Ulga mieszkaniowa
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021 poz. 1128 ze zm.; dalej: PDOFizU), opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Niemniej jednak, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU, zwolnione z opodatkowania są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Ww. przepis określa rozwiązanie zwane tzw. ulgą mieszkaniową. Zasady jej stosowania dookreśla szereg dalszych przepisów PDOFizU. Część z nich kształtuje katalog wydatków uznawanych za mieszkaniowe (art. 21 ust. 25–28 PDOFizU). Szczególne regulacje dotyczą uznawania za przeznaczone na cele mieszkaniowe wydatków na spłatę zaciągniętych kredytów. Tego rodzaju wydatki rodzą szereg wątpliwości praktycznych zwłaszcza w zakresie rozliczeń kredytów zaciągniętych na nabycie sprzedawanej nieruchomości. Istotny jest w tym zakresie zwłaszcza art. 21 ust. 30 PDOFizU, zapobiegający w swym założeniu korzystaniu przez podatników z podwójnej preferencji podatkowej (zaliczenia wydatków w koszty oraz zwolnienia dochodu z opodatkowania). Życie jest jednak życiem i pisze życiowe scenariusze.
Czego dotyczyła sprawa
Małżeństwo nabyło 24.11.2014 r. roku niezabudowaną działkę w części ze środków własnych, w części zaś z kredytu bankowego hipotecznego (który został zresztą dość szybko spłacony). Na działce, małżeństwo rozpoczęło budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, finansowanego z kolejnego kredytu, zaciągniętego wspólnie.
Kredyt na budowę domu został wykorzystany na sfinansowanie wydatków m.in. na przygotowanie terenu pod budowę, prace ziemne, ogrodzenie nieruchomości, przyłącza, materiały budowlane oraz usługi budowlane związane z budową domu (w tym prace wykończeniowe w środku). Inna sprawa, że zakup mebli czy niezbędnego sprzętu AGD czy RTV finansowany był już ze środków własnych. Wydatki, które zostały sfinansowane kredytem hipotecznym uwzględnione zostały jako koszt uzyskania przychodu w zeznaniu PIT-39 w części, tj. w wysokości wydatków udokumentowanych fakturami VAT.
Niestety, związek małżeński nie wytrzymał próby czasu i para rozwiodła się. Postanowiła więc (była już) para sprzedać zabudowaną nieruchomość stanowiącą przedmiot współwłasności (już: w częściach ułamkowych). Sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym doszło do wybudowania domu. Zdecydowana większość kwoty uzyskanej ze sprzedaży domu przeznaczona została na spłatę kredytu zaciągniętego na jego budowę. Jedynie po ok. 20 000 zł trafiło na rachunki bankowe każdego z byłych już małżonków.
Rozwiedzioną parę łączyła rozterka, czy wydatkowanie środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na wybudowanie tejże nieruchomości pozwala im na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. A więc na uniknięcie konieczności zapłaty podatku z tytułu zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia.
Stanowisko organu
Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 3.11.2021 r., 0115-KDIT1.4011.576.2021.2.JG, uznał, że zainteresowani rozliczając transakcję sprzedaży nieruchomości zobowiązani są uwzględnić wydatki na jej nabycie (wytworzenie). A skoro w ramach obliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości jest uwzględniony koszt budowy budynku również w części sfinansowanej kredytem to obowiązuje ustawowy zakaz traktowania spłaty kredytu zaciągniętego na tą budowę jako wydatku na własne cele mieszkaniowe.
W przeciwnym wypadku, zainteresowani odliczyliby dwukrotnie te same wydatki, a tego zdaniem fiskusa zabrania wprost art. 21 ust. 30 PDOFizU. Odmienne podejście przeczyłoby istocie zawartych w prawie podatkowym mechanizmów ulg, żaden podatnik nie jest uprawniony do dwukrotnego odliczania tych samych wydatków. Koszty uzyskania przychodów nie stanowią wprawdzie ulgi podatkowej w potocznym znaczeniu, ale przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychodu z danego źródła do kosztów tych można zaliczyć określone wydatki. Uwzględnienie tych wydatków w kosztach podatkowych stanowi o zmniejszeniu dla podatnika przychodu podlegającego opodatkowaniu. Prawo do odliczania poniesionych kosztów jest zatem formą przywileju podatkowego, która daje ulgę przy obliczaniu wysokości zobowiązania do zapłaty.
