• Do nieruchomości wspólnej mają należeć m.in. dźwigary, płyta z izolacją, balustrada oraz elementy balkonu stanowiące fragment elewacji.
  • Właściciel lokalu nadal ma odpowiadać za wewnętrzną przestrzeń balkonu i elementy służące wyłącznie korzystaniu z jego lokalu.
  • Projekt UD312 pozostaje na etapie rządowym; projektowane zasady nie są jeszcze podstawą do automatycznej zmiany dotychczasowych rozliczeń.

Obecna reguła i linia orzecznicza

Ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 232; dalej: WłLokU) nie definiuje balkonu i nie określa wprost jego statusu prawnorzeczowego. Z art. 3 ust. 2 WłLokU wynika jedynie, że nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W praktyce o kwalifikacji danego elementu decydują funkcja i sposób jego konstrukcyjnego powiązania z budynkiem.

Podstawowe znaczenie ma uchwała SN z 7.3.2008 r., III CZP 10/08, Legalis. SN rozdzielił obowiązki właściciela i wspólnoty. Właściciel ponosi wydatki na utrzymanie balkonu jako pomieszczenia pomocniczego służącego wyłącznie mieszkańcom jego lokalu. Wspólnotę obciążają natomiast remont i konserwacja części budynku będących elementami konstrukcji balkonu trwale połączonymi z budynkiem. Orzeczenie wyznaczyło praktyczny model dualistyczny, ale każdorazowo wymaga ustalenia konkretnego rozwiązania technicznego.

Co ma wejść do nieruchomości wspólnej

Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz ustawy – Prawo budowlane, oznaczony numerem UD312, ma przenieść do ustawy zasadniczy kierunek przyjęty w orzecznictwie. Za elementy nieruchomości wspólnej mają zostać uznane dźwigary, płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada oraz inne części balkonu, logii lub tarasu stanowiące fragment elewacji budynku. Za ich utrzymanie ma odpowiadać wspólnota mieszkaniowa.

Składową lokalu ma pozostać wewnętrzna przestrzeń balkonu, a więc sfera przeznaczona do wyłącznego korzystania przez właściciela i osoby zajmujące lokal. Projekt nie ustanawia zatem jednolitego statusu całego balkonu. Ustawowy podział ma przebiegać według funkcji elementu: to, co zapewnia bezpieczeństwo konstrukcji, szczelność i integralność elewacji, ma należeć do wspólnoty; to, co służy wyłącznie indywidualnemu korzystaniu, ma pozostawać po stronie właściciela.

Szkolenia zakresu prawa budowlanego i nieruchomości – aktualna lista szkoleń Sprawdź

Podział kosztów po zmianie

Przesądzenie statusu konstrukcji będzie oddziaływać przede wszystkim na planowanie remontów i rozliczanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Naprawa płyty, izolacji, balustrady jako elementu elewacji albo uszkodzeń wpływających na bezpieczeństwo budynku powinna być finansowana przez wspólnotę zgodnie z zasadami ponoszenia kosztów wynikającymi z art. 12 ust. 2 i art. 14 WłLokU. Właściciel będzie natomiast ponosił koszty utrzymania części przeznaczonej wyłącznie do jego użytku, w szczególności elementów wykończeniowych niezwiązanych z konstrukcją lub elewacją.

Dla zarządu lub zarządcy oznacza to konieczność precyzyjnego określania zakresu robót. Uchwała o remoncie nie powinna ograniczać się do ogólnego zwrotu „remont balkonów”. Dokumentacja techniczna, przedmiar i umowa z wykonawcą powinny rozdzielać prace dotyczące nieruchomości wspólnej od prac odnoszących się do indywidualnego wyposażenia i wykończenia. Takie rozróżnienie ograniczy ryzyko obciążenia wszystkich właścicieli kosztami, które powinien ponieść właściciel konkretnego lokalu.

Spory, których projekt nie wyeliminuje

Ustawowe wymienienie podstawowych elementów nie zakończy wszystkich sporów. Nadal oceny może wymagać status warstw posadzkowych, okładzin, obróbek blacharskich, odwodnienia, zadaszeń, przeszkleń, markiz i zabudowy wykonanej przez właściciela. Istotna będzie także przyczyna uszkodzenia. Jeżeli wada konstrukcji powstała na skutek samowolnej ingerencji właściciela, wspólnota może być zobowiązana do usunięcia zagrożenia jako zarządca nieruchomości wspólnej, ale zachowa możliwość dochodzenia od sprawcy zwrotu poniesionych kosztów.

Projekt nie rozstrzyga również automatycznie sporów dotyczących już wykonanych remontów. Ocena wcześniejszych uchwał i rozliczeń będzie zależała od prawa obowiązującego w chwili ich podejmowania, treści dokumentacji budynku, zakresu robót oraz ustaleń technicznych. Sama nowelizacja nie powinna być traktowana jako samodzielna podstawa do zwrotu wszystkich kosztów poniesionych wcześniej przez właścicieli albo wspólnotę.

Znaczenie dla zarządów i zarządców

Jeszcze przed wejściem ustawy w życie warto dokonać przeglądu regulaminów, uchwał i planów remontowych dotyczących balkonów. Wspólnota powinna posiadać dokumentację pozwalającą ocenić stan płyt, izolacji, balustrad i elewacji, a w razie planowania większych robót – opinię osoby dysponującej odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Konieczne jest też ustalenie, czy właściciele dokonywali zmian wpływających na konstrukcję albo estetykę elewacji.

Nowa definicja może zwiększyć obciążenie funduszy remontowych, zwłaszcza w budynkach z dużą liczbą balkonów wymagających kompleksowej naprawy. Plan gospodarczy powinien zatem uwzględniać nie tylko koszt robót, lecz również ekspertyzy, nadzór, ewentualne zabezpieczenie strefy pod balkonami i odpowiedzialność za szkody powstałe wskutek odpadania elementów.

Etap legislacyjny

Projekt UD312 został wpisany do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. W publicznym wykazie nadal widnieje wersja 1.0 z 19.9.2025 r., a planowany termin przyjęcia przez Radę Ministrów określono na II kwartał 2026 r. Według stanu na 26.7.2026 r. projekt pozostaje na etapie rządowym i nie został przedstawiony jako projekt sejmowy. Ostateczny zakres przepisów oraz termin ich wejścia w życie mogą ulec zmianie.

Projekt trafnie zmierza do ograniczenia sporów o to, kto finansuje remont balkonu. Najważniejsze będzie jednak zachowanie funkcjonalnego podziału przyjętego przez SN: wspólnota odpowiada za bezpieczeństwo i integralność budynku, a właściciel za sferę wyłącznego korzystania. W praktyce decydujące pozostaną prawidłowa kwalifikacja techniczna robót i ustalenie przyczyny uszkodzenia. Zarządy nie powinny więc zastępować ekspertyzy budowlanej samą kwalifikacją prawną ani przyjmować, że każda praca wykonywana na balkonie automatycznie obciąża wspólnotę.

Prof. SANS dr Piotr Pałka, wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych

Radca prawny i wspólnik kancelarii, wieloletni ekspert i wykładowca prawa spółdzielczego i szkoleniowiec m.in. Krajowej Rady Spółdzielczej oraz Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Członek Rady Naukowej Spółdzielczego Instytutu Naukowego w Sopocie. Profesor w Sopockiej Akademii Nauk Stosowanych. Ekspert komisji i zespołów parlamentarnych.

Wszystkie aktualności n.ius® po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Kup online, korzystaj od razu! Sprawdź

Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →