Pośrednik nieruchomości, który dziś inkasuje prowizję od obu stron tej samej transakcji, wkrótce może zostać zmuszony do wyboru: sprzedający albo kupujący. Zdaniem posłów Polski 2050 obecny model rodzi oczywisty konflikt interesów – nie sposób rozstrzygnąć, czy agent w danym momencie walczy o wyższą cenę dla sprzedającego, czy o niższą dla kupującego.
– Reprezentowania obu stron trzeba zakazać. Jasne zasady, zero konfliktu interesów – napisał na swoim profilu w mediach społecznościowych poseł Kamil Wnuk.
Przygotowany przez niego projekt idzie jednak dalej. Zakłada ustawowe ograniczenie maksymalnej wysokości prowizji – choć konkretny limit nie został jeszcze wskazany – oraz nałożenie na pośredników obowiązku przekazywania kupującym pełnej informacji o stanie prawnym nieruchomości, kosztach jej utrzymania i materiałach użytych przy budowie.
Kierunek zmian popiera odpowiedzialny w rządzie za mieszkalnictwo wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.
– Kluczowe jest dla mnie jednak uregulowanie minimalnej treści umowy i obowiązków pośrednika, aby było wiadomo, za co bierze pieniądze. To jest podstawowa kwestia dla określenia ich odpowiedzialności z OC. Co do prowizji, to nie chcę rozstrzygać, czy można będzie ją pobierać od dwóch stron, ale jeśli miałaby pozostać taka możliwość, to informacja na ten temat musi się znaleźć w umowie pośrednictwa. Chodzi o to, aby strony były tego świadome – mówi minister Lewandowski.
Kiedyś pośrednik musiał spełnić wiele wymagań
Pośrednicy, przed otwarciem zawodu przez Jarosława Gowina, musieli mieć odpowiednie wykształcenie i wiedzę zweryfikowaną egzaminem, a także nim dostali licencję – odbyć praktykę. Z tych wymogów zostało tylko obowiązkowe ubezpieczenie OC, wymóg niekaralności i zawarcia umowy w wersji pisemnej lub elektronicznej. Nie ma też instytucji, której klient mógłby się poskarżyć. Pozostaje droga sądowa. Minister Tomasz Lewandowski chciałby, przy okazji zmian w prawie, przywrócić działanie Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (KOZ), która działała, zanim ponad 11 lat temu zderegulowano zawód pośrednika i zarządcy nieruchomości. Klient, który będzie czuł się pokrzywdzony, zyska prawo złożenia skargi do KOZ. Jeśli zarzuty się potwierdzą, komisja będzie mogła ukarać pośrednika upomnieniem, naganą czy karą finansową do wysokości sześciokrotności przeciętnego wynagrodzenia.
Skuszeni dobrymi zarobkami
A zdarzają się sytuacje, w których klienci mogą mieć zastrzeżenia do obsługującego ich pośrednika. Otwarcie zawodu spowodowało, że pośrednictwem zajęły się osoby skuszone dobrymi zarobkami, ale nieprzygotowane merytorycznie, na co zwracali uwagę sami pośrednicy. Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN) wystąpiła z postulatem uregulowania zawodu ponad rok temu. Z jej obserwacji wynika, że najczęściej stawiane pośrednikom zarzuty dotyczą niesprawdzenia oferowanej nieruchomości. Zaczynając od weryfikacji tego, czy ktoś pozostaje w niej zameldowany, przez potwierdzenie granic nieruchomości, po podstawę nabycia.
– Dla nas takim minimum jest wprowadzenie rejestru pośredników, wymogu średniego wykształcenia oraz podwyższenie minimalnej kwoty gwarancyjnej obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. W odniesieniu do ograniczenia możliwości reprezentowania wyłącznie jednej strony transakcji, uważamy, że stanowi to zbyt daleko idącą ingerencję w zasadę swobody umów. Naszym zdaniem, jeśli strony się zgodzą na to, by pośrednik reprezentował kupującego i sprzedającego, to prawo nie powinno tego zabraniać – mówi Paweł Szymański, prezydent PFRN.
– Zawód pośrednika nieruchomości powinien być uregulowany, by osoby go wykonujące miały wiedzę i doświadczenie zdobyte w praktyce. Nie mówię, że ma to wyglądać, jak na rynku amerykańskim, gdzie uprawnienia do wykonywania zawodu są trzystopniowe i dojście do poziomu brokera, który może wykonywać wszystkie czynności związane z obsługą transakcji i nadzorowaniem pośredników, nim dojdzie do aktu notarialnego, zajmuje lata – dodaje Marek Urban, prezes Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami, w ramach której również działa zespół pracujący nad przygotowaniem propozycji, która ma na nowo zdefiniować ten zawód.