Do wydatku na własne cele mieszkaniowe można więc zakwalifikować spłacony kredyt jedynie w tej części, która nie została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodów w postaci wydatków na budowę budynku (nakładów na sprzedaną nieruchomość).
Ww. rozważania mogą niebawem stracić na aktualności. Zgodnie z projektem ustawy podatkowej w ramach tzw. Polskiego Ładu, już 1.1.2022 r. ma wejść w życie art. 21 ust. 30a PDOFizU. Przewiduje on, że zaliczanymi do wydatków na cele mieszkaniowe są wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością – w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c PDOFizU, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
To wyjście poza aktualną linię orzeczniczą zakładającą, że do pojęcia „ulgi podatkowej” zalicza m.in. klasycznie pojmowane koszty uzyskania przychodów. Oraz unormowanie pewnego rodzaju paradoksu, zgodnie z którym „cele mieszkaniowe” mogą być realizowane jedynie po zbyciu danej nieruchomości. Przepisy PDOFizU nie posługują się jednak pojęciem „nowych celów mieszkaniowych”. Założenie, że u podstaw preferencji finansowania z kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia leży wymaganie by to zobowiązanie było zaciągnięte wyłącznie na zakup przez podatnika nowej nieruchomości, innej niż ta zbywana jest więc wewnętrznie sprzeczne. Zwłaszcza, że częstokroć podatnik nie ma możliwości sprzedaży nieruchomości, na którą ustanowiona jest hipoteka bez zobowiązania bezzwłocznej spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką. Zamiarem ustawodawcy nie jest zaś przecież zachęcenie podatników do nabywania, w miejsce zbywanych nieruchomości wyłącznie innych nieruchomości z przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Co zresztą wnioskodawcy omawianej interpretacji słusznie podnosili.
Pamiętajmy jednak, że przy okazji tych samych zmian przepisów ustawy podatkowej w ramach Polskiego Ładu, ustawodawca postanowił rozprawić się z nieuzasadnioną „podwójną preferencją” w zakresie lokali mieszkaniowych. I wyrugował możliwość dokonywania w związku z nabywaniem takich lokali amortyzacji podatkowej. Wszystko dlatego, że zdaniem ustawodawcy, możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych powoduje, że dochody uzyskiwane z tego tytułu są w obowiązującym stanie prawnym, efektywnie bardzo często nieopodatkowane. Odpisy amortyzacyjne dokonywane od tych składników zmniejszają dochód do opodatkowania do takiego poziomu, że podatek dochodowy nie występuje. Oczywiście, nadal będzie możliwe jednorazowe zaliczenie takich wydatków do kosztów uzyskania przychodów (w momencie zbycia nieruchomości).
W zakresie stosowania ulgi mieszkaniowej dzieją się w ostatnim czasie także inne rzeczy pozytywne. Za taką uważać należy interpretację ogólną Ministra Finansów z 14.10.2021 r., DD2.8202.4.2020, Legalis. Fiskus potwierdził w niej, że mieszczą się w katalogu wydatków na cele mieszkaniowe wydatki m.in. na sprzęt AGD, szafki łazienkowe, oświetlenie sufitowe, okapy. A także na meble, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią, wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. na szafy wnękowe, pawlacze, zabudowę garderoby, zabudowę kuchenną „pod wymiar” i wolnostojącą.
Tak, jak zmieniają się stosunki międzyludzkie i między-małżeńskie, tak zmieniają się przepisy podatkowe i praktyka ich stosowania.
Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →
