Pełnoletnie dzieci najemców a ich odpowiedzialność za zobowiązania rodziców z umowy najmu

Porównanie stanów prawnych

W obecnym brzmieniu art. 688¹§ 1-2 KC, osoby pełnoletnie stale zamieszkujące z najemcą odpowiadają wraz z nim solidarnie za zapłatę czynszu i innych należnych opłat z tytułu umowy najmu. Odpowiedzialność tych osób ograniczona jest do wysokości czynszu i pozostałych opłat, które są wymagane za okres ich stałego zamieszkiwania. Nowelizacja wprowadza modyfikację przepisu w ten sposób, iż jego adresatami nie będą pełnoletni zstępni pozostający na utrzymaniu najemców. Te osoby na zasadzie wyjątku zwolnione będą z obowiązku ponoszenia opłat ze stosunku najmu (tj. wspólnie ze swoimi wstępnymi będącymi najemcami), jeśli wykażą obiektywną niezdolność do samodzielnej egzystencji finansowej. Potomni najemców, którzy mimo osiągnięcia dojrzałości wiekowej nie będą w stanie zarobkować o własnych siłach, pozostając uzależnionymi od środków pieniężnych np. swoich rodziców (czy to wskutek pobierania nauki w trybie stacjonarnym, choroby, czy posiadanego stopnia niepełnosprawności), nie będą partycypować w pokryciu długów faktycznych najemców, wynikających z zaległości czynszowych.

Ratio legis

U podstaw zmian zawartych w ZmKC21(2) leżało zrozumienie kondycji polskich rodzin, a także przeszkód związanych z uzyskiwaniem aktywności zawodowej przez młodych ludzi wkraczających w dorosłość. Uwydatniając okoliczność, że nieterminowość w płatnościach czy całkowite zaniechanie regulowania zobowiązań czynszowych przez najemców lokali mieszkalnych wynika z trudności finansowych i mieszkaniowych, którymi obarczone są także ich dzieci, uznano, że utrzymanie wzmożonej odpowiedzialności zstępnych najemców za zobowiązania z najmu, w dotychczasowym kształcie przepisów pozbawione jest racji bytu. Pozostawienie teraźniejszego porządku prawnego okazało się niezasadne również z uwagi na brak łączących stosunków prawnych zstępnych najemców z właścicielami oddającymi nieruchomości do korzystania. Niebędące stronami umowy najmu osoby pełnoletnie pozbawione są w rzeczywistości wpływu na treść umowy, w tym wysokość uiszczanego czynszu. Ustanowienie kategorii osób, która nie będzie podlegać zobowiązaniom jest wyrazem kompromisu między interesami zstępnych najemców a wynajmującymi ponoszącymi negatywne konsekwencje nierzetelności drugiej ze stron umowy najmu.

Niejednolitość regulacji

Zmiana treści wzmiankowanego artykułu podyktowana jest także potrzebą ujednolicenia sytuacji prawnej dorosłych dzieci najemców, nie różnicując jej pod kątem tego, czy dana nieruchomość oddana do korzystania objęta jest przedmiotem najmu czy spółdzielczym prawem do lokalu. Zdaniem legislatora należało zwrócić uwagę na obowiązujące równolegle przepisy ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1208 ze zm.; dalej: SpMieszkU), które w sposób odmienny regulują kwestię odpowiedzialności zstępnych osób władających spółdzielczym prawem do lokalu. Osoby pełnoletnie stale zamieszkujące w takim lokalu, obowiązane są uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Zgodnie z art. 4 ust. 6 SpMieszkU za opłaty odpowiadają one solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, niemniej pełnoletni zstępni pozostający na utrzymaniu osoby, której to prawo przysługuje są zwolnieni z odpowiedzialności. Ustawodawca mocą nowelizacji zrównał zatem w prawach osoby dorosłe wspólnie zamieszkujące z najemcą w lokalu mieszkalnym, jak i osobami posiadającymi spółdzielcze (i/ lub własnościowe) prawo do lokalu.

Okres zwolnienia z odpowiedzialności oraz przepisy przejściowe

Zważywszy na ugruntowany pogląd doktryny w odniesieniu do dotychczasowego brzmienia normy art. 688¹ KC, który stanowi, że okres odpowiedzialności osób stale zamieszkujących z najemcą nie może rozciągać się na zamieszkiwanie w najętym lokalu przed osiągnięciem pełnoletności, ustawodawca nie zdecydował się normalizować odpowiedzialności za ten okres czynszowy nowelizacją. Osoba przekraczająca granicę wieku dorosłości nie będzie musiała odpowiadać wstecznie za okresy niezapłaconego czynszu. Ta reguła interpretacyjna będzie mieć analogiczne zastosowanie względem okresu, kiedy dorosła osoba, zgodnie z uchwaloną zmianą, nie była w stanie utrzymać się samodzielnie. W tym czasie odpowiedzialność uznawana będzie za niepowstałą. Art. 688¹ § 1 KC w nowym brzmieniu obejmie roszczenia powstałe po wejściu w życie nowelizacji. W następstwie, względem roszczeń sprzed obowiązywania zmienionych regulacji, stosowane będą dotychczasowe normy tj. uwzględniające solidarną odpowiedzialność pełnoletnich zstępnych, niezależnie czy pozostają oni na utrzymaniu rodziców czy są w stanie radzić sobie na własną rękę. Zgodnie z uzasadnieniem do projektu ZmKC21(2) (druk nr 1344) w wyjątkowych przypadkach dochodzenie od dzieci i innych zstępnych takich roszczeń może być jednak uznane za nadużycie prawa (art. 5 KC).

Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →