Kupując mieszkanie za pół miliona, zaoszczędzisz 10 tys. zł, na domu za milion – 20 tys. zł. Wystarczy wstrzymać się z wizytą u notariusza do 31.8.2023 r. Wtedy wejdą w życie nowe przepisy zwalniające z 2-proc. podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) tych, którzy kupują swoje pierwsze lokum.
– Warto więc przesunąć transakcję. Jeśli chcemy mieć pewność, że druga strona się nie rozmyśli, powinniśmy wcześniej podpisać umowę przedwstępną – mówi Marcin Borkowski, radca prawny i doradca podatkowy w kancelarii Borkowski i Wspólnicy.
Umowa przedwstępna bez daniny
Czy umowa przedwstępna może być opodatkowana PCC? Krajowa Informacja Skarbowa nie chce jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, odsyłając do Kodeksu cywilnego. Prawnicy nie mają jednak wątpliwości.
– Umowa przedwstępna nie została wymieniona w katalogu czynności podlegających PCC. Daniny więc nie ma – mówi Wojciech Jaciubek, adwokat i doradca podatkowy w kancelarii Marszałek i Partnerzy-Adwokaci. – Jest nieopodatkowana niezależnie od tego, czy zostanie zawarta u notariusza, czy też w zwykłej formie pisemnej (ta druga daje słabsze gwarancje w razie jej naruszenia). Dla celów PCC istotny jest moment zawarcia umowy sprzedaży, czyli przenoszącej własność nieruchomości. Taką już trzeba obowiązkowo zawrzeć u notariusza – tłumaczy Marcin Borkowski.
Z ustawy o PCC wynika, że przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Co się zmieni 31.8.2023 r.? Zgodnie z nowym przepisem zwolniona z podatku będzie sprzedaż prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Kupujący nie zapłaci PCC, jeśli w dniu sprzedaży oraz wcześniej nie przysługiwało mu żadne z tych praw (ani udział).
Jak wykazać, że spełniamy ten warunek? Krajowa Informacja Skarbowa tłumaczy, że nowelizacja nie nakłada na kupującego żadnych nowych obowiązków. Podkreśla, że przy umowie sprzedaży nieruchomości za pobór PCC odpowiada notariusz. Jego zadaniem jest prawidłowe rozliczenie transakcji i ewentualne zastosowanie zwolnienia.
Notariusz weźmie oświadczenie
Jak notariusz ma zweryfikować, czy mieszkanie faktycznie jest dla kupującego pierwsze? – Trudno sobie wyobrazić, że przy każdej transakcji będzie sprawdzać księgi wieczyste z kilkudziesięciu lat.
Wydaje się, że do zwolnienia z PCC powinno wystarczyć oświadczenie kupującego, że nie ma i nie miał nieruchomości. A potem niech już się martwi skarbówka – mówi Wojciech Jaciubek.
Podobnego zdania jest Krajowa Rada Notarialna. W odpowiedzi na pytanie „Rzeczpospolitej” podkreśla, że notariusz jako płatnik podatku od czynności cywilnoprawnych jest zobowiązany do jego obliczenia, pobrania i odprowadzenia do urzędu skarbowego. W razie niepobrania PCC określa podstawę prawną zwolnienia. Aby wypełnić swoje obowiązki, notariusz odbiera od stron czynności (umowy) oświadczenia, które zamieszcza w akcie notarialnym.
– Ta procedura nie ulegnie zmianie. W związku z nowym zwolnieniem z PCC w razie nabycia pierwszego mieszkania przez podatnika notariusz będzie odbierał odpowiednie oświadczenie, którego prawdziwość zweryfikują urzędy skarbowe – mówi Szymon Kołodziej, rzecznik prasowy Krajowej Rady Notarialnej.
Za szóste więcej
Marcin Borkowski przypomina, że zwolnienie z PCC dotyczy transakcji na rynku wtórnym. Natomiast zakup mieszkania od dewelopera jest obciążony VAT. Wtedy PCC nie płacimy. Od tej zasady będzie wyjątek dotyczący nabywających mieszkania hurtowo. Chodzi o zakup szóstego i kolejnego lokalu w jednej inwestycji. Nabywca zapłaci 6 proc. PCC, niezależnie od VAT. Ten przepis ma obowiązywać od 1.1.2024 r.
Podstawa prawna: Dz.U. z 2023 r. poz. 1463
Można odziedziczyć połowę
Fiskus nie weźmie już podatku od inwestujących w dach nad głową. Pod warunkiem, że to ich pierwsze lokum. Z nowego zwolnienia z PCC nie skorzystają ci, którzy już mają (lub mieli) własny kąt.
- Przykład: Pan Kowalski jest właścicielem niewielkiego mieszkania, które dostał w darowiźnie od dziadka. Chce je sprzedać i kupić od znajomych większy lokal. Nie będzie miał jednak prawa do nowego zwolnienia. Musi zapłacić 2 proc. PCC. Od tej zasady jest wyjątek. Otóż kupujący może mieć w dniu transakcji (albo przed nią) połowę nieruchomości otrzymanej w spadku. Nie wyklucza to prawa do ulgi.
- Przykład: Pani Kowalska sześć lat temu odziedziczyła wraz z bratem dom po ojcu. Rodzeństwu przysługuje po 50 proc. udziałów w nieruchomości. Pani Kowalska chce kupić mieszkanie na rynku wtórnym. Z nowych przepisów wynika, że może skorzystać z ulgi.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
