Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowuje reformę budownictwa komunalnego. Proponowane zmiany znalazły się w projekcie nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Jedną z najważniejszych zmian jest wprowadzenie ustawowego kryterium dochodu dla osób, starających} się o przydział mieszkania komunalnego. Dzisiaj jest to kompetencja gmin, które samodzielnie określają górną granicę dochodu gospodarstwa domowego po przekroczeniu której nie można się ubiegać o mieszkanie komunalne. Z raportu GUS „Gospodarka mieszkaniowa i infrastruktura komunalna 2024 r.” wynika, że średni miesięczny dochód uprawniający do starania się o lokal komunalny to 3087 zł w gospodarstwie jednoosobowym i 2226 zł na osobę w gospodarstwie wieloosobowym.
Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii, odpowiedzialny w rządzie za mieszkalnictwo ocenia przyjęte progi, przynajmniej przez część gmin, jako oderwane od wskaźników wynagrodzeń i pozwalające im sztucznie skracać kolejki po mieszkania.
– Zapewniamy samorządom rekordowe finansowanie dla mieszkalnictwa, ułatwienia w dostępie do gruntów, ale chcemy otworzyć szerzej dostęp do mieszkań komunalnych, niż robią to obecnie gminy, które kryterium dochodowym i metrażowym ograniczają do nich mieszkańcom dostęp. Czym innym jest mieszkanie socjalne, a czym innym komunalne – tłumaczy wiceminister Tomasz Lewandowski.
Dlatego w projekcie zaproponowano, że wysokość dochodów, uprawniających do ubiegania się o najem komunalny nie będzie mogła być niższa niż 80 proc. przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarstwie jednoosobowym i 60 proc., w przeliczeniu na osobę, w gospodarstwie wieloosobowym.
Kto powinien określać progi?
Związek Powiatów Polskich uważa, że wskazane progi dochodowe są rażąco wysokie.
„Przy odniesieniu do przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w danym województwie dochód uprawniający do ubiegania się o lokal gminny może w przypadku czteroosobowego gospodarstwa domowego przekraczać nawet 20 tys. zł miesięcznie” – czytamy w opinii ZPP do projektu ustawy. Dodatkowo, zdaniem ZPP, w projekcie znalazł się błąd legislacyjny.
– Sformułowanie „nie może być niższa niż” wyznacza dolną granicę kryterium dochodowego, podczas gdy mieszkaniowy zasób gminy służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach. Kryterium dochodowe powinno zatem wyznaczać górną, a nie dolną granicę dochodu – pisze ZPP.
Podobnie jak ZPP uważa Związek Miast Polskich.
– Doceniamy, jak dużo robi minister Lewandowski w tym obszarze. Doceniamy duże wsparcie, które dostajemy, ale będziemy prosili resort, by zostawił nam autonomię. Co z tego, że np. dwa tysiące rodzin ustawi się teraz po sto mieszkań komunalnych. To byłoby tworzenie iluzji dostępności. My już konkurujemy o mieszkańców mieszkaniami. Wiemy, że w naszym interesie jest ich budowanie i remontowanie, ale to nie jest ten czas, by tak szeroko otwierać do nich dostęp, bo jest ich za mało – mówi Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji ZMP.
Na ryzyko rozszerzenia grupy formalnie uprawnionych do ubiegania się o najem z zasobu gminy w warunkach ograniczonego zasobu komunalnego wskazuje też Unia Metropolii Polskich i postuluje pozostawienie samorządom decyzji o kryteriach dochodowych.
– Projektowane wprowadzenie minimalnych progów dochodowych, powiązanych z przeciętnym wynagrodzeniem w województwie stanowi de facto centralizację polityki mieszkaniowej i nie uwzględnia realnych różnic w kosztach życia i dochodach na poziomie lokalnym. W praktyce prowadzi to do sytuacji, w której na przykład w jednym województwie te same progi obejmą zarówno duże miasta metropolitalne, jak i znacznie tańsze rynki lokalne, co zaburza racjonalne kierowanie wsparcia mieszkaniowego – mówi Karolina Kopyra z UMP.
Krzysztof Kukucki, prezydent Włocławka i poprzednik Tomasza Lewandowskiego na stanowisku wiceministra rozwoju i technologii, nie jest rażony wysokością progów, ale uważa, że ich ustalenie powinno pozostać kompetencją gmin.
