Roszczenia wspólnoty mieszkaniowej
Małżonkowie W. byli współwłaścicielami mieszkania. Po rozpadzie związku, jeszcze przed formalnym orzeczeniem rozwodu, małżonkowie uzgodnili, że E.W. wyprowadzi się z mieszkania, a P.W. będzie dalej w nim mieszkał oraz pokrywał wszystkie opłaty i należności. P.W. nie wywiązał się z ustaleń i już po orzeczeniu rozwodu, na wniosek Spółdzielni Mieszkaniowej „M.”, wydano wobec byłych małżonków nakaz zapłaty ponad 7,5 tys. zł tytułem zaległych opłat. E.W. zaskarżyła nakaz, powołując się na uzgodnienia z byłym mężem, jednak Sąd I instancji zasądził od niej połowę należności na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej „M.”. W uzasadnieniu orzeczenia wskazano, że w przepisach ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: WłLokU) przewidziano solidarną odpowiedzialność współwłaścicieli. W tej sprawie należy zastosować art. 17 WłLokU, zgodnie z którym za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Sąd wyjaśnił, że od chwili ustania małżeńskiej wspólności ustawowej na skutek prawomocnego orzeczenia rozwodu, do majątku, który był nią objęty, należy odpowiednio stosować przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku. Zgodnie z art. 43 § 1 KRO udziały byłych małżonków w tym majątku są równe.
Pytanie prawne
Rozpoznający apelację E.W. Sąd II instancji zwrócił się do SN o rozstrzygnięcie: Czy po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej na skutek rozwodu odpowiedzialność małżonków będących współwłaścicielami lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, który wchodził w skład majątku wspólnego, za zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej z tytułu wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, powstałe po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, jest odpowiedzialnością o zapłatę proporcjonalną w stosunku do udziałów we współwłasności lokalu, czy też każdy z małżonków ponosi odpowiedzialność za całość zobowiązania z tego tytułu, a zaspokojenie wspólnoty mieszkaniowej przez któregokolwiek z małżonków zwalnia drugiego?
Czy można stosować przepisy o odpowiedzialności solidarnej?
W uzasadnieniu pytania prawnego stwierdzono, że współwłaściciele lokalu w częściach ułamkowych odpowiadają za zapłatę jednej zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną i wysokość tego świadczenia określana jest proporcjonalnie do wielkości jednego, wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej. Zdaniem Sądu II instancji w art. 12 ust. 2 WłLokU jest bowiem mowa o udziale w rozumieniu art. 3 ust. 3 WłLokU, czyli ustalanym w odniesieniu do lokalu, a nie w rozumieniu art. 3 ust. 3a WłLokU, czyli udziale każdego ze współwłaścicieli lokalu w częściach ułamkowych. Konsekwencją przyjęcia takiego stanowiska jest wielość dłużników zobowiązanych do zapłaty zaliczki z art. 15 ust. 1 WłLokU. W ocenie Sądu nie ma przepisu, na podstawie którego można by było wprost przyjąć, że między byłymi małżonkami istnieje solidarna odpowiedzialność wobec powoda za zapłatę zaliczek. Źródłem zobowiązania do zapłaty tych zaliczek jest bowiem ustawa – art. 15 ust. 1 WłLokU – a nie czynność prawna. Nie zmienia tego okoliczność, że wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ustalają właściciele lokali w drodze uchwały lub w umowie o powołaniu zarządcy, bowiem te akty jedynie kształtują treść istniejącego zobowiązania. Nie są one też niezbędne do jego realizacji, ponieważ w razie ich braku możliwe jest określenie wysokości zaliczek w oparciu o regulacje ustawowe – art. 12 WłLokU i art. 205 KC w zw. z art. 1 ust. 2 WłLokU. W konsekwencji nie można stosować w tym przypadku art. 370 KC, przewidującego solidarną odpowiedzialność osób, które zaciągnęły zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia, ani art. 380 § 2 KC, bowiem obowiązkowi zapłaty zaliczki nie towarzyszy żadne świadczenie wzajemne ze strony wspólnoty mieszkaniowej.
Sąd II instancji stwierdził jednak, że wykładnia celowościowa i funkcjonalna przemawiają za uznaniem, że zobowiązanie to zostało ukształtowane tak, aby każdy ze współdłużników odpowiadał za całość świadczenia, a jego spełnienie przez jednego z tych współdłużników zwalniało pozostałych. Jest to możliwe, jeśli zastosuje się którąś z podstaw solidarności w drodze analogii. W uzasadnieniu pytania prawnego podkreślono, że zaliczka na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest ustalana w odniesieniu do danego lokalu, bez względu na liczbę jego współwłaścicieli. To wskazuje na swoistą niepodzielność tego świadczenia w znaczeniu gospodarczym, co mogłoby umożliwić analogiczne zastosowanie art. 380 § 1 KC, który stanowi, że dłużnicy zobowiązani do świadczenia niepodzielnego są odpowiedzialni za spełnienie świadczenia jak dłużnicy solidarni. Zaznaczono jednak, że art. 380 § 1 KC dotyczy niepodzielności świadczenia w rozumieniu ustawowym, co oznacza takie świadczenie, które nie może być spełnione częściowo bez istotnej zmiany przedmiotu lub wartości, czyli nie dotyczy świadczenia pieniężnego, jakim jest zaliczka z art. 15 ust. 1 WłLokU.
Koncepcji solidarności niewłaściwej
Zdaniem Sądu najwłaściwsze byłoby zastosowanie koncepcji solidarności niewłaściwej, która godzi interesy dłużników, czyli współwłaścicieli lokalu, oraz interes wierzyciela – wspólnoty mieszkaniowej. Wówczas wysokość zaliczki zostałaby ustalona zgodnie z art. 12 ust. 2 WłLokU od udziału w nieruchomości wspólnej, określonego zgodnie z art. 3 ust. 3 WłLokU. Wspólnota mieszkaniowa mogłaby domagać się całości zaliczki od każdego ze współwłaścicieli lokalu w częściach ułamkowych, a zapłata świadczenia przez jednego z nich zwalniałaby drugiego.
Stanowisko SN
SN nie podzielił jednak stanowiska Sądu II instancji. W uchwale stwierdzono, że odpowiedzialność byłych małżonków, będących współwłaścicielami lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, który uprzednio wchodził w skład ich majątku wspólnego, za zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej powstałe po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej z tytułu wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w innych przychodach, jest odrębną odpowiedzialnością każdego z nich w zakresie odpowiadającym ich udziałom w nieruchomości wspólnej, ustalonym zgodnie z art. 3 ust. 3a WłLokU. Udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada więc iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
