- Projekt ustawy wprowadza kompleksowe ramy prawne dla najmu krótkoterminowego, obejmujące jego definicję, obowiązki wynajmujących oraz mechanizmy kontroli tej działalności.
- Regulacja przewiduje istotne kompetencje dla gmin oraz instrumenty ograniczające negatywne skutki społeczne i gospodarcze, przy jednoczesnym zachowaniu możliwości prowadzenia tej działalności na rynku.
- Na etapie legislacyjnym projekt został skierowany do dalszych prac w komisjach sejmowych po odrzuceniu wniosku o jego odrzucenie w pierwszym czytaniu.
Cel projektowanych zmian
Projekt zmierza do systemowego uporządkowania rynku najmu krótkoterminowego oraz wyważenia interesów właścicieli lokali i mieszkańców budynków mieszkalnych. Ustawodawca wskazuje, że brak regulacji prowadził do narastania konfliktów społecznych oraz negatywnych zjawisk na rynku nieruchomości.
W uzasadnieniu podkreślono w szczególności:
- ograniczenie dostępności lokali na najem długoterminowy;
- wzrost cen najmu i nieruchomości;
- zwiększoną uciążliwość dla mieszkańców (hałas, zakłócanie porządku);
- intensywną eksploatację nieruchomości wspólnych.
Projektodawca wyraźnie wskazuje, że celem regulacji nie jest eliminacja najmu krótkoterminowego, lecz stworzenie narzędzi umożliwiających jego kontrolę oraz ograniczenie negatywnych skutków, w szczególności na poziomie lokalnym.
Definicja najmu krótkoterminowego
Projekt wprowadza legalną definicję najmu krótkoterminowego.
Zgodnie z art. 2 pkt. 3 projektowanej ustawy, najmem krótkoterminowym jest odpłatna usługa najmu lokalu, świadczona na podstawie jednej umowy na okres nie dłuższy niż 30 dni, wykonywana stale lub tymczasowo, za pośrednictwem:
- internetowej platformy handlowej w rozumieniu art. 2 pkt. 8 ustawy z 30.5.2014 r. o prawach konsumenta (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1796) lub w inny sposób;
- platformy internetowej pośredniczącej w najmie krótkoterminowym, w rozumieniu platformy internetowej pośredniczącej w najmie krótkoterminowym, o której mowa w art. 3 pkt. 5 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) Nr 2024/1028 z 11.4.2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniającego rozporządzenie (UE) 2018/1724 (Dz.Urz. UE L z 2024 r., s. 1028).
Na gruncie projektowanej ustawy, jako lokal należy zaś rozumieć umeblowany dom jednorodzinny, lokal mieszkalny lub ich części.
Autopoprawka rozszerza i doprecyzowuje zakres definicji ustawowych, wprowadzając m.in. pojęcia numeru identyfikacyjnego lokalu oraz pojedynczego cyfrowego punktu dostępu, co zapewnia spójność regulacji z prawem unijnym.
Zakres wyłączeń stosowania projektowanej ustawy
Projekt ustawy przewiduje wyraźne wyłączenie jej stosowania do określonej kategorii działalności polegającej na świadczeniu usług zakwaterowania. Zgodnie z projektowanymi przepisami regulacja nie znajduje zastosowania do obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie na podstawie ustawy z 29.8.1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1944).
Oznacza to, że działalność prowadzona w ramach hoteli, moteli, pensjonatów czy innych obiektów wpisanych do ewidencji obiektów hotelarskich pozostaje poza zakresem projektowanej ustawy i nadal podlega odrębnemu reżimowi prawnemu.
Wyłączenie to ma istotne znaczenie systemowe, ponieważ:
- zapobiega nakładaniu się dwóch odmiennych reżimów regulacyjnych;
- utrzymuje rozróżnienie pomiędzy działalnością hotelarską a najmem krótkoterminowym;
- potwierdza, że projektowana ustawa dotyczy wyłącznie rynku tzw. „najmu platformowego”, a nie profesjonalnych usług hotelarskich.
Podmioty uprawnione do prowadzenia najmu krótkoterminowego
Projekt ustawy przyjmuje szerokie ujęcie kręgu podmiotów uprawnionych do prowadzenia działalności w zakresie najmu krótkoterminowego. Zgodnie z jego założeniami działalność ta może być wykonywana przez różne kategorie podmiotów, niezależnie od ich formy organizacyjno-prawnej (art. 4 projektowanej ustawy).
Najem krótkoterminowy może prowadzić:
- osoba fizyczna;
- osoba prawna;
- jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.
Projekt wyraźnie wskazuje, że możliwość prowadzenia tej działalności nie jest uzależniona od tytułu prawnego do lokalu, co oznacza, że wynajmującym może być nie tylko właściciel, lecz także podmiot dysponujący lokalem na podstawie innego stosunku prawnego.
