania (niezgodnego z rzeczywistością wpisu), co w teorii prawa nie jest rozumiane jako wzruszenie domniemania. Przyjęcie poglądu, zgodnie z którym domniemanie wynikające z wpisu do księgi wieczystej o charakterze konstytutywnym nie może być kwestionowane inaczej niż na podstawie art. 10 KWU, nakazywałoby więc z formalnego punktu widzenia uznać to domniemanie za niewzruszalne, do czego nie ma żadnych podstaw prawnych (zob. wyrok SN z 10.9.2020 r., I CSK 680/18, Legalis).
Prezentowany jest też pogląd odmienny, zgodnie z którym w postępowaniu o zapłatę wszczętym przeciwko dłużnikowi rzeczowemu niedopuszczalne jest kwestionowanie wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Właściwą drogą w takim przypadku pozostaje powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym lub ewentualnie ustalenie nieważności czynności prawnej będącej podstawą ustanowienia hipoteki na podstawie art. 189 KPC, a następnie dokonanie odpowiedniego wpisu (wykreślenia) z powołaniem się na orzeczenie sądu (zob.: wyrok SN z 29.11.2019 r., I CSK 473/18, Legalis; wyrok SN z 4.10.2019 r., I CSK 419/18).
Sąd II instancji podkreślił, że skuteczne podważenie domniemania wynikającego z art. 3 ust. 1 KWU w innych postępowaniach cywilnych niż zainicjowane wytoczeniem powództwa, o którym mowa w art. 10 ust. 1 KWU, będzie pociągać za sobą skutki prawne ograniczające się tylko do stron występujących w danej sprawie. Chociaż konsekwencją takiego orzeczenia nie będzie zmiana wpisu ujawniającego hipotekę w księdze wieczystej, to z punktu widzenia ochrony interesów dłużnika rzeczowego taka forma obrony może okazać się wystarczająca.
Stanowisko SN
Sąd Najwyższy wyjaśnił, że domniemanie, o którym mowa w art. 3 ust. 1 KWU, stanowi klasyczne wzruszalne domniemanie prawne, które zgodnie z art. 234 KPC może być obalone, ilekroć ustawa tego nie wyłącza. W obowiązującym stanie prawnym brak jest norm ograniczających możliwość przeprowadzenia dowodu przeciwko wnioskowi tego domniemania, a w szczególności norm ograniczających możliwość przeprowadzenia takiego dowodu wyłącznie do postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W konsekwencji dłużnik rzeczowy może w postępowaniu o zapłatę kwestionować domniemanie zgodności wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
