Stan faktyczny
Naczelnik Urzędu Skarbowego prowadził egzekucję z nieruchomości stanowiącej własność E.B. i S.B. W toku postępowania, z udziałem pełnomocnika dłużników, przeprowadzono opis i oszacowanie zajętej nieruchomości, zakończone podpisaniem protokołu, którego integralną część stanowił operat szacunkowy. E.B. i S.B. wnieśli zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, twierdząc, że operat szacunkowy jest obarczony błędami metodologicznymi, które doprowadziły do zaniżenia wartości nieruchomości przez biegłego. Dłużnicy kwestionowali m.in.: wybór metody wyceny, wybór transakcji do porównania i ocenę lokalizacja działki.
Naczelnik Urzędu Skarbowego odmówił uznania zarzutów, stwierdzając, że postępowanie zmierzające do określenia wartości nieruchomości było prowadzone prawidłowo, a o podejmowanych czynnościach informowano strony. Organ stwierdził, że działki zostały opisane rzetelnie, a przyjęta metoda korygowania ceny średniej uwzględniała aktualnie kształtujące się ceny w obrocie podobnymi nieruchomościami. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy postanowienie.
Wycena nieruchomości
WSA we Wrocławiu oddalił skargę E.B. i S.B. W uzasadnieniu wyjaśniono, że szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości wskazano w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. 2021 r. poz. 555; dalej: WycenaNierR). Przepisy WycenaNierR określają m.in.: rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, oraz jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu analiz rynku nieruchomości. Zgodnie z art. 154 GospNierU wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Sąd uznał, że operat szacunkowy w tej sprawie został sporządzony z należytą starannością i stanowi wiarygodny dowód. Ustalenie wartości rynkowej nastąpiło zgodnie z kryteriami określonymi w obowiązujących przepisach, standardami wyceny i z uwzględnieniem wszelkich, niezbędnych i dostępnych danych o nieruchomości. Biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, wskazując przy tym, że wyceniana nieruchomość posiada wady wykraczające poza cechy rynkowe, na jej terenie znajdują się bowiem stanowiska archeologiczne i przebiega linia energetyczna. W rezultacie Sąd stwierdził, że Organ prawidłowo przyjął brak konieczności powoływania kolejnego biegłego i generowania kosztów. Kwestionując rzetelność sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego, Skarżący nie przedłożyli żadnego wiarygodnego przeciwdowodu. E.B. i S.B. dopiero do skargi załączyli operat szacunkowy sporządzony przez innego rzeczoznawcę, wnosząc o przeprowadzenie dowodu z tego dokumentu. Sąd uznał jednak, że dokument ten nie może mieć znaczenia dla sprawy, skoro został sporządzony już po sporządzeniu kwestionowanego opisu i oszacowania nieruchomości, oraz po wydaniu spornych postanowień.
Jak podważyć operat szacunkowy w postępowaniu administracyjnym?
NSA oddalił skargę kasacyjną E.B. i S.B. W uzasadnieniu wyroku stwierdzono, że aby zakwestionować operat szacunkowy, sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, czyli alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości czy innych kryteriach wyceny, albo poddać kontroli sporządzony w toku postępowania operat, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 GospNierU. Jednak E.B. i S.B. ani nie zgłosili kontroperatu szacunkowego w toku postępowania egzekucyjnego, ani nie wnosili o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. NSA podkreślił, że art. 157 ust. 1 GospNierU modyfikuje ustanowioną w art. 80 KPA zasadę swobodnej oceny dowodów organu egzekucyjnego. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, strona powinna zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie oczekiwać, że to organ podatkowy albo sąd administracyjny zakwestionują jego poprawność.
Czy sąd może zakwestionować opinię rzeczoznawcy majątkowego?
Zdaniem NSA sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia zarówno warunki formalne, jak i został oparty na właściwych danych. Operat zawiera dokładny opis nieruchomości, podstawę prawną wyceny, wybór podejścia i metody wyceny, analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, oraz przedstawia tok obliczeń i wynik końcowy. Treść operatu jest logiczna, spójna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Zarzuty skarżących ograniczają się do subiektywnej i bardzo ogólnej krytyki operatu szacunkowego, zwłaszcza w zakresie elementów kształtujących końcową wycenę nieruchomości. Jednak ani organ egzekucyjny ani Sąd I instancji, z uwagi na brak wiedzy specjalistycznej, nie są władne odnieść się w do tych elementów opinii, które należą do wyłącznej kompetencji biegłego, np. co do doboru porównywalnych nieruchomości czy zastosowania metody korygowania ceny średniej. NSA podkreślił, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. Jeśli opinia biegłego powołanego w sprawie jest rzeczowa, logiczna i spójna, a wyliczenia poprawne, to zarówno organ, jak i sąd, nie są uprawnione do podważenia jej merytorycznej zasadności. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne tylko w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, dotyczących w szczególności względów formalnych, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyrok NSA z 24.11.2022 r., III FSK 2025/21, Legalis).
Zarzuty skarżących sprowadzają się do zaniżenia ceny nieruchomości przez biegłego. Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę stanowiącą ok. 84% kwoty maksymalnej wskazywanej przez skarżących. Sąd zaznaczył, że w procesie wyceny nieruchomości nie określa się jej maksymalnej ceny, a jedynie kwotę, którą można realnie uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący w trakcie sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikując dokonane wcześniej oszacowanie.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
