Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775; dalej: VATU), zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 200 tys. zł. W świetle art. 113 ust. 2 VATU, do wartości sprzedaży nie wlicza się m. in. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 VATU, z wyjątkiem m.in. transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych. Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 36 VATU, zwalnia się z VAT najem lokali na cele mieszkaniowe.
Ww. przepisy tworzą ciekawą zbitkę norm prawnych, idealną dla celów dydaktyki młodych adeptów prawa podatkowego. Mamy tu kilka fundamentalnych kwestii do ustalenia. Po pierwsze – czy najem kilku mieszkań może stanowić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT? A jeśli tak, to czy sam w sobie może korzystać ze zwolnienia z VAT? Dalej, jeśli tak, to czy wartość takich czynności wchodzi do limitu zwolnienia 200 tys. zł (kryterium pomocniczości)? A jeśli tak – czy wpływa na status podatnika VAT świadczącego jeszcze inne usługi? Dużo pytań, a odpowiedzi przynosi tzw. samo życie. Niejeden podatnik przekonał się o tym na własnej skórze, niektórzy zdążyli jeszcze zapisać się w przepastnych archiwach interpretacji indywidualnych Dyrektora KIS. Spójrzmy więc na taką oto historię.
Czego dotyczyła sprawa?
Wnioskodawca sam siebie przedstawił we wniosku jako ojca czwórki dzieci, posiadacza kilku nieruchomości i podobnej liczby kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich, za które zostały owe nieruchomości zakupione. Lokale są przeznaczone na cele mieszkaniowe i są wynajmowane osobom prywatnym. Przychody z najmu prywatnego, osiągnięte w 2023 r., wyniosły po stronie wnioskodawcy ponad 280 tys. zł. Zostały one rzecz jasna opodatkowane, w sposób zryczałtowany.
Co ważne, wnioskodawca prowadzi także jednoosobową działalność gospodarczą jako programista. Z działalności tej przychody w 2023 r. wynosiły po stronie wnioskodawcy nieco ponad 150 tys. zł. W związku z tym nie posługujemy się tu określeniem „podatnik” – wnioskodawca korzysta bowiem ze zwolnienia z art. 113 ust. 1 VATU (obrót niższy niż 200 tys. zł rocznie).
Urząd Skarbowy „połączył” jednak zdaniem wnioskodawcy przychody wnioskodawcy z najmu mieszkań oraz przychody z usług IT i nakazał rejestrację do VAT i wyliczenie podatku VAT. Póki co chyba jednak w sposób nieformalny, bowiem wnioskodawca postanowił, świadomy praw i obowiązków, wystąpić do Dyrektora KIS z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Wnioskodawca chciałby potwierdzić, czy w związku z opisaną sytuacją powinien od 2023 r. zarejestrować się jako czynny podatnik VAT z jednoosobowej działalności gospodarczej.
Stanowisko Organu
Dyrektor KIS wydał w sprawie interpretację indywidualną z 1.7.2025 r., 0113-KDIPT1-1.4012.442.2025.4.ŻR, Legalis. Uznał w niej, że po pierwsze, działalność w zakresie najmu stanowi działalność gospodarczą. Po drugie, że najmu nieruchomości nie można uznać za działalność świadczoną pomocniczo. Jest to bowiem – obok działalności związanej z oprogramowaniem – drugi pełnoprawny rodzaj wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej. Transakcje pomocnicze to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.
A skoro tak, zwolnienie z VAT wynikające z art. 113 VATU jest związane bezpośrednio z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, która w standardowych warunkach podlegałaby opodatkowaniu. Zwolnienie to odnosi się do konkretnego limitu wynikającego ze sprzedaży danego podatnika. A skoro tak, to również sprzedaż z tej działalności powinna być wliczana do limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 VATU. W efekcie, usługi najmu nieruchomości, stanowiące odpłatne świadczenie usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, każdorazowo podlegają wliczeniu do wartości sprzedaży.
Komentarz
Spójrzmy na liczby. Podatnik (w pełni zasługujący na ten status) już w 2022 r. osiągnął z usług IT nieco ponad 100 tys. zł obrotu, zaś z najmu nieruchomości – ponad 230 tys. zł. Skoro tak, to podatnik utracił prawo do korzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 VATU już w tym okresie, bo prawo do zwolnienia utraciło moc, począwszy od czynności, która spowodowała przekroczenie kwoty 200 tys. zł. Oznacza to, że podatnik powinien rozliczać VAT de facto już w 2022 r. (w zakresie części czynności), z całą pewnością za cały 2023 r., a zapewne także za 2024 r., jeśli struktura sprzedaży podatnika pozostała mniej więcej proporcjonalnie podobna. Oczywiście, opodatkowanie dotyczy wyłącznie czynności z zakresu programowania – jeśli chodzi o najem prywatny, nadal możliwe do zastosowania pozostaje zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt. 36 VATU (bo jest to zwolnienie przedmiotowe). Nie zmienia to faktu, że po stronie pozostałych czynności, podatnik musi liczyć się z koniecznością wstecznej rejestracji, zapłaty zaległości i odsetek, a być może także skutków KKS. Nie wiadomo także, czy uzyska on kwotę VAT od swoich kontrahentów, być może będzie musiał „dopłacić” go z własnej kieszeni.
Sytuacja jakich wiele w ostatnim czasie. Dużo mówi się i pisze o skutkach Dyrektywy DAC7. W tego typu przypadkach jednak organy podatkowe stosują inne zupełnie metody badawcze. Wystarczy powiązać dane wynikające ze składanych deklaracji w zakresie podatku dochodowego albo przepływy na rachunku bankowym. Bohater niniejszej opowieści nie jest w tym zakresie jedyny, w praktyce spotykamy bowiem takie przypadki coraz częściej. Nie pomaga w tym przypadku potoczne rozumienie najmu prywatnego – fakt opodatkowania najmu podatkiem zryczałtowanym wcale nie oznacza brak konotacji na gruncie VAT. Wygląda na to, że ta swoista pułapka zastawiona na podatników w ramach tzw. Polskiego Ładu działa (chodzi o przymus opodatkowania najmu mieszkaniowego ryczałtem).
Na koniec jeszcze jedna ciekawostka. Podatnik oświadczył, iż nie toczy się ani nie toczyło się postępowanie podatkowe kontrola podatkowa ani kontrola celno-skarbowa, co z zasady uzasadnia wystąpienie z wnioskiem interpretacyjnym. Ale z drugiej strony, interakcja z urzędem już nastąpiła. Zapewne dość nieformalna, względnie w ramach czynności sprawdzających. Urząd, jeśli wierzyć słowu pisanemu, postanowił wstrzymać się z podejmowaniem względem podatnika kroków do momentu uzyskania interpretacji. Wygląda na to, że urzędnicy wiedzieli co robią, a ich cierpliwość może wyłącznie popłacić (co można wymiernie wyliczyć poprzez kalkulację odsetek).
Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 1.7.2025 r., 0113-KDIPT1-1.4012.442.2025.4.ŻR, Legalis
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