– Rolą państwa jest stworzyć realną alternatywę dla zaciągnięcia kredytu hipotecznego na wiele lat i z tego punktu widzenia dobrze, żeby wiele osób mogło się ubiegać o mieszkanie od miasta. We Włocławku podzieliliśmy nasz zasób na trzy kategorie. Od socjalnej po taką, w której wymagamy, by dochód w gospodarstwie na osobę nie był niższy niż trzy tysiące złotych. To są nowe mieszkania w dobrym standardzie dedykowane młodym ludziom z dziećmi, a wymagany dochód minimalny ma być gwarancją dla gminy, że najemcę stać na opłaty. Uważam, że państwo daje nam pieniądze z budżetu na budowę tych mieszkań, więc może też wymagać, ale powinno pozostawić, jak najwięcej decyzji w samorządzie, bo my najlepiej wiemy, jak kształtować u siebie politykę mieszkaniową – mówi prezydent Kukucki.
Dla kogo mieszkanie?
Pozostawienie samorządowcom prawa do ustalania progów dochodowych popierają eksperci Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
– To jest ich kompetencja i państwo nie powinno im jej zabierać. A jeśli już musi do tego dojść, to powiążmy kryteria dochodowe nie z przeciętnym wynagrodzeniem w województwie, ale ze średnim w danej miejscowości. Niech to będzie np. 60 proc. średniego wynagrodzenia. Przyjęcie tak wysokich, jak w projekcie, progów dochodowych uważam za jeden z fundamentalnych błędów reformy mieszkalnictwa komunalnego – mówi Hanna Milewska-Wilk, współautorka opinii IRMiR do projektu.
– Dostrzegam problem niepodnoszenia progów dochodowych przez część gmin, które 10 lat temu ustaliły je na poziomie ówczesnej minimalnej emerytury i do dziś nie zmieniają, żeby nie razić długą kolejką oczekujących na mieszkanie komunalne. Pamiętajmy jednak, że sytuacja gmin jest bardzo zróżnicowana. Jedne mają kilka mieszkań, a inne, jak Szczecin czy Wałbrzych mają ich bardzo dużo. Generalnie ściana zachodnia, gdzie państwo przejęło poniemieckie kamienice i gdzie nie ma problemu roszczeń, ma tych mieszkań w stosunku do liczby ludności dużo – dodaje ekspertka.
Zapewnia, że rozumie dobre intencje projektodawcy, który chce szerzej otworzyć dostęp do najmu komunalnego i zdjąć z niego etykietkę mieszkań dla osób najsłabiej uposażonych, ale gminy nie są do tego przygotowane. Jeśli w kolejce po mieszkanie (komunalne i socjalne) od gminy „stoi” dziś ok. 120 tys. gospodarstw, które spełniają dzisiejsze, dużo niższe kryteria dochodowe, to jak będzie wyglądała ta kolejka po przyjęciu nowelizacji ustawy, która spowoduje, że w wielu gminach, w ocenie IRMiR, większość mieszkańców zyska prawo do mieszkania komunalnego.
Co będzie z TBS-ami i SIM-ami?
IRMiR zwraca też uwagę na problem, który może stworzyć przyjęcie ministerialnej propozycji. Chodzi o wpływ tego rozwiązania na Towarzystwa Budownictwa Społecznego i Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe.
– Jaki będzie sens rozwijania tego budownictwa, które z założenia jest dedykowane osobom o wyższych dochodach, niż uprawniające do mieszkania od gminy, skoro większość jej mieszkańców będzie miała prawo do mieszkania komunalnego, choć w niedającej się określić perspektywie czasowej – stwierdza Hanna Milewska-Wilk.
Czy można inaczej „rozładować” kolejkę po mieszkanie od gminy, gdzie czynsz za metr kw. powierzchni użytkowej waha się od 2 zł do 13 zł? Zdaniem IRMiR nie da się tego zrobić bez reformy zasiłków mieszkaniowych, w ten sposób, by więcej osób mogło je otrzymywać i wykorzystać do opłacenia czynszu w każdym segmencie rynku, także prywatnym. Nie da się też znacząco poprawić dostępności mieszkań bez uwzględnienia podmiotów rynkowych, ich możliwości budowy, posiadanych gruntów, opcji udziału w finansowaniu i zarządzaniu.
Taki wniosek wypływa też z raportu na temat dostępnych mieszkań w Polsce autorstwa PwC Polska. Mieszkanie dostępne to takie, którego koszt pochłania od 30 do maks. 40 proc. domowego budżetu. PwC diagnozuje, że pomimo rosnącej liczby gospodarstw domowych (14,3 miliona w 2023 r.), jedynie około 3,5 proc. nowych lokali mieszkaniowych rocznie mieści się w dostępnym zakresie czynszów dla grup o umiarkowanych dochodach, podczas gdy pozostała część przeznaczona jest na własność lub wynajem o wysokiej marży. Dla wielu osób oferty sektora prywatnego, PRS i od deweloperów, pozostają nieosiągalne cenowo. Modele takie jak SAN i TBS zaspokajają mniej niż 10 proc. popytu. Z raportu PwC Polska wynika, że nie da się zbudować adekwatnego do potrzeb zasobu mieszkań dostępnych bez zachęt dla sektora prywatnego.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