Ile powinien zarabiać pośrednik?
Najwięcej emocji, wśród wszystkich zainteresowanych, budzi kwestia wysokości wynagrodzenia. Z badań portalu Nieruchomości-online.pl wynika, że 19 proc. zawierających transakcje na rynku nieruchomości nie skorzystało z pomocy pośrednika z powodu, ich zdaniem, zbyt wysokich kosztów.
– Większość pośredników ciężko pracuje na swoją prowizję, zaczynając od weryfikacji nieruchomości, prawidłowego ustalenia ceny ofertowej, przygotowania strategii sprzedaży, marketingu, przez negocjacje, czasami mediacje, po uzgodnienie wspólnie z notariuszem projektu aktu notarialnego. Wypowiadający się na temat wysokości prowizji zapewne nie wiedzą, że ok. 30 proc. tej kwoty jest przeznaczone na pokrycie kosztów marketingowych – tłumaczy prezes Urban.
– Zgadzam się na możliwość pobierania wynagrodzenia tylko od jednej strony transakcji, ale niech w zamian w zapowiadanej regulacji znajdzie się obowiązek korzystania z usług pośrednika przy każdej transakcji sprzedaży/wynajmu nieruchomości, jak to jest np. w Wielkiej Brytanii, lub przynajmniej niech zawierane umowy będą obowiązkowo na wyłączność – dodaje Marek Urban.
Prezes KIGN tłumaczy, że wysokość prowizji zależy od poziomu trudności transakcji. I tak w przypadku sprzedaży mieszkań wynosi ok. 3 proc., natomiast przy bardziej złożonych i wymagających większej wiedzy czy doświadczenia sprzedaży gruntów, stawki wahają się w okolicach 5 proc. Przy najtrudniejszych zleceniach stawka wynagrodzenia jest ustalana indywidualnie. Czy to dużo?
Na co dzień praca pośrednika krzyżuje się z pracą notariusza, ale skala wynagrodzeń bywa nieporównywalna. Przy sprzedaży mieszkania wartego 1 mln zł maksymalna taksa notarialna to dziś 2,3 tys. zł netto. Państwo pobiera dodatkowo 2 proc. ceny, czyli 20 tys. zł podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Tymczasem przy prowizji pośrednika na poziomie 3 proc. jego wynagrodzenie sięga 30 tys. zł.
Notariusze ich cenią, ale…
– Każda czynność notarialna poprzedzona jest wnikliwą analizą stanu prawnego nieruchomości, weryfikacją tożsamości stron, badaniem dokumentów oraz pouczeniem uczestników o skutkach prawnych dokonywanej czynności, niezależnie od uczestnictwa w transakcji pośredników czy doradców prawnych. Co istotne, notariusz ponosi odpowiedzialność cywilną, dyscyplinarną, a w określonych przypadkach również karną za wykonywane czynności. Podlega nadzorowi samorządu notarialnego, sądu apelacyjnego oraz ministra sprawiedliwości. Ten wielopoziomowy system odpowiedzialności stanowi realną gwarancję bezpieczeństwa obrotu prawnego i odróżnia czynności notarialne od działań podmiotów funkcjonujących wyłącznie na zasadach rynkowych – mówi Tomasz Karłowski, prezes Izby Notarialnej w Warszawie.
Prezes Karłowski zwraca uwagę, że z jednej strony są pośrednicy, którzy świadczą usługi najwyższej jakości, ułatwiając przeprowadzenie coraz bardziej skomplikowanych transakcji, a z drugiej osoby bez przygotowania.
Podobnie ocenia pośredników notariusz dr Piotr Marquardt, członek Krajowej Rady Notarialnej.
– Zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami, jak i zarządcy nieruchomości, jest na tyle istotny społecznie, że należy zadbać o wysoki standard jego wykonywania. Nie chodzi bynajmniej o zamykanie dostępu do tego zawodu, ale jedynie o to, by osoby go wykonujące musiały wypełniać określone standardy, wchodząc do zawodu, jak i o to, by zapewnione były mechanizmy weryfikacji spełnienia tych standardów w trakcie wykonywania profesji – mówi dr Marquardt.
Jego zdaniem warto rozważyć uregulowanie zasad dotyczących wynagrodzenia pośredników – zarówno w zakresie podmiotów, od których mogą je pobierać, jak i sposobu ustalania jego maksymalnej wysokości.
– Oczywiście korzystanie z usług pośrednika nie jest obowiązkowe, jednak sytuacja ta jest analogiczna do usług mediatorów sądowych, których stawki określa jednak minister sprawiedliwości w rozporządzeniu – dodaje Piotr Marquardt.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
