Do konfliktu związanego z możliwością otwarcia sklepu monopolowego doszło pomiędzy spółką posiadającą lokal użytkowy w budynku będącym w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej, a ową wspólnotą. Firma chciała otworzyć w swoim pomieszczeniu sklep z napojami alkoholowymi. Planowała odpowiednio zaadoptować nie tylko sam lokal, ale także poczynić pewne ingerencje w elewacji. Chodziło o zainstalowanie podświetlanego kasetonu reklamowego. Ponieważ wszystkie te działania wymagały formalnej zgody wspólnoty mieszkaniowej, spółka zwróciła się do niej ze stosownym wnioskiem. Wspólnota podjęła głosowania nad przedmiotowymi uchwałami, jednak żaden z projektów nie uzyskał wymaganej większości głosów właścicieli lokali, liczonej według udziałów w nieruchomości wspólnej. W rezultacie głosowania zakończyły się wynikiem negatywnym, co – zdaniem spółki – oznaczało podjęcie tzw. uchwał negatywnych (czyli uchwał o odmowie zgody na wnioskowane działania).
Przedstawiciele firmy uznali, że podjęte uchwały naruszają jej prawa jako właściciela lokalu oraz interesy gospodarcze związane z prowadzoną działalnością. Spółka argumentowała, że odmowa wspólnoty jest nieuzasadniona, a podjęte uchwały nie spełniają wymogów określonych w przepisach ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: WłLokU). Powoływała się przy tym na art. 25 ust. 1 WłLokU, który pozwala właścicielowi zaskarżyć uchwałę do sądu w sytuacji, gdy jest ona sprzeczna z prawem, umową właścicieli lub narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.
Wspólnota była jednak nieugięta, a ponieważ spółka nie zamierzała zmienić swoich planów, spór trafił do sądu. W pierwszej kolejności sprawę rozpoznawał Sąd Okręgowy w Warszawie, który uznał, że podjęte uchwały, naruszały interesy powoda jako właściciela lokalu użytkowego. Zdaniem SO, brak zgody ze strony wspólnoty był nieuzasadniony i w sposób nieproporcjonalny ograniczał prawa powoda do korzystania z jego lokalu zgodnie z przeznaczeniem i celami gospodarczymi.
Sąd stwierdził ponadto, że działania wspólnoty, polegające na odmowie zgody na przedmiotowe kwestie, nie miały wystarczającego uzasadnienia oraz stanowiły przejaw nadużycia uprawnień większości właścicieli. W ocenie sądu, takie działanie naruszało zasady współżycia społecznego oraz reguły prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, co uzasadniało uchylenie uchwał na gruncie art. 25 ust. 1 WłLokU.
Z takim werdyktem nie chciała z kolei pogodzić się wspólnota, która złożyła odwołanie. Sąd Apelacyjny zmienił wyrok SO i oddalił powództwo spółki. Organ uznał za zasadny zarzut naruszenia przez niższą instancję art. 23 ust. 2 w związku z art. 25 ust. 1 i 1a WłLokU. Jak się bowiem okazało, w głosowaniu nad spornymi uchwałami wzięły udział osoby reprezentujące 0,2286 udziałów „za” oraz 0,5208 udziałów „przeciw”. Większość właścicieli lokali głosowała przeciwko uchwałom, co spowodowało brak wymaganej większości głosów do ich przyjęcia. Sąd wskazał, że w tej sprawie głosowania zakończyły się niepodjęciem uchwał, co oznaczało, że nie doszło do skutecznego wyrażenia woli wspólnoty. W związku z tym nie istniały uchwały, które można by było zaskarżyć na podstawie art. 25 WłLokU. W rezultacie apelacja wspólnoty została uwzględniona, a powództwo spółki oddalone. W ocenie SA, uchwały, które nie uzyskały wymaganej większości głosów, nie istnieją jako akty prawne, a zatem nie mogą być przedmiotem skutecznego zaskarżenia.
Spółka wniosła o kasację. Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę, dostrzegł istotne zagadnienie prawne, które wymagało rozstrzygnięcia rozszerzonego składu orzeczniczego. Pytanie sprowadzało się do tego, czy w sytuacji, gdy większość właścicieli lokali głosuje przeciwko danej uchwale, można mówić o podjęciu tzw. „uchwały negatywnej” w rozumieniu art. 23 ust. 2 oraz art. 25 ust. 1 WłLokU. Zagadnienie to miało kluczowe znaczenie dla praktyki orzeczniczej, ponieważ dotyczyło możliwości zaskarżenia decyzji wspólnoty mieszkaniowej, która nie uzyskała większości głosów „za”, a tym samym formalnie nie została podjęta jako uchwała.
SN(7) Izba Cywilna w uchwale z 20.11.2024 r., III CZP 20/23, Legalis, stwierdził, że brak większości głosów „za” uchwałą o treści pozytywnej nie oznacza automatycznie podjęcia uchwały negatywnej o treści przeciwnej. Uchwała w rozumieniu art. 23 ust. 2 WłLokU, to akt woli właścicieli lokali, który musi zostać przyjęty większością głosów, liczonych według udziałów w nieruchomości wspólnej. Nieuzyskanie wymaganej większości oznacza, że uchwała nie została podjęta i nie istnieje w sensie prawnym, a w takiej sytuacji nie można uznać, że doszło do uchwalenia aktu o treści przeciwnej do projektu poddanego pod głosowanie.
SN(7) podkreślił, że uchwała negatywna może powstać tylko wtedy, gdy projekt uchwały zawiera treść negatywną (np. „odmawia się zgody”) i uzyska aprobatę większości właścicieli lokali. Samo głosowanie „przeciw” uchwale pozytywnej nie tworzy uchwały o odmowie zgody.
Uchwała SN(7) Izba Cywilna z 20.11.2024 r., III CZP 20/23, Legalis
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
