Działalność gospodarcza w domu – amortyzacja od 2022 r.

Na podstawie obecnych regulacji budynki (lokale) mieszkalne podlegają amortyzacji, o ile podatnik podejmie decyzję o ich amortyzowaniu. Amortyzacji nie podlegają zaś grunty oraz udział w gruncie przypadające na wyodrębniony lokal mieszkalny.

Jeżeli zatem podatnik podejmie decyzję o amortyzacji i wprowadzi lokal (budynek) mieszkalny do ewidencji środków trwałych, może on pomniejszyć swoją podstawę opodatkowania. Odpisy amortyzacyjne dokonywane w związku z amortyzacją środka trwałego w postaci lokalu (budynku) mieszkalnego mogą bowiem obecnie stanowić koszt uzyskania przychodu. Warto jednak odnotować, że gdy przedsiębiorca prowadzi działalność w mieszkaniu, to co do zasady tylko ta część nieruchomości, która jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, podlega odpisom amortyzacyjnym, z uwzględnieniem odpowiedniej proporcji.

Co się zmieni?

Jak wynika jednak z założeń projektu ustawy, która zgodnie z zapowiedziami ma wejść w życie, począwszy od 1.1.2022 r., podatnik utraci prawo do amortyzowania mieszkań wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej. Zmianie ulegnie treść art. 22c pkt 2, 22f ust. 4, 22g ust. 10 oraz 22m ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, traktujących o amortyzacji tego typu lokali. Analogiczne zmiany dotkną podatników podatku dochodowego od osób prawnych.

Po wejściu w życie proponowanych zmian nadal będzie możliwe amortyzowanie części nieruchomości, która jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej lub wynajmowana. Dotyczyć to będzie jednak tylko budynków i lokali użytkowych.

Jak wskazują rządzący, proponowane zmiany dotyczą lokali mieszkalnych, a zatem tych składników majątkowych, których wartość nie spada, ale zasadniczo wzrasta. Jak natomiast wiadomo, amortyzacja jest co do zasady związana ze zużyciem, a więc spadkiem wartości środka trwałego. Wskazana powyżej okoliczność zdaniem rządzących jest więc jednym z argumentów przemawiających za tym, żeby uniemożliwić podatnikom posiadającym lokale mieszalne dokonywanie od nich odpisów amortyzacyjnych.

Jednak jako główny argument wprowadzenia zmian wskazuje się rzeczywisty brak opodatkowania dochodów z wynajmu mieszkań, jaki zdaniem rządzących obecnie występuje. Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu, możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych mieszkań, szczególnie z rynku wtórnego, powoduje, że dochody uzyskiwane z tego tytułu są w obowiązującym stanie prawnym efektywnie bardzo często nieopodatkowane. Odpisy amortyzacyjne dokonywane od tych składników zmniejszają dochód do opodatkowania do takiego poziomu, że podatek dochodowy nie występuje.

Korzystne regulacje podatkowe powodują natomiast, iż bardzo opłacalne obecnie jest inwestowanie wolnych środków w rynek mieszkaniowy, co ma niewątpliwie wpływ na wzrost cen mieszkań, a jak wskazano w uzasadnieniu, budynki i lokale mieszkalne powinny zaspokajać przede wszystkim potrzeby mieszkaniowe obywateli.

Rządzący zapominają jednak, że żeby czerpać zyski z wynajmu mieszkania, na początku trzeba ponieść duży koszt na jego zakup, a amortyzacja to przecież nic innego jak rozliczenie tego kosztu.

Jakie będą skutki?

Zaproponowane zmiany – o czym rządzący nie wspominają – uderzą nie tylko w podmioty trudniące się wynajmem lokali mieszkalnych i czerpiących z tego określone dochody, ale również w przedsiębiorców, którzy wykorzystują swoje mieszkania do prowadzenia działalności gospodarczej, np. przedstawicieli wolnych zawodów, którzy – zwłaszcza w dobie pandemii – często wykonują czynności zawodowe pod tym samym adresem, pod którym na stałe mieszkają.

Przykładowo przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą, wykorzystując do tego celu jedną czwartą powierzchni swojego mieszkania, przy założeniu, że wartość mieszkania wynosi 500 tys. zł i uwzględniając podstawową stawkę amortyzacji wynosząca w tym przypadku 1,5 proc., obecnie może każdego miesiąca pomniejszać swoją podstawę opodatkowania o 156,25 zł. Warto dodać, że w podanym przykładzie mowa jest o stawce podstawowej, a istnieje także możliwość zastosowania stawki indywidualnej wynoszącej 10 proc. W takim przypadku odpis amortyzacyjny (zmniejszający podstawę opodatkowania) może wynosić nawet 1042 zł. Od nowego roku podatnicy wykorzystujący własne mieszkanie do prowadzenia działalności utracą taką możliwość, co dla nich oznacza kolejny wzrost kosztów prowadzenia działalności gospodarczej.