Jednocześnie ustawodawca wprowadza szczególne ograniczenie w odniesieniu do lokali stanowiących miejsce stałego pobytu wynajmującego. W takim przypadku najem krótkoterminowy może być prowadzony jedynie przez ograniczony czas, tj. nie dłużej niż 3 miesiące w ciągu roku kalendarzowego.
Zgoda wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni
Jednym z kluczowych elementów projektowanej regulacji jest uzależnienie prowadzenia najmu krótkoterminowego w lokalach znajdujących się w zabudowie wielorodzinnej od uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej albo zarządu spółdzielni mieszkaniowej.
Zgoda ta ma charakter formalny i udzielana jest w drodze uchwały, przy czym:
- odmowa jej udzielenia musi zawierać uzasadnienie;
- może być oparta m.in. na naruszeniach porządku lub bezpieczeństwa;
- brak rozstrzygnięcia w terminie skutkuje uznaniem zgody za udzieloną.
Rozwiązanie to stanowi odpowiedź na dotychczasowy brak instrumentów prawnych umożliwiających wspólnotom wpływ na sposób korzystania z lokali.
Regulamin porządkowy jako obowiązek wynajmującego
Autopoprawka do projektu ustawy wprowadza obowiązek sporządzenia przez wynajmującego regulaminu porządkowego, który wiąże wszystkie osoby przebywające w lokalu. Regulamin ten stanowi jeden z kluczowych instrumentów mających ograniczyć negatywne skutki najmu krótkoterminowego, w szczególności w budynkach wielorodzinnych.
Ustawodawca określa minimalny zakres regulaminu, wskazując, że powinien on obejmować w szczególności:
- określenie godzin ciszy nocnej, nie krótszej niż 8 godzin w przedziale między 22.00 a 8.00,
- numer identyfikacyjny lokalu,
- dane kontaktowe osoby odpowiedzialnej za najem,
- zasady korzystania z lokalu, w tym dotyczące odpadów oraz części wspólnych nieruchomości.
Projekt przewiduje również obowiązek udostępnienia regulaminu najemcy przed zawarciem umowy oraz umieszczenia go w widocznym miejscu w lokalu.
Kompetencje gmin w zakresie regulowania najmu
Projekt przyznaje radom gmin kompetencje do określania zasad prowadzenia najmu krótkoterminowego na ich terenie. Regulacja zakłada decentralizację decyzji w tym zakresie, co ma umożliwić dostosowanie rozwiązań do lokalnych uwarunkowań.
Rada gminy może w szczególności:
- wprowadzić zakaz prowadzenia najmu krótkoterminowego na określonym obszarze;
- ustanowić limit liczby dni najmu w ciągu roku;
- określić minimalne wymogi dotyczące powierzchni lokalu;
- wprowadzić dodatkowe wymogi w zakresie bezpieczeństwa, w tym przeciwpożarowego.
Autopoprawka rozszerza zakres tych kompetencji, przewidując możliwość tworzenia stref ograniczeń oraz wprowadzenia obowiązku konsultacji społecznych przed ich ustanowieniem.
System rejestracji i identyfikacji lokali
Projekt wprowadza obowiązek rejestracji lokali wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego.
W tym celu tworzony jest Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, mający charakter publicznego rejestru teleinformatycznego. Każdemu lokalowi nadawany jest indywidualny numer identyfikacyjny, który stanowi podstawę jego funkcjonowania na rynku najmu.
Wpis do wykazu:
- jest warunkiem legalnego prowadzenia działalności;
- dokonywany jest przez właściwy organ gminy;
- obejmuje szczegółowe dane dotyczące lokalu i wynajmującego.
Projekt przewiduje również utworzenie systemu wymiany danych pomiędzy organami krajowymi oraz platformami internetowymi, zgodnego z rozwiązaniami przyjętymi na poziomie Unii Europejskiej.
Kontrola działalności i sankcje
Projekt przewiduje rozbudowany system kontroli przestrzegania przepisów, realizowany przez organy administracji publicznej oraz wyspecjalizowane służby.
Kontrola może być prowadzona zarówno z urzędu, jak i na wniosek mieszkańców lub wspólnoty mieszkaniowej, a jej zakres obejmuje m.in. weryfikację spełniania wymogów technicznych i porządkowych.
W przypadku naruszeń przewidziano możliwość:
- wykreślenia lokalu z wykazu;
- zawieszenia możliwości prowadzenia działalności;
- nałożenia administracyjnych kar pieniężnych.
Kary mogą sięgać do 50 000 zł zarówno w stosunku do wynajmujących, jak i platform internetowych naruszających obowiązki ustawowe.
Etap legislacyjny
I. czytanie projektu odbyło się 17.4.2026 r. na 55. posiedzeniu Sejmu. W jego toku odrzucono wniosek o odrzucenie projektu w pierwszym czytaniu (22 głosy „za”, 417 „przeciw”, 3 „wstrzymujące się”), a projekt skierowano do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej.
Projekt pozostaje obecnie na etapie prac komisji sejmowych.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
