• Projekt UD311 przewiduje zamknięty katalog czynności wymagających zgody właścicieli lokali.
  • Ogólne określenie „obciążenie nieruchomości” obejmuje również ustanowienie służebności.
  • Projekt pozostaje przedmiotem prac rządowych.

Zamknięty katalog nie rozwiązuje wszystkich problemów

Zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 889; dalej: SpMieszkU) spółdzielnia wykonuje zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą jej współwłasność jak zarząd powierzony. Odpowiednio stosuje się art. 22 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 232; dalej: WłLokU). Czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu wymaga zatem uchwały właścicieli wyrażającej zgodę na jej dokonanie.

Projekt UD311 ma ograniczyć ten wymóg do wyliczonych czynności. Pozostałe spółdzielnia wykonywałaby samodzielnie, także gdy przekraczają zwykły zarząd. W opisie projektu znajdującego się w Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów wskazano, że obecny model, przy zróżnicowaniu praw do lokali i liczbie właścicieli, prowadzi do paraliżu decyzyjnego.

W analizowanym brzmieniu projektowanego art. 27 ust. 21 pkt 6 SpMieszkU wymieniono jednak „obciążenie nieruchomości”, bez wyjątku dla infrastruktury technicznej. Zamknięcie katalogu nie usuwa więc problemu służebności: szerokie określenie obejmuje prawa o różnym celu i odmiennych skutkach gospodarczych.

Szkolenia zakresu prawa budowlanego i nieruchomości – aktualna lista szkoleń Sprawdź

Służebność jest obciążeniem, ale nie zabezpieczeniem długu

Art. 244 § 1 KC zalicza służebność do ograniczonych praw rzeczowych. Art. 285 § 1 KC przewiduje obciążenie nieruchomości służebnością gruntową, a art. 3051 KC – służebnością przesyłu. Brak zastrzeżenia w projektowanym przepisie przemawia zatem za objęciem wymogiem uchwały także służebności potrzebnych do obsługi budynków.

Służebność przesyłu umożliwia przedsiębiorcy korzystanie z gruntu w oznaczonym zakresie, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń. Może obejmować dostęp do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, energetycznej lub ciepłowniczej w celu budowy, kontroli, konserwacji, naprawy albo wymiany urządzeń. Służebność gruntowa może natomiast zapewniać dojazd do nieruchomości, na której znajduje się stacja lub węzeł cieplny.

Nie jest to funkcja tożsama z zabezpieczeniem wierzytelności hipoteką. Nie oznacza jednak, że każda służebność infrastrukturalna jest gospodarczo obojętna. Zakres dostępu, przebieg pasa i trwałość ograniczeń wymagają oceny. Uzasadnia to precyzyjne kryteria dopuszczalnego obciążenia, a nie automatyczne zrównanie wszystkich obciążeń.

Skutki dla inwestycji i mieszkańców

Umowne ustanowienie służebności wymaga uzgodnienia jej treści, w tym przebiegu, zasad dostępu i odpłatności. Jeżeli konieczna jest uchwała, dochodzi procedura zebrania głosów właścicieli. Co do zasady większość oblicza się według udziałów; głosy mogą być oddawane na zebraniu lub zbierane indywidualnie (art. 23 WłLokU, stosowany odpowiednio).

W razie braku wymaganej większości art. 24 WłLokU przewiduje możliwość żądania rozstrzygnięcia przez sąd. Odrębnie przedsiębiorca może, po spełnieniu przesłanek z art. 3052 § 1 KC, żądać ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Droga sądowa nie zastępuje jednak sprawnej koordynacji inwestycji. Oczekiwanie na decyzję może wymusić ponowne uzgodnienia, zmianę harmonogramu lub przesunięcie robót poza sezon wykonawczy.

Ryzyko dotyczy ustanowienia albo zmiany prawa, nie każdej naprawy sieci. Jeżeli istniejący tytuł operatora obejmuje planowane prace, nie trzeba z tego powodu ustanawiać nowej służebności. Tam jednak, gdzie nowe obciążenie jest niezbędne, zwłoka może zwiększyć wydatki związane z nieruchomością, ponoszone przez mieszkańców.

Uchwałę podejmują właściciele, nie wszyscy członkowie spółdzielni. Osoba mająca jedynie spółdzielcze lokatorskie albo własnościowe prawo do lokalu nie uzyskuje z tego tytułu własnego głosu jako współwłaściciel. Uprawnienia związane z lokalami niewyodrębnionymi wykonuje spółdzielnia (art. 4 ust. 1 WłLokU). Członek zachowuje wpływ przez mechanizmy spółdzielcze, lecz nie głosuje bezpośrednio nad obciążeniem. Skutki opóźnienia mogą dotknąć obie grupy mieszkańców.

Rada nadzorcza jako model kontroli

Art. 46 § 1 pkt 3 ustawy z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 521; dalej: PrSpółdz) powierza radzie nadzorczej podejmowanie uchwał w sprawie nabycia i obciążenia nieruchomości. Statut może przekazać tę kompetencję walnemu zgromadzeniu (art. 46 § 2 PrSpółdz). Rada może żądać wyjaśnień i badać dokumenty, co pozwala ocenić cel, zakres i warunki służebności.

Etap legislacyjny

UD311 jest projektem rządowym. Według Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów, sprawdzonego 10.9.2026 r., jego przyjęcie przez Radę Ministrów zaplanowano na III kwartał 2026 r.

Należy doprecyzować projektowany pkt 6. Wyjątek powinien obejmować ustanowienie lub zmianę służebności przesyłu i służebności gruntowych niezbędnych do budowy, przyłączenia, eksploatacji, naprawy, przebudowy albo usunięcia urządzeń służących nieruchomościom w zasobie spółdzielni.

W tym ściśle określonym zakresie można powierzyć decyzję radzie nadzorczej, na wzór art. 46 § 1 pkt 3 PrSpółdz. Uchwała powinna wskazywać nieruchomość, urządzenia, przebieg pasa, zakres dostępu, zasady naprawienia szkód oraz wynagrodzenie albo uzasadnienie nieodpłatności. Należy też zapewnić zainteresowanym dostęp do dokumentów i wyłączyć z głosowania osoby pozostające w konflikcie interesów.

Taki wyjątek nie powinien obejmować dowolnych inwestycji operatora tylko dlatego, że przebiegają przez teren spółdzielni. Musi pozostawać związany z potrzebami jej zasobu i uwzględniać interes właścicieli obciążanej nieruchomości. Kontrola powinna chronić mieszkańców przed nieuzasadnionym ograniczeniem ich praw, nie utrudniając zapewnienia sprawnych dostaw mediów.

Prof. SANS dr Piotr Pałka, wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych

Radca prawny i wspólnik kancelarii, wieloletni ekspert i wykładowca prawa spółdzielczego i szkoleniowiec m.in. Krajowej Rady Spółdzielczej oraz Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Członek Rady Naukowej Spółdzielczego Instytutu Naukowego w Sopocie. Profesor w Sopockiej Akademii Nauk Stosowanych. Ekspert komisji i zespołów parlamentarnych.

Wszystkie aktualności n.ius® po zalogowaniu. Nie posiadasz dostępu? Kup online, korzystaj od razu! Sprawdź

Artykuł pochodzi z Systemu Legalis. Bądź na bieżąco, polub nas na Facebooku →