Zmiany będą także niekorzystne – jak już wspomniano – dla przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu budynków i lokali mieszkalnych. Zostaną pozbawieni prawa do amortyzowania nabytych w tym celu nieruchomości. Należy przy tym odnotować, że mieszkania nabywane w celu ich wynajmu, najczęściej w całości wykorzystywane są do prowadzenia działalności gospodarczej, co oznacza, że dokonywany od takich mieszkań odpis amortyzacyjny jest zdecydowanie wyższy (wykorzystując powyższy przykład, gdyby całe mieszkanie, a nie jedna czwarta wykorzystywane było do prowadzenia działalności gospodarczej, odpis amortyzacyjny byłby czterokrotnie wyższy).

Przedsiębiorcy, których przedmiotem działalności jest wynajem mieszkań, zostaną zatem pozbawieni znacznej części kosztów uzyskania przychodów, naliczanych od wydatku poniesionego na nabycie tych mieszkań. W praktyce ich działalność stanie się dużo mniej opłacalna. W efekcie – tak jak podkreślono w uzasadnieniu do projektu ustawy – może to mieć wpływ na ceny mieszkań. Trzeba bowiem przyznać, że tak diametralna zmiana dotycząca kwestii „opodatkowania lokali mieszkalnych” może odstraszyć część inwestorów, która planowała uciec przed inflacją właśnie na rynek mieszkaniowy, co oczywiście może w pewnym stopniu skutkować zmniejszeniem popytu i spadkiem cen. Na chwilę obecną nie sposób jednak przewidzieć, jak rynek zareaguje na takie zmiany. Rządzący nie przedstawili żadnych analiz. Trudno jednak zakładać, że proponowane przez rząd rozwiązania w takim stopniu zniechęcą spekulantów czy inwestorów do zakupu mieszkań, że wpłynie to znacząco na obniżkę ich cen. Trzeba przy tym pamiętać, że popyt nie jest jedynym czynnikiem kształtującym cenę mieszkania. Warto wspomnieć chociażby o cenach materiałów budowlanych, które na skutek szalejącej inflacji (która notabene jest efektem działań rządu), drożeją w zastraszającym tempie, wpływając na rosnące ceny. Można zatem powiedzieć, że rząd, poprzez uniemożliwienie amortyzacji lokali mieszkalnych, chciałby naprawić problem, który pośrednio sam stworzył.

Priorytet rządzących

Jak możemy przeczytać w uzasadnieniu do projektu ustawy, celem, jaki przyświeca rządzącym, jest przede wszystkim dążenie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli. Rządzący liczą na to, że wprowadzone przez nich rozwiązania doprowadzą do spadku cen mieszkań. W efekcie – zdaniem rządzących – więcej osób będzie mogło sobie pozwolić na zakup mieszkania. Trzeba być jednak naiwnym, żeby twierdzić, że na skutek braku amortyzacji ceny mieszkań spadną na tyle, że przeciętny Kowalski zarabiający około 3000 netto miesięcznie, będzie mógł sobie pozwolić na zakup. Większość osób dalej pozostanie przy najmie. Zakaz amortyzacji spowoduje natomiast zwiększenie koszów prowadzenia działalności polegającej na wynajmowaniu lokali mieszkalnych. Wyższe koszty prowadzenia działalności to wyższa cena świadczonych usług. Można zatem założyć, że działania rządzących doprowadzą do wzrostu cen najmu. Skutek będzie zatem odwrotny od zamierzonego – mniej ludzi będzie stać na najem mieszkania, w efekcie dostępność mieszkań dla przeciętnego obywatela spadnie. Krótkowzroczność rządzących doprowadzi zatem do tego, że jak zwykle na wprowadzonych zmianach, na sam koniec straci przeciętny obywatel, którego nie stać na kupno własnego mieszkania.

Na koniec warto dodać, że w projekcie ustawy wprowadzającej Polski Ład brakuje przepisów przejściowych dotyczących zakazu amortyzacji mieszkań. Oznacza to, że zakaz amortyzowania lokali mieszkalnych obejmie również nieruchomości mieszkalne, które dotychczas były i nadal są amortyzowane.

Autor jest kierownikiem zespołu ds. podatków bezpośrednich w TAXEO Komorniczak i Wspólnicy spółka komandytowa.