- Korzystający i udostępniający powierzchnię handlową w okresie epidemii mają sposobność wyłączenia względem siebie wzajemnych zobowiązań w okresie trwających lockdownów. Możliwość ta obwarowana jest koniecznością przedłożenia przez korzystającego oferty, która dla swojej skuteczności, jest i powinna była być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Po bezskutecznym upływie tego terminu, udostępniający, zgodnie z wiążącą strony umową, na dotychczasowych warunkach oddawał przedmiot najmu, za który korzystający uiszczał odpowiedni ekwiwalent – czynsz w wysokości umówionej.
- Zgodnie z uzasadnieniem do projektu ustawy, opcja ta miała stanowić kompromis pomiędzy interesem właścicieli obiektów handlowych (którzy zachowują kontrahentów), a podmiotami, którym przestrzeń została udostępniona poprzez zapewnienie im lepszej płynności finansowej. Wydaje się jednak, że w rzeczywistości proporcje nie zostały równo wyważone, a proponowane, kolejne zmiany dotychczasowych norm w tym zakresie, ów stan nierówności pogłębiają.
Brak multiplikacji – przedłużenie najmu o okres zakazu
Wprowadzenie kilkukrotnych lockdownów, zarówno na terytorium całego kraju, jak i lokalnie – na obszarze określonych województw, spowodowało namnożenie ofert przedłużających najem, czy dzierżawę, znacznie przesuwając pierwotny okres trwania stosunków umownych. Czterokrotne ustanowienie przez rząd zakazu prowadzenia działalności i w odpowiedzi składanie przez korzystających oświadczeń woli co do skorzystania ze zwolnienia z zapłaty czynszu, doprowadziło do licznych sytuacji, w których strony umowy wzajemnej związały się jej postanowieniami nawet o kolejne 2 lata. Legislator eksponując okoliczność, że przedłużenie następuje na warunkach sprzed epidemii, nie dając niegenerującym jednocześnie obrotu najemcom, pola do negocjacji umów zawartych w innych realiach ekonomiczno – gospodarczych i do tego w sytuacji na bieżąco zmieniających się wartości rynkowych, zaproponował dodanie ustępu 2a do art. 15ze do KoronawirusU, nieprzewidującym w swym pierwotnym brzmieniu tak daleko idących skutków pandemii i związanej z tym powtarzalności zamknięć obiektów handlowych. Skierowany do I czytania 14.4.2021 r. do komisji projekt (druk sejmowy nr 1145) zakłada, że w przypadku, gdy w czasie trwania stanu epidemii bądź stanu zagrożenia epidemicznego zostanie wprowadzony drugi bądź kolejny zakaz prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, złożona przez uprawnionego wiążąca oferta woli, obejmuje przedłużenie obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu.
Przepis przejściowy – przedłużenie o 6 miesięcy tylko jednorazowo
Uprawnieni, którzy skorzystali z opcji z art. 15ze ust. 2 KoronawirusU, zgodnie z projektem nowelizacji (druk sejmowy nr 1096), mogliby w terminie 3 miesięcy od wejścia ustawy nowelizującej w życie złożyć ponowne oświadczenie woli, na zasadach w niej przewidzianych tj. przedłużających umowę z właścicielem obiektu handlowego o 6 miesięcy, wyłącznie jednak po pierwszym jego zamknięciu, a w każdym kolejnym przypadku jedynie o okres zamknięcia.
Obniżka czynszu o 20% i 50% – prognozowane zmiany
W przedmiocie obrad Izby Parlamentu, zainicjowanej wnioskiem Rady Ministrów, znalazła się także inna projektowana zmiana KoronawirusU w zakresie jej art. 15ze. Będąca również na etapie pierwszego czytania w Komisji Polityki Społecznej i Rodziny od 7.5.2021 r., nowelizacja przewiduje uchylenie wzmiankowanego artykułu, a w jego miejsce dodanie art. 15ze1, zgodnie z którym wysokość świadczeń używających powierzchni handlowej należnych udostępniającemu na podstawie zawartej przed 14.3.2020 r. umowy, miałaby ulegać obniżeniu do 20% wysokości tych świadczeń (w okresie ogłoszonych lockdownów) a w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia każdego zakazu prowadzenia działalności – do 50%. Każda ze stron może żądać ustalenia innej stawki obniżenia świadczeń uprawnionego. Do powierzchni handlowej, ustawodawca klasyfikuje powierzchnię znajdującą się w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 niezależnie od celu oddania powierzchni do używania, w szczególności w celu sprzedaży towarów, świadczenia usług i gastronomii.
Tymczasem, jeśli zastosowanie udogodnień względem najemców czy dzierżawców w postaci obniżki czynszów, nie byłoby uzasadnione na podstawie art. 3571 ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; dalej: KC), każda ze stron mogłaby żądać oznaczenia wysokości obniżenia świadczeń uprawnionego przez sąd. Sąd wówczas, po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, władny byłby oznaczyć wysokość obniżenia świadczeń, sposób ich wykonania lub zmienić okres, w jakim udostępniającemu przysługiwałyby świadczenia w obniżonej wysokości. Stosując art. 15ze2 ust. 2 KoronawirusU, sąd musiałby zbadać, czy obniżenie w zakresie, w jakim przewiduje je ust. 1, byłoby usprawiedliwione w świetle przesłanek określonych w art. 3571 KC, tj. czy gdyby norma z ust. 1 nie obowiązywała, to jakie obniżenie byłoby uzasadnione na podstawie żądania najemcy dochodzonego na podstawie zasad ogólnych i wzmiankowanego przepisu KC – gdy z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków, spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy.
Przepis przejściowy – „cofnięcie” oferty
Przepisy przejściowe zaproponowane przez ustawodawcę mają na celu sprecyzować sytuacje , w których, stosownie do uchylanego art. 15ze, zostały złożone oferty woli przedłużenia obowiązywania umów dotyczących powierzchni handlowych. Prognozy legislacyjne wskazują, że podmioty, które skorzystały z tego uprawniania, w terminie 14 dni od dnia wejścia w życie nowelizacji będą mogły złożyć oświadczenie woli o cofnięciu tej oferty – wówczas do zawartej przez nie umowy będą miały zastosowanie przepisy art. 15ze1 projektowanej ustawy. Oświadczenie uprawnionego będzie wywoływało skutki od dnia złożenia. W przypadku natomiast niezłożenia ww. oświadczenia woli, oferta woli przedłużenia obowiązywania umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej, miałaby wiązać przez okres, o którym mowa w art. 15ze ust. 2 obowiązującej KoronawirusU.
