Wakacje kredytowe dla przedsiębiorcy

Wnioski o zawieszenie spłat kredytów mieszkaniowych tysiącami płyną do banków. Tymczasem nie ma zgody wśród prawników, czy z wakacji kredytowych mogą korzystać przedsiębiorcy, którzy kupili mieszkanie w celach mieszkaniowych, ale zarejestrowali w nich działalność gospodarczą. Czy analizował pan ten problem?

Przepis wprowadzający wakacje kredytowe dla złotówkowiczów odsyła do definicji konsumenta zawartej w ustawie o kredycie hipotecznym. Ta z kolei do art. 221 KC, zgodnie z którym za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Uprawnionym do wakacji kredytowych jest więc osoba, która zawarła umowę kredytu w celu nabycia nieruchomości przeznaczonej na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych; po drugie zawarła umowę kredytu w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Istotne jest przy tym, że spełnienie tych przesłanek oceniamy na dzień zawarcia umowy kredytu.

Późniejsze zmiany „statusu” mieszkania, np. wyrejestrowanie działalności, nie mają znaczenia?

Jeżeli przeznaczenie nieruchomości zmieniło się już po zawarciu umowy kredytu, to takie zdarzenie nie ma znaczenia dla prawa do wakacji kredytowych.

Wątpliwości dotyczą głównie mieszanego przeznaczenia nieruchomości, czyli wykorzystywania jej na potrzeby mieszkaniowe kredytobiorcy, ale też, przynajmniej formalnie, do prowadzenia działalności gospodarczej.

Jeżeli kredytobiorca zamieszkał (albo przynajmniej miał zamiar zamieszkać) w kredytowanej nieruchomości, to pierwsza z dwóch przesłanek uzyskania prawa do wakacji kredytowych została spełniona. Jeżeli zaś w nieruchomości tej równocześnie zarejestrował albo miał zamiar zarejestrować działalność gospodarczą, to należy zweryfikować, czy zarejestrowana przez niego działalność gospodarcza w kredytowanej nieruchomości odgrywa znaczenie poboczne (a więc czy nieruchomość miała być wykorzystywana przede wszystkim do zamieszkania), czy też może głównym jej przeznaczeniem było prowadzenie działalności gospodarczej.

Jak ważyć ten udział w przeznaczeniu kredytowanego mieszkania?

O ile można sobie wyobrazić sytuację, że dominującym przeznaczeniem nieruchomości mieszkalnej będzie działalność gospodarcza, o tyle w zdecydowanej większości przypadków, zwłaszcza tzw. samozatrudnienia albo zgłoszenia adresu prowadzenia działalności w kredytowanej nieruchomości jedynie dla celów rejestrowych, podczas gdy faktycznie działalność ta prowadzona jest w innym miejscu, kredytobiorca będzie miał prawo do wakacji kredytowych. Będzie bowiem traktowany jak konsument w rozumieniu art. 221 KC Co istotne, może zdarzyć się również i tak, że nawet gdy kredytobiorca zawarł umowę kredytu kierowaną do przedsiębiorców, jeśli umowa faktycznie miała przede wszystkim cel mieszkaniowy, to ma on status konsumenta. O dominacji konsumenckiego charakteru umowy świadczyć może przede wszystkim fakt, że większa część kredytowanej nieruchomości jest przeznaczona na część mieszkalną.

A czy prawo unijne ma tu coś do powiedzenia?

Oczywiście. Dyrektywa 2011/83/UE w sprawie praw konsumentów wskazuje, że przewidziane w niej mechanizmy ochrony konsumenta powinny obejmować osoby fizyczne zawierające umowy o podwójnym charakterze, tj. umowy zawierane w celach, które częściowo są związane z działalnością handlową danej osoby, a częściowo nie są z nią związane, a cel handlowy jest do tego stopnia ograniczony, że nie dominuje w  ogólnym kontekście umowy